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Noratis AG

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Nach Darstellung von SMC-Research habe die Noratis AG mit dem Abschluss einer Vereinbarung über die Laufzeitverlängerung einer Anleihe einen wichtigen Zwischenschritt zur Sicherung ihres Fortbestands getan. Für die Aktionäre sei das der Vereinbarung zugrunde liegende Abverkaufkonzept dennoch sehr schmerzhaft, weil Noratis nun auf die wertschöpfende Aufwertung der Immobilien, den Kern des bisherigen Geschäftsmodells, weitgehend verzichte. Da aus dem Abverkauf allenfalls nur geringe Erträge zu erwarten seien, sieht der SMC-Analyst Adam Jakubowski den fairen Wert der Aktie nun deutlich unter dem aktuellen Kurs und ändert sein Urteil auf „Sell“.

Mit der erfolgreichen Laufzeitverlängerung der Anleihe 2020/2025 bis Ende 2028 habe Noratis laut SMC-Research einen wichtigen Zwischenschritt zur Sicherung des Fortbestandes des Unternehmens erreicht. Nun stehe eine analoge Vereinbarung mit dem einzigen Gläubiger der 10-Mio.-Euro-Anleihe an, deren Abschluss Voraussetzung für die Wirksamkeit des Vertrages sei. Darüber hinaus habe sich der Großaktionär Merz Real Estate verpflichtet, Noratis noch 26 Mio. Euro an Eigenkapital zur Verfügung zu stellen, wovon eine erste Tranche im Volumen von 2,69 Mio. Euro bereits in der Umsetzung sei. 

Anders als von den Analysten bisher angenommen, sollen diese Mittel (die dem Rest der früheren 50-Mio.-Euro-Zusage entsprechen) aber nicht mehr für weiteres Wachstum eingesetzt werden, sondern den geordneten Abverkauf des Portfolios flankieren, mit dem, je nach Marktentwicklung, bis 2026 oder 2028 die Rückzahlung der Anleihen sichergestellt werden solle.  

Die Entwicklung der angekauften Bestände, der Kern der bisherigen Wertschöpfung, und somit auch die bisherigen Schätzungen der Analysten, solle in diesem Szenario nicht mehr im größeren Umfang verfolgt werden.  Dies sei dem Umstand geschuldet, dass sich Merz nun von der Mehrheitsposition an Noratis trennen und daher kein weiteres Wachstumskapital stellen wolle. 

Durch die Aufgabe des Kerngeschäfts haben sich auch die Voraussetzungen für die Bewertung des Immobilienportfolios geändert, was sich zum Halbjahresstichtag in hohen Wertkorrekturen auf das Vorratsvermögen niedergeschlagen habe. Auch für das nun verfolgte Abverkaufkonzept gehe Noratis von deutlich negativen Verkaufsergebnissen aus, weswegen der von der Finanzierungsituation erzwungene Strategiewechsel für die Aktionäre de facto einem Totalverlust gleichkomme. 

Allerdings zeige sich der Vorstand gewillt und zuversichtlich, einen neuen strategischen Investor zu finden, was dem Unternehmen die Möglichkeit geben würde, mit frischem Kapital die Bestandsentwicklung und damit die aktive Wertschöpfung wieder aufzunehmen. 

Ob und ggf. zu welchen Konditionen sich ein solches Szenario realisieren lasse, sei derzeit aber noch höchst ungewiss. Die Analysten haben ihre Schätzungen deswegen an dem Abverkaufszenario ausgerichtet, wobei sie mit etwas optimistischeren Annahmen als der Vorstand gearbeitet haben (u.a., weil im Vorstandskonzept lediglich 10 Mio. Euro an frischem Kapital von Merz berücksichtigt waren).

Trotzdem sehen die Analysten für die Aktionäre nur einen geringen Restwert, ihr Kursziel habe sich von zuvor 6,30 Euro auf nur noch 1,10 Euro reduziert. Vor diesem Hintergrund ändern sie ihr Urteil von „Hold“ auf „Sell“.

(Quelle: Aktien-Global-Researchguide, 16.10.2024 um 9:15 Uhr)

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Die dieser Zusammenfassung zugrundeliegende Finanzanalyse wurde am 16.10.2024 um 7:45 Uhr fertiggestellt und am 16.10.2024 um 8:30 Uhr veröffentlicht.

Sie kann unter der folgenden Adresse eingesehen werden: https://www.smc-research.com/wp-content/uploads/2024/10/2024-10-16-SMC-Update-Noratis.pdf

Die mit dem Ausgangsdokument verbundene Offenlegung der Interessenkonflikte findet sich im Anhang / Disclaimer des Dokuments.

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