Noratis AG: 5,5 %-Wohnimmobilienanleihe in der Zeichnung

Finanzen.net: Als börsennotiertes Immobilienunternehmen dürfte die Noratis AG einigen Nebenwertefans - auch aufgrund der diesjährigen Kapitalerhöhung - bereits bekannt sein. Wären Sie dennoch so freundlich - anlässlich der Emission Ihrer neuen Unternehmensanleihe - das Geschäftsmodell der Gesellschaft und dessen Besonderheiten kurz vorzustellen?

André Speth: Die Noratis AG ist ein Bestandsentwickler von Wohnimmobilien in Deutschland. Wir kaufen Immobilien bevorzugt in Sekundärlagen mit kaufmännischem oder technischem Entwicklungspotenzial. Das können etwa in die Jahre gekommene Werkswohnungen oder Quartiere am Rande von Ballungszentren sein. Durch gezielte, maßvolle Investitionen in die Modernisierung werten wir diese Objekte auf, sodass sie für Mieter attraktiv, zugleich aber bezahlbar sind. Wir halten die Immobilien dann im Bestand und nutzen so die Mieteinnahmen oder verkaufen Sie wieder, um die Wertzuwächse aus der Aufwertung zu heben. Noratis kombiniert also die Vorteile aus der Bestandshaltung, wie planbare Erträge, mit denen eines Projektentwicklers, was eine zusätzliche Rendite betrifft.

Welche Erlösquelle spielt für den Erfolg Ihres Unternehmens die größere Rolle - regelmäßige Mieteinnahmen oder gewinnträchtige Immobilienverkäufe?

Beide Säulen sind für uns wichtig. Wir haben aber dieses Jahr einen verstärkten Ausbau unseres Immobilienportfolios im Fokus und planen deshalb für 2020 keine größeren Portfolioverkäufe. Mit einem größeren Immobilienbestand können wir bereits rein aus der Bestandshaltung profitabel sein und idealerweise hieraus schon eine kleine Dividende zahlen. Ein größerer Bestand bietet primär den Vorteil, zeitlich flexibler bei der Veräußerung einzelner Objekte oder Portfolios zu sein, sodass wir hieraus zusätzliche Ergebnisse generieren können.

Das Jahr 2020 ist besonders durch die Corona-Pandemie geprägt. Welche Auswirkungen hat das Virus bislang auf ihr Geschäft?

Im ersten Halbjahr haben sich viele Prozesse verlangsamt, insbesondere Objektbesichtigungen waren schwieriger durchzuführen. Insgesamt waren die Auswirkungen der Corona-Pandemie auf unsere operative Geschäftstätigkeit aber eher moderat. Bei den Ankäufen haben wir trotz Corona das beste erste Halbjahr hinter uns und bereits 753 Wohnungen erworben. Einige Mitbewerber hatten sich durch Corona im Frühjahr bei Ankäufen zurückgehalten, wir aber waren voll da und konnten so Chancen nutzen. Durch den Anfang des Jahres bei uns eingestiegenen neuen Großaktionär Merz Real Estate, die zur Merz-Gruppe gehört, hatten wir auch finanziell zusätzlichen Spielraum. Merz Real Estate hält aktuell 47,7 Prozent an Noratis und hat sich beim Einstieg verpflichtet, bis Ende 2024 bis zu 50 Mio. Euro Eigenkapital über Kapitalmaßnahmen in Noratis zu investieren. Mit Merz Real Estate verfügen wir über einen starken Partner an unserer Seite, mit dem wir unseren geplanten deutlichen Ausbau des Wohnimmobilienportfolios weiter vorantreiben können.

Erfahrungsgemäß interessieren sich Anleiheinvestoren besonders stark für die aktuelle Geschäftslage der emittierenden Gesellschaft. Wie haben sich Umsatz und Ergebnis in der Vergangenheit entwickelt und wie sieht Ihr Ausblick für die Zukunft aus?

Die Noratis entwickelt sich seit Jahren sehr erfolgreich und profitabel. Durch unsere Börsennotiz konnten Sich Anleger ja schon in den vergangenen Jahren regelmäßig ein Bild von der Geschäftsentwicklung machen. Dieses Jahr steht ganz im Zeichen des Portfolioausbaus und wir verzichten hierfür bewusst auf den Verkauf von größeren Blöcken. Damit schaffen wir zusätzliche Ertragspotenziale für die Zukunft. Wir können dies, aufgrund der sehr guten Entwicklung der Gesellschaft und dank unseres Großaktionärs an der Seite, der unseren Wachstumspfad finanziell mit begleitet. Unseren Immobilienbestand konnten wir so in diesem Jahr auf über 3.400 Wohneinheiten ausbauen. Wie dynamisch wir wachsen, zeigen unsere Mieteinnahmen, die um rd. 35 % auf 8,0 Mio. Euro gestiegen sind. Weil wir plangemäß weniger Verkäufe getätigt haben, lag der Konzernüberschuss mit 1,6 Mio. Euro unter Vorjahr, hierbei ist aber zu beachten, dass wir nach HGB bilanzieren, also Wertzuwächse unseres Portfolios als stille Reserven in der Bilanz verbleiben und erst beim Verkauf ergebniswirksam werden. Da wir bewusst in diesem Jahr keine größeren Blockverkäufe tätigen, macht sich das entsprechend beim Ergebnis bemerkbar. Aber schon im kommenden Jahr wollen wir wieder mehr verkaufen, aber der Ausbau des Wohnimmobilienportfolios soll natürlich weitergehen. Wichtig ist sicher noch die Eigenkapitalquote, die zum Ende des 1. Halbjahres 2020 nach HGB bei sehr soliden 22,6 Prozent lag. Im September 2020 hat Noratis zudem das Eigenkapital durch eine Kapitalerhöhung mit einem Mittelzufluss von brutto 16,9 Mio. Euro weiter deutlich gestärkt.

Voraussichtlich bis zum 9. November können interessierte Anleger die neue Unternehmensanleihe zeichnen. Mit welchen konkreten Konditionen ist das festverzinsliche Wertpapier ausgestattet?

Die Unternehmensanleihe hat ein Volumen von bis zu 50 Mio. Euro und eine Laufzeit von fünf Jahren. Der Zinskupon liegt bei 5,50 Prozent p.a., die Stückelung bei 1.000 Euro. Zeichnungsaufträge können u.a. über die Zeichnungsfunktionalität DirectPlace der Deutschen Börse abgegeben werden (ab dem 27. Oktober um 09.00 Uhr). Die Einbeziehung der Anleihe in den Börsenhandel im Freiverkehr (Quotation Board) der Frankfurter Wertpapierbörse ist für den 11. November vorgesehen.

Wofür soll der geplante Emissionserlös in Höhe von bis zu 50 Millionen Euro verwendet werden, gibt es bereits konkrete Pläne bzw. Projekte?

Wir wollen weiter profitabel wachsen und der Zufluss aus der Anleihe dient dem Ausbau unseres Wohnimmobilienportfolios in Deutschland.

Bezahlbarer Wohnraum gilt in weiten Teilen Deutschlands als Mangelware. Rechnen Sie als Kenner des Wohnungsmarktes im nächsten Jahr eher mit einer Entspannung oder einer Verschärfung der Situation?

Vor dem Hintergrund der anhaltenden Corona-Pandemie wurde deutschlandweit ein Rückgang der Immobilienpreise erwartet. Stattdessen hat sich der Immobilienmarkt bislang aber äußerst resilient gegen das Virus gezeigt. Wir gehen davon aus, dass die Nachfrage nach Wohnraum in Deutschland weiter hoch bleiben wird. Mit unserem Fokus auf attraktiven und bezahlbaren Wohnraum und Merz Real Estate an unserer Seite sind wir bestens im Markt platziert, um unseren Wachstumskurs auch künftig fortsetzen zu können.

Vielen Dank für das Gespräch, Herr Speth.

Zur Noratis AG:

Die Noratis AG (www.noratis.de) ist führend in der Bestandsentwicklung von Wohnimmobilien in Deutschland. Das Unternehmen erkennt und realisiert Potenziale für Mieter, Selbstnutzer & Investoren. Damit schafft und erhält Noratis bundesweit attraktiven Wohnraum, der gleichzeitig bezahlbar ist.