Offene Immofonds: Hohe Strahlkraft

von Christoph Platt, Euro am Sonntag

Offene Immobilienfonds stehen bei Anlegern wieder hoch im Kurs. Im ersten Quartal 2015 sammelten die für Privatanleger zugänglichen Produkte mehr als 1,7 Milliarden Euro frisches Geld ein. Das ist mehr als doppelt so viel wie im ersten Quartal 2014.

"Wir sind überrascht, dass die Fonds so schnell nach der Einführung der neuen Regeln wieder Fuß gefasst haben", sagt Sonja Knorr, Chefanalystin für Immobilienfonds bei der Rating­agentur Scope. Seit Juli 2013 gelten für Neuanlagen in Offene Immobilienfonds lange Mindesthaltedauern und Kündigungsfristen.

Die hohen Zuflüsse stellen die Anbieter vor große Herausforderungen. Sie müssen die vorhandene Liquidität in Immobilien investieren und stehen deshalb unter Druck. Denn ein hoher Bargeldanteil bremst die Rendite. Gleichzeitig sind die Immobilienpreise hoch und passende Objekte schwer zu finden.

Die Gefahr, dass die Anbieter dem Investitionsdruck unbeherrscht nachgeben, sieht Knorr aber nicht. "Viele haben aus den Fehlern der Vergangenheit gelernt und investieren nur sehr selektiv", sagt sie. Vor der Finanzkrise hatten einige Offene Immobilienfonds überteuerte Gebäude gekauft und sich damit verspekuliert.

Um den hohen Zuflüssen Herr zu werden, will laut Scope mehr als die Hälfte der Anbieter im Notfall einen Cash-Stopp ausrufen. Die Fonds geben in diesem Fall keine Anteile mehr heraus, bis die Liquidität wieder etwas abgebaut wurde.

Das Analysehaus erwartet im laufenden Jahr weiterhin hohe Mittelzuflüsse, wenngleich die Dynamik des ersten Quartals ­etwas nachlassen dürfte.

Die am Donnerstag veröffentlichten Scope-Ratings attestieren der Fondsgattung eine hohe Solidität. Im Vergleich zu den Urteilen im Vorjahr haben sich drei Ratings verbessert und zwei verschlechtert (siehe Tabelle). Bei fünf der zehn bewerteten Produkte für Privatanleger blieb das Rating konstant. Die Herabstufungen resultieren im Wesentlichen aus gesunkenen Vermietungsquoten und unterdurchschnittlichen Renditen. Die Ratingverbesserungen sind zu großen Teilen das Er­gebnis verbesserter Diversifikation und höherer Vermietungs­quoten. Am besten bewertet sind weiterhin der UniImmo: Deutschland und der grundbesitz europa (siehe unten).
Neue Ratings offener Immobilienfonds (pdf)

Investor-Info

UniImmo: Deutschland
Voll vermietet

Sein hohes Niveau aus dem Vorjahr konnte der UniImmo: Deutschland noch einmal steigern. Mittlerweile trägt der Fonds ein Rating von "aa" - das höchste im Test. Besonders die geografische Streuung und die hohe Vermietungsquote fallen positiv auf. Außerdem hat kein Konkurrent eine niedrigere Schuldenquote. Der Schwerpunkt des Portfolios liegt auf heimischen Büros und Einzelhandelsobjekten, andere europäische Standorte steuern aber immerhin fast 40 Prozent bei.

Grundbesitz Europa
Breit gestreut

Der grundbesitz europa erhält auch in diesem Jahr ein Spitzenrating von Scope. Ein Drittel des Immobilienvermögens steckt in deutschen Gebäuden, etwa 37 Prozent in fran­zösischen und britischen. Die verbleibenden 30 Prozent sind über andere Länder Europas verteilt. Diese Diversifikation und die gute ­Altersstruktur der Fondsobjekte hebt Scope positiv hervor. Zurzeit ist der Fonds überwiegend in Büros investiert, der Anteil an Einzelhandelsimmobilien soll aber wachsen.