REITs als Alternative zur physischen Immobilie
Der Immobilienmarkt boomt, die Preise für Wohnungen und Häuser befinden sich auf einem lange nicht dagewesenen Hoch.
Das hat natürlich vor allem mit den aktuell niedrigen Zinsen zu tun - je geringer die Verbindlichkeiten, desto höher die gezahlten Preise. Und es deutet sich in den kommenden Jahren kaum eine Umkehr dieses Trends an. Im Gegenteil: Die Zinsen werden laut einhelliger Expertenmeinung weiterhin niedrig bleiben. Das wird die Immobilienpreise weiterhin antreiben. Zudem sind internationale finanzstarke Käufer an Hot Spots sehr aktiv: Sie erwerben in Premiumlagen in großem Stil Immobilien.
Das macht es freilich für private und semi-institutionelle Investoren komplizierter, in substanzstarke Objekte zu investieren. Zwar gehören Immobilien in jedes ausgewogene Portfolio; aber Anleger sollten natürlich auch nicht einen überwiegenden Teil des liquiden Vermögens dafür nutzen, ein Haus oder eine Wohnung zu erwerben. Um die Chancen und Sicherungsaspekte des Betongolds aber dennoch zu bewahren, kann es Sinn ergeben, auf ein verhältnismäßig junges Anlageinstrument zu schauen. Die Rede ist von sogenannten REITs, Real Estate Investment Trusts. Sie schaffen für Anleger die Möglichkeit, international in die Immobilienwirtschaft zu investieren, ohne Direktinvestments in Häuser und Wohnungen tätigen zu müssen.
REITs sind börsennotierte, in der Immobilienbranche tätige Aktiengesellschaften, die ihre Gewinne aus der Vermietung, der Verpachtung sowie dem Verkauf von Immobilien und Grundstücken beziehen. Besondere Kennzeichen für einen REIT sind die Besteuerung der Einkünfte ausschließlich auf der Anlegerebene (Befreiung von der Körperschafts- und Gewerbesteuer) und die hohe Ausschüttungsquote von mindestens 90 Prozent der erwirtschafteten Erträge. Für Anleger bedeutet dies, dass REITs in ihrem Ausschüttungsverhalten mit einem Direktinvestment in Immobilien vergleichbar sind - aber eben als Aktie im Portfolio liegen, nicht als physisches Objekt.
REITs existieren in drei unterschiedlichen Formen: Equity-REITs, Mortgage-REITs und Hybrid-REITs. Equity-REITs beziehen ihre Einnahmen fast ausschließlich aus der Vermietung von Immobilien, während Mortgage-REITs besicherte Hypotheken erwerben oder Darlehen an Projektentwickler vergeben; sie legen jedoch nicht direkt in Immobilien an. Hybrid-REITs sind eine Kombination aus Mortgage- und Equity-REITs.
Weitere Vorteile von REITs sind die Möglichkeit der globalen Streuung und die Kostenstrukturen. Anleger können durch ein REIT-Portfolio in internationale Werte investieren und auf diese Weise in verschiedenen Sektoren, die unmittelbar mit der Immobilienwirtschaft zu tun haben, ihre Renditen erwirtschaften. Die Finanzierung von Projektentwicklungen in Ostasien, die Vermietung von Gewerbeobjekten in Mitteleuropa oder, oder, oder: Durch die Sonderform der Immobilienaktien lassen sich Opportunitäten der globalen Immobilienmärkte nutzen, ohne dabei die Risiken von Direktinvestments in Kauf zu nehmen (Mietausfälle, Instandhaltungskosten, Bewirtschaftung etc.).
Zudem ist die Allokation des Vermögens natürlich weitaus breiter möglich als bei einem physischen Immobilienkauf. Während für eine 100 Quadratmeter große Eigentumswohnung in exponierter Großstadtlage - ohne Erwerbsneben-, Instandhaltungs- und Bewirtschaftungskosten - durchaus ein siebenstelliger Betrag fällig werden kann, lässt sich dieses Kapital über REITs wesentlich diversifizierter anlegen.
Die Möglichkeit, über Direktinvestments die gleiche Streuung zu erreichen wie mit einem REIT-Portfolio, steht wohl nur Anlegern mit einem sehr großen Vermögen zur Verfügung; REITs hingegen lassen sich sinnvoll in jedem Depot einsetzen. Natürlich ist aber festzuhalten, dass es sich bei REITs trotz aller Kosten- und Ertragsvorteile um Aktieninvestments handelt und der Wert daher ständig beobachtbar schwankt, wohingegen Wertveränderungen bei Direktinvestitionen nur bei einer Bewertung oder einem Verkauf festgestellt werden kann.
Von Thomas Lenerz, Direktor bei der I.C.M. Independent Capital Management Vermögensberatung Mannheim GmbH
Immer mehr Privatanleger in Deutschland vertrauen bei ihrer Geldanlage auf bankenunabhängige Vermögensverwalter. Frei von Produkt- und Verkaufsinteressen können sie ihre Mandanten bestmöglich beraten. Mehr Informationen finden Sie unter www.v-bank.com.
Der obige Text spiegelt die Meinung des jeweiligen Kolumnisten wider. Die finanzen.net GmbH übernimmt für dessen Richtigkeit keine Verantwortung und schließt jegliche Regressansprüche aus.