Boom: Wohnimmobilien auf Rekordkurs

von Karsten Nemecek, Gastautor von Euro am Sonntag

Die Zahlen sind beeindruckend: Insgesamt 255 Wohnungspakete wechselten im Jahr 2015 in Deutschland den Eigentümer. Die Zahl der gehandelten Einheiten summierte sich auf rund 319.500, was gegenüber dem Vorjahr einem Anstieg um 33 Prozent entspricht. Ebenfalls stark gestiegen ist das Preisniveau: Während Investoren im Jahr 2014 knapp 56.000 Euro je Wohneinheit bezahlten, waren es im vergangenen Jahr mehr als 70.000 Euro.

Welche Dynamik den deutschen Wohninvestmentmarkt treibt, wird ­freilich erst deutlich, wenn wir den Fünfjahresvergleich vornehmen. 2010 waren es 135 Portfolios mit insgesamt 55.300 Einheiten, die den Eigentümer wechselten, und das Volumen aller Transaktionen betrug nur 3,34 Milliarden Euro. Die gewaltigen Steigerungs­raten - in der Spitze mehrere Hundert Prozent - zeigen, wie attraktiv Wohninvestments für Investoren geworden sind. Und dies wird sich auf absehbare Zeit nicht ändern.

Einer der Hauptgründe für das stetig steigende Handelsvolumen von Wohn­immobilien liegt neben der allgemeinen Erholung der Immobilienmärkte darin, dass Investoren sie als relativ risikoarme Anlageklasse wahrnehmen. Mit geringem Risiko gehen geringe Kapitalkosten und damit hohe Preise einher. So hat sich die Käuferstruktur in den vergangenen fünf Jahren gewandelt: von opportunistischen Investoren und Private-Equity-Fonds hin zu börsennotierten Wohnungsunternehmen sowie Versicherern und Pensionsfonds.

Ferner hat sich durch zahlreiche Börsengänge und Kapitalerhöhungen wie Vonovia (früher: Deutsche Annington), TAG, Adler Real Estate und LEG NRW der Anlagebereich von Aktieninvestoren auf den Immobiliensektor erweitert. Auch die Etablierung von Fonds durch Anbieter wie Patrizia oder Captiva sorgt für Möglichkeiten, Kapital im Immobilienmarkt zu platzieren. Wir gehen davon aus, dass diese Investoren­typen auf Käuferseite auch 2016 wieder eine sehr aktive Rolle spielen werden. Zusammenschlüsse oder Übernahmen großer Gesellschaften schwächen dabei natürlich den Wettbewerb.

Ein weiterer wichtiger Grund liegt in den günstigen Mietwachstumsperspektiven. Sie bekommen durch den absehbaren Bevölkerungsanstieg zusätzliches Futter und haben in den vergangenen Jahren die Zahlungsbereitschaft der Investoren deutlich erhöht. Das Vertrauen in den deutschen Wohnungsmarkt ist groß, auch aufgrund der guten volkswirtschaftlichen Rahmenbedingungen.

Konzentration auf bestimmte
Standorte birgt Risiken

Vor allem in den sieben größten deutschen Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart gibt es deswegen einen hohen Nachfrageüberhang. 29 Prozent der ­gehandelten Wohnungsportfolios entfielen auf diese Top-7-Standorte. Ungewöhnlich im Vergleich mit anderen Ländern, wo es meist nur eine Metropole gibt. Interessant ist allerdings auch in Deutschland die Sonderstellung der Hauptstadt: Zwei Drittel der Trans­aktionen in den Top 7 fanden in Berlin statt. Inwieweit die gesetzlich an vielen Standorten jüngst eingeführte Mietpreisbremse die Aussicht auf weiteres Mietwachstum einschränkt, bleibt abzuwarten. Grundsätzlich ist jedoch von einem dämpfenden Effekt auszugehen.

Die Konzentration der Investoren auf bestimmte Städte hat ihre Risiken. Die Sicherheit der Investitionen ist zunächst einmal höher, weil hier die Mietpreise aufgrund der absehbar steigenden Nachfrage bei nach wie vor zu geringer Neubautätigkeit weiter steigen werden. Allerdings nicht unbegrenzt. Und so werden die Renditen an Standorten, die derzeit besonders begehrt sind, auch wieder sinken. Umso attraktiver erscheinen Städte wie Hannover, Leipzig und Dresden, aber auch Oberzentren wie Ulm sowie Städte, in denen dank neuer Unternehmensansiedlungen Arbeitsplätze entstehen. Hier sind die Leerstandsquoten niedrig, ebenso die Immobilienpreise - zumindest im Vergleich mit den Metropolen. Beides bringt diese Standorte in den Fokus der Investoren. Sie sind unter Druck und ­suchen für das reichlich vorhandene ­ Kapital ihrer Kunden dringend geeignete Anlagemöglichkeiten.

Kurzvita

Karsten Nemecek, Managing
Director bei Savills Deutschland
Nemecek hat einen Abschluss in Wirtschaftsingenieurwesen der Technischen Universität Berlin. Darüber hinaus hat er an der Cass Business School in London Finanzwissenschaft studiert.
Savills ist einer der führenden, weltweit tätigen Immobiliendienstleister mit Hauptsitz und Börsennotierung in London. In Deutschland ist Savills mit rund 200 Mitarbeitern in ­sieben Büros an den Standorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart präsent.