Offene Immofonds: Zurück auf Anfang

von Christoph Platt, Euro am Sonntag

Totgesagte leben länger — ein etwas makabrer Spruch, der allerdings auf die Branche der Offenen Immobi­lienfonds ziemlich gut passt. Nicht nur hat die Anlageklasse als solche die vergangenen Jahre mit Liquiditätskrisen und Regulierungschaos überstanden, sie erlebt zurzeit auch die Wiederauferstehung einiger Anbieter, die am Boden lagen. Diese wagen einen Neustart und bringen neue Fonds auf den Markt.

Ein gutes Dutzend Offene Immobilienfonds mussten in den vergangenen Jahren — teils nach der Lehman-Pleite im Oktober 2008, teils nach Turbulenzen im Mai 2010 — die Rücknahme ihrer Anteilscheine aussetzen. Die Fonds waren in Liquiditätsnöte geraten, weil zu viele An­leger gleichzeitig ihre Anteile zurückgeben wollten. Auch nach dem Ende der gesetzlich vorgeschriebenen maximalen Schließungszeit von zwei Jahren hatten die Fonds nicht genügend Bargeld besorgt, um die Wünsche aller Rückgabewilligen befriedigen zu können. Die Folge: Die Produkte wurden abgewickelt.

Auch die Gesellschaften KanAm Grund und SEB mussten ihre Fonds für Privatanleger liquidieren und sind nun dabei, ihren Gebäudebestand zu verkaufen. Doch jetzt wollen sie wieder durchstarten.
Vorreiter ist KanAm. Die Gesellschaft will noch im laufenden Quartal damit beginnen, Geld für ihren neuen Fonds Leading Cities Invest einzusammeln. Dieser legt ein besonderes Augenmerk auf die Auswahl der Städte, in denen Gebäude angekauft werden sollen. Ein umfangreiches Bewertungsmodell, das Faktoren wie Wirtschaftskraft, Lebensqualität und Infrastruktur untersucht, soll die aussichtsreichsten Standorte identifizieren — zunächst in Europa und Nordamerika. Der Großteil des Vermögens soll in Städten von internationalem Rang an­gelegt werden. Zusätzlich will der Fonds Gebäude an nationalen Top-Standorten erwerben. Neben Paris, London oder Frankfurt können also beispielsweise auch Lyon, Manchester oder Düsseldorf im Immobilienportfolio vertreten sein.

Noch nicht ganz so weit ist die SEB. Auch sie wird mit neuen Immobilienfonds an Privatanleger herantreten. Doch Details zu einem konkreten Produkt behält die Gesellschaft noch für sich. Fest steht aber, dass die SEB mit einer Art Baukastenprinzip beim Anleger punkten will. Je nach Risikoneigung und Anlagewünschen soll der private In­vestor verschiedene Elemente kombinieren können, um am Ende ein nach Ansicht der SEB maßgeschneidertes Produkt zu erhalten.

Neue Regeln überzeugen
„Dass sich einige Anbieter mit neuen Fonds auf den Markt wagen, ist ein gutes Zeichen“, sagt Steffen Sebastian, Professor für Immobilien­finanzierung an der Universität Regensburg. „Es zeigt, dass die jetzt durchgeführte Regulierung halbwegs vernünftig ist.“ Es gebe zwar noch Schwachstellen im Kapitalanlagegesetzbuch, das seit 22. Juli gilt, doch insgesamt könne die Branche mit den neuen Regeln leben, ist der Experte überzeugt.

Lange Fristen wurden eingeführt, um künftig zu vermeiden, dass ein Ansturm ausstiegswilliger Anleger zu einem Liquiditätsengpass führt. Anleger müssen ihre Fondsanteile mindestens zwei Jahre lang halten, hinzu kommt eine einjährige Kün­digungsfrist. Wer also die Mindesthaltedauer überstanden hat und seine Fondsanteile zurückgeben möchte, muss sich ein Jahr gedulden, ehe er an sein Geld kommt. Schneller geht es nur bei einem Verkauf über die Börse (siehe Investor-Info).

Für Anleger, die vor dem 22. Juli eingestiegen sind, gibt es allerdings eine gewichtige Ausnahme: Beträge von bis zu 30.000 Euro pro Kalender­halbjahr sind von der Fristenregelung befreit. In diesem Rahmen können Investoren also relativ frei und schnell über ihr Geld verfügen.

Die Fonds, die die Liquiditätskrise überstanden haben und noch am Markt sind, vereinen nun unter ihrem Dach zwei Gruppen von An­legern. Auf der einen Seite stehen die Altanleger, auf die das bis zum 21. Juli geltende Recht anzuwenden ist. Auf der anderen Seite die Neu­anleger, die nach dem 21. Juli in die Fonds eingestiegen sind oder die künftig einsteigen werden.

Der Anteil der Altanleger wird in den bestehenden Fonds zwar mit der Zeit schrumpfen. Doch solange sie noch einen signifikanten Teil der Anlegerschar ausmachen, gibt es Risiken. Denn das neue Regelwerk hat dann Lücken. Wollen etwa Tausende Anleger gleichzeitig ihre 30.000 Euro zurück, kann das zu neuen Liquiditätsengpässen führen.

Dieses Risiko ist bei den aktuell am Markt verbliebenen Immobilienfonds allerdings gering. Fast alle Produkte, die die Krise überstanden ­haben, werden von den großen vier Gesellschaften Deka, Union Investment, Deutsche Asset & Wealth Management (Deutsche Bank) und Commerz Real (Commerzbank) gemanagt. Sie haben den Ansturm der Anleger bereits in Zeiten ausgehalten, als alle noch ohne Beschränkung an ihr investiertes Vermögen kommen konnten. Es ist zumindest wahrscheinlich, dass sie auch einen neuerlichen Ansturm im Fall einer Krise überstehen werden. Vor allem der starke Vertrieb in den jeweiligen Bankfilialen hilft, bei starken Mittelabflüssen gegenzusteuern.

Auch Sebastian glaubt nicht, dass die Zweiteilung der Anleger den Fonds der großen Vier etwas anhaben kann. „Wer das Regulierungschaos in den vergangenen Jahren überstanden hat, der wird auch die Zweiklassengesellschaft überstehen“, sagt er.

Die Fonds hingegen, die jetzt auf den Markt kommen, kennen die 30.000-Euro-Ausnahmeregelung nicht mehr. Bei ihnen greifen die Mindesthaltedauer und die Kündigungsfrist voll. Dass Liquidität binnen weniger Tage verfügbar sein muss, gehört damit der Vergangenheit an.

Die Gefahr eines Liquiditäts­engpasses wurde durch die neuen Regeln zwar reduziert, aber nicht völlig ausgeschlossen. Kündigen viele Anleger binnen weniger Tage ihre Anteile, bleibt dem Fonds zwar ein Jahr, um durch Immobilienverkäufe die notwendige Liquidität bereitzustellen. Aber dass diese Zeit in der Immobilienbranche sehr kurz sein kann, zeigen aktuelle Beispiele von Fonds, die aufgelöst werden. Drei Jahre lang haben der Morgan Stanley P2 Value und der Degi Europa versucht, ihren Bestand zu veräußern. Am Ende reichte die Zeit nicht aus, um alle Immobilien loszuschlagen. Bei beiden Fonds hat nun am 1. Oktober die jeweilige Depotbank den Verkauf der übrig gebliebenen Gebäude übernommen.

Keine Renditehöhenflüge
Die neuen Fonds haben als Pluspunkt zwar keine Altanleger mehr an Bord, was für eine Gleichbehandlung aller Investoren sorgt und etwas mehr Stabilität bringt. Andererseits müssen sie zunächst viel Zeit und Geld in den Aufbau eines neuen Gebäudebestands stecken. Derweil können die Fonds der vier großen Anbieter mit dem Argument punkten, sich in der Krise als relativ widerstandsfähig erwiesen zu haben.

Anleger finden in Offenen Immobilienfonds weiterhin ein Produkt, mit dem sie mit wenig Geld in Immobilien investieren können. Höhenflüge bei der Rendite dürfen sie indes nicht erwarten — weder von den alten noch von den neuen Fonds. Die besten Offenen Immobilienfonds weisen zurzeit ein Jahresplus von knapp drei Prozent auf. In Zeiten mit mickrigen Zinsen ist das aber durchaus attraktiv. Auch wenn man auf diesem Weg nicht reich wird.

Ohnehin gilt bei Offenen Immobilienfonds das Gleiche wie bei allen übrigen Fonds: Alles auf eine Karte zu setzen, ist nie empfehlenswert. Wer eine überschaubare Summe in Immobilien investieren und kein Börsenrisiko via Immobilien-AGs eingehen will, sollte — sofern es die Investitionssumme zulässt — in mehrere Offene Immobilienfonds investieren. Das Geld hängt dann dort aber relativ fest. Die Anlageklasse hat durch die jüngsten Änderungen Flexibilität gegen Stabilität eingetauscht — ein Tausch, den viele Anleger aber vermutlich gern mitmachen werden.

Investor-Info

Immobilienfonds
Merkmale guter Produkte
Oberflächlich betrachtet tun alle Offenen Immobilienfonds das Gleiche: Sie kaufen Gebäude, vermieten diese und veräußern sie, wenn sich eine gute Gelegenheit bietet. Der Schwerpunkt liegt meist auf Bürohäusern, daneben spielen Einzelhandelsimmobilien eine wichtige Rolle. Gelegentlich wird zudem in Hotels investiert. Im Detail lassen sich jedoch Qualitätsunterschiede feststellen.

Wichtigstes Qualitätsmerkmal ist eine hohe Vermietungsquote. Sie beschreibt, wie viel Prozent des ­ Gebäudebestands vermietet sind. Ideal sind 100 Prozent, aber auch eine Quote, die nahe an Vollvermietung herankommt, ist in Ordnung.
Daneben ist eine gleichmäßige Verteilung bei den auslaufenden Mietverträgen ein Merkmal für Qua­lität. Enden zu viele Verträge mit den Mietern der Fondsimmobilien zur gleichen Zeit, entstehen Klumpenrisiken.

Auch die Liquiditätsquote gibt Auskunft über die Güte eines Fonds. Sie beziffert den Anteil flüssiger Mittel am Gesamtvermögen. Sie darf nicht zu niedrig sein, weil der Fonds dann unbeweglich ist und ausstiegswillige Anleger nicht auszahlen kann. Zu hoch darf sie aber auch nicht sein, weil Bargeld weniger Erträge abwirft als die Immobilien. Im Schnitt liegt die Quote zwischen zehn und 35 Prozent. Unter dem neuen Regelwerk dürften die ­Liquiditätsquoten niedriger sein als früher.

Der Blick auf die Historie lässt ebenfalls Rückschlüsse auf die Qualität des Fonds zu. Bei einem Produkt, das regelmäßig besser abschneidet als die Konkurrenz, hat das Management bewiesen, dass es sein Handwerk versteht.

Grundbesitz Europa
Erfolgreicher Ländermix
Der grundbesitz europa der Deutschen Asset & Wealth Management (Deutsche Bank) investiert in Immobilien in ganz Europa. Am aktivsten ist er in Großbritannien, Deutschland und Frankreich. Bürogebäude machen 63 Prozent des Portfolios aus, ­Einzelhandelsobjekte ein Viertel. Auf Fünfjahres- sicht erzielte er mit 17 Prozent den höchsten ­Wertzuwachs aller Immobilien-Publikumsfonds.

UniImmo: Deutschland
Fokus auf den Heimatmarkt
Anleger, die den Schwerpunkt ihrer Immobilien­investments hierzulande setzen wollen, sind beim UniImmo: Deutschland von Union Investment gut aufgehoben. Der Fonds hat 62 Prozent seines Vermögens in Deutschland investiert, den Rest in ­Europa. Bei den Nutzungsarten liegen Büros und Einzelhandelsobjekte ungefähr gleichauf (44 versus 38 Prozent). Er überzeugt unter anderem mit einer niedrigen Verschuldung.

Anteilsverkauf
Börsenhandel als Alternative
Mit dem neuen Regelwerk kommt dem Börsenhandel von Fondsanteilen eine größere Bedeutung zu. Wer schnell an sein Geld will und nicht das obligatorische Jahr zwischen Kündigung und Rückzahlung abwarten möchte, kann seine Anteile an der Börse verkaufen. Am einfachsten geht das über die Börse in Hamburg, die im Bereich Fondshandel in Deutschland führend ist. Anleger müssen allerdings Abschläge auf den offiziellen Anteilspreis hinnehmen.

Bei Fonds, die geöffnet sind, sind diese Abschläge überschaubar. Hoch sind sie hingegen bei Produkten, die eingefroren sind oder abgewickelt werden. Hier lassen sich die Käufer den Wunsch der Verkäufer, den Fonds zu verlassen, teuer bezahlen und verlangen Abschläge von bis zu 50 Prozent. Trotzdem wird diese Möglichkeit rege genutzt. Regelmäßig zählen Offene Immobilienfonds zu den umsatzstärksten Produkten an der Hamburger Börse.

Wer in einem Fonds gefangen ist, der liquidiert wird, kann sich stattdessen auch in Geduld üben. Die Fonds verkaufen ihre Gebäude nämlich nach und nach und schütten die Erlöse an die Anleger aus. Es ist allerdings unwahrscheinlich, dass Investoren den gesamten Wert des Anteilscheins zurückerhalten. Denn viele Immobilien müssen unterhalb des zuletzt festgestellten Verkehrswerts veräußert werden.