Immobilienaktien: Beste Performance in 2014, aber kein Privatanleger hat sie (bislang) gekauft.

von Jörg Löbe, Geschäftsführer der Aubilia Vermögensmanagement GmbH in Düsseldorf

Alle Bemühungen und Anstrengungen von Seiten des Staats- und/oder aus der Bankenwelt haben es in der Vergangenheit nicht geschafft diesen "Glaubensgrundsatz" - vielleicht geboren in der selbstgenutzten Immobilie - zu modifizieren oder gar zu erschüttern. Selbst negative Erlebnisse konnten diese Niebelungentreue nicht zerstören. Wer erinnert sich nicht noch an die früher beliebten Abschreibungsmodelle in Berlin oder später, zur Zeit der Maueröffnung, im Osten. Wer kennt nicht die Geschlossenen Immobilienfonds des Hauses Wölbern, mit Objekten in den Niederlanden? Oder wer hat einen noch Geschlossenen "Offenen Immobilienfonds" im Depot?

Wie sieht es aber jetzt mit Immobilienaktien und REITs Aktien aus. Allein aufgrund des Begriffs "Aktie" werden diese Werte ganz selten in der Anlage eingesetzt. Dabei ist eine Immobilienaktie eine Beteiligung an einem Unternehmen, das sein Geld mit Immobilien verdient. Der Wert wird täglich an der Börse ermittelt und die Aktie ist täglich handelbar. Also ein großer Vorteil zu den weiter oben genannten Produkten. Der Wert der Immobilien wird mit dem Buchwert und aufgrund jährlicher Schätzung mit dem Verkehrswert ermittelt. Als Kennzahl nimmt man gerne den NAV einer Aktie zur Bewertung. Vereinfacht gesagt, die Immobilienwerte minus der Hypotheken. Liegt der Börsenwert unter dem NAV, ist das Unternehmen unterbewertet, liegt er darüber, zahltman eine Prämie auf die Zukunft.

Auch die bereits in 2003 in Frankreich eingeführten REITs Aktien, im Jahr 2007 folgte Deutschland, sind eine Betrachtung wert. Hier hatte sich der Gesetzgeber einige Besonderheiten ausgedacht, um diese Form der Kapitalanlage in Immobilien zu promoten.

• Ein ganz wesentliches Merkmal von REITs ist die Steuerbefreiung auf Unternehmensebene. Gegenüber Immobilien-Aktiengesellschaften, welche der Körperschaft- und Gewerbesteuer unterworfen sind, sind deutsche REITs damit im Vorteil.
• Große Teile des Gewinns (90 Prozent) werden ausgeschüttet. REIT-Aktien lassen sich somit, entsprechende Gewinne vorausgesetzt, als Dividendenaktien charakterisieren.
• Die Mindesteigenkapitalquote von 45 Prozent darf nicht unterschritten werden. Der gefährliche Hebel über die Kreditierung ist damit begrenzt.
• Das Kerngeschäft ist das "Halten von Immobilien". Damit fallen riskantere Projektentwicklungen weg.
• Ausschüttungen werden ausschließlich bei den Anlegern versteuert. Die Erträge sind mit 25 Prozent Kapitalertragssteuer zuzüglich Solidaritätszuschlag und evtl. Kirchensteuer zu besteuern und damit grundsätzlich abgegolten.

Das Ergebnis nach rund 8 Jahren: Es existieren lediglich drei German-REITs.

Wo sortiert jetzt die Wissenschaft das Investment ein, Aktie oder Immobilie? Eine Studie der Immobilienwirtschaft kommt zu dem Schluss, dass die Entwicklung eher von der Entwicklung der Immobilienpreise abhängt. Der Value-Ansatz scheint also auch hier bei aller Vorsicht belegbar zu sein. Auch die Frage "Wie finde ich die richtige Aktie?" ist damit etwas klarer zu beantworten. Bei der Auswahl muss sich der Anleger überlegen, welche Immobilie er erwerben möchte.

Die einen Gesellschaften investieren in Wohnungen, die anderen in Büroimmobilien oder Einkaufscentren. Ein internationaler Immobilienmakler gibt die Renditen Ende 2014 in Deutschland wie folgt an.

• Shopping Center: 4,6 Prozent
• Büro: 4,6 Prozent
• Geschäftshäuser: 4,04 Prozent
• Fachmarktcentren: 5,65 Prozent
• Supermärkte: 6,10 Prozent
• Wohnen: 4 bis 5 Prozent (heterogener Markt)

Interessant ist neben dem NAV und der Art der Immobilie zum Beispiel auch die Verschuldung des Unternehmens. Zur Finanzierung finden Immobiliengesellschaften jetzt wie der Privatmann traumhafte Bedingungen. Wer noch Hypotheken mit einem Zins von vier Prozent in den Büchern hat, freut sich über aktuell 1,6/1,8 Prozent bei auslaufendem Festzins.

Wie bei der Ferienimmobilie, bieten sich auch im Ausland Chancen. Analysten veröffentlichten aktuell einen bullishen Report auf den spanischen Real Estate Sektor. Für 2015/2016 erwarten sie Mieterhöhungen im Madrider Prime Office Bereich von bis zu 18 Prozent. Die Gründe sind einerseits das beschränkte Angebot sowie die verbesserte Nachfrage auf Grund der soliden Wirtschaftsentwicklung Spaniens. Die gesunkenen FundingSpreads sowie die verbesserte Kapitalstruktur der Unternehmen sollten dies unterstützen.

Wer sich aber nicht selbst an die Auswahl traut, hat auch hier die Möglichkeit auf aktiv gemanagte Fonds oder passive ETFs auszuweichen. Sie sehen, ein nicht ganz einfacher aber interessanter Markt für Immobilienanleger, wäre da nicht das Wörtchen Aktie. Mein Rat: Lassen Sie sich nicht abschrecken, einmal näher hinter die Kulissen dieses Marktsegmentes zu schauen, es lohnt sich.

Immer mehr Privatanleger in Deutschland vertrauen bei ihrer Geldanlage auf bankenunabhängige Vermögensverwalter. Frei von Produkt- und Verkaufsinteressen können sie ihre Mandanten bestmöglich beraten. Mehr Informationen finden Sie unter www.vermoegensprofis.de.

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