Ein Jahrzehnt nach der Krise: Billige Zinsen - Teure Immobilien
Im April 2007 begann mit der Insolvenz des US-Hypothekenfinanzierers New Century Financial die weltweite Finanzkrise.
Von Ralph Rickassel, PMP Vermögensmanagement in Düsseldorf, eine Niederlassung der Donner & Reuschel Lux S.A.
Die von einer Schweizer Großbank anfänglich als Blechschaden bezeichneten Kreditrisiken und Verluste mündeten in massiven staatlichen Rettungsaktionen und bei Lehmann Brothers in einem Totalschaden. Die Auswirkungen spüren Anleger bis heute in einer durch die EZB gestalteten Welt ohne Zinsen.
Viele private Investoren scheuen den Aktienmarkt, zumal auf dem aktuell vermeintlich hohen Niveau. Was den Zinssparer ärgert freut den Kreditnehmer, denn nie waren Schulden preiswerter als heute.
Die Suche nach Alternativen Anlagen verbunden mit einem niedrigen Zinsumfeld hat zu einem wahren Immobilienboom in Deutschland geführt. Seit 2009 steigen die Baugenehmigungen kontinuierlich, 2016 auf einen neuen Rekord von Plus von 21,6 Prozent gegenüber dem Vorjahr auf 375.400 Wohnungen. Dies drückt sich in den hohen Immobilienpreisen und damit verbundenen niedrigen Renditen für vermietete Objekt aus.
Der Wert einer Kapitalanlage bemisst sich an den diskontierten zukünftigen Erträgen aus Zinsen, Gewinnen oder Mieterträgen. Je geringer also der am Markt zu erzielende Zins ist, umso höher errechnet sich der Wert einer Anlage unter sonst gleichen Bedingungen.
Dies ist mit eine Erklärung, warum sich in Spitzenmetropolen wie München, Hamburg oder Düsseldorf Kaufpreise weit über dem zwanzigfachen der jährlichen Nettomiete erzielen lassen. Berücksichtigt man dann noch die anfallenden Kaufnebenkosten, die in NRW mit einer Grundsteuer von 6,5 Prozent und bei ggf. anfallenden Maklergebühren schnell noch einmal zwölf Prozent betragen, erzielt der Investor für ein vermietetes Mehrfamilienhaus eine Brutto-Rendite die zwischen zwei und drei Prozent liegt. Vor Steuern, Verwaltungsaufwand und Instandhaltung. Ist das ein fairer Preis für eine nicht risikolose Anlage?
Aktien werden gerne nach dem Verhältnis von Kurs und Gewinn des Unternehmens bewertet. (KGV) Aktuell weist der Dax ein durchschnittliches KGV von 15 aus. Im Anbetracht der niedrigen Zinsen ist das wenig. Man könnte also unterstellen, Aktien sind nicht zu teuer, auch im Hinblick auf eine durchschnittliche Dividendenrendite von rund 4,5 Prozent im Dax.
Über einen längeren Zeitraum regelt immer der Markt den Preis zwischen Angebot und Nachfrage. Bei weiter anhaltender hoher Bautätigkeit wird die Nachfrage irgendwann gesättigt sein und Mieter nicht mehr bereit sein jeden Preis zu zahlen.
Ein Zinsanstieg hätte bekanntlich fatale Auswirkungen auf langlaufende Anleihen, deren Kurse dann deutlich unter Druck geraten. Aber auch die Immobilen sind bei steigenden Zinsen anders zu bewerten und haben in einem realistischen Zinsumfeld Luft nach unten. Bei Aktien sind die Bewertungen trotz der niedrigen Zinsen nicht übertrieben gestiegen. Folgerichtig sollte ein Zinsanstieg auch keinen Aktiencrash auslösen.
Das bei deutschen beliebte Betongold gehört als Assetklasse in jedes gut diversifizierte Portfolio und eigengenutzt sind Immobilien immer noch ein attraktiver Bestandteil der privaten Altersvorsorge. Als Anleger sollte man sein Objekt jedoch nicht nur nach der alten Weisheit Lage, Lage, Lage aussuchen, sondern auch unter dem Aspekt einer angemessenen und nachhaltigen Rendite.
Immer mehr Privatanleger in Deutschland vertrauen bei ihrer Geldanlage auf bankenunabhängige Vermögensverwalter. Frei von Produkt- und Verkaufsinteressen können sie ihre Mandanten bestmöglich beraten. Mehr Informationen finden Sie unter www.v-bank.com.
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