Deutsche Industrie REIT-AG: "Eine Milliarde Euro ist absolut realistisch"

Rund 15 Mio. Euro sind der Deutschen Industrie REIT-AG (DIR) jüngst über eine Kapitalerhöhung zugeflossen. Damit will der Potsdamer Spezialist für Produktions- und Logistikimmobilien, der aktuell ein Portfolio im Volumen von 436 Mio. Euro verwaltet, seine Einkaufstour fortsetzen. "Wir sehen in unseren Planungen ein jährliches Ankaufsvolumen in der Größenordnung von 100 bis 150 Mio. Euro als realistisch an", sagt DIR-Finanzvorstand René Bergmann im Interview mit finanzen.net. Innerhalb der nächsten fünf Jahren könnte die DIR damit die Milliardengrenze überspringen.

finanzen.net: Herr Bergmann, die Deutsche Industrie REIT-AG investiert nachhaltig in Light-Industrial Immobilien in Deutschland. Warum firmiert die DIR als Real Estate Investment Trust (REIT)? Welche Vorteile bringt dies Ihnen und Ihren Aktionären?
René Bergmann: In vielen Ländern sind Real Estate Investment Trusts (REIT) weit verbreitet, weil sie einfach strukturiert, sprich verwaltungskostenarm und sehr transparent sind. Ein REIT ermöglicht einer größeren Breite von Anlegern - und damit auch Kleinanlegern - sich indirekt über ein Aktieninvestment an Immobilien zu beteiligen, für die ein Immobiliendirektinvestment sonst nicht in Betracht käme. Im Vergleich zu Immobilienfonds sind sie aufgrund der Börsennotierung fungibler und durch die Publizitätspflichten viel transparenter.
Hinzu kommt die Steuerbefreiung auf Gesellschaftsebene von Ertragsteuern (Körperschaft- und Gewerbesteuer). Dies ermöglicht schlankere Verwaltungsstrukturen, z. B. weil wir komplexe und zur Grunderwerbsteuervermeidung geschaffene Vehikel nicht brauchen und damit viel flexibler mit unserem Bestand agieren können.

Vor wenigen Tagen haben Sie zur Finanzierung weiterer Akquisitionen eine Kapitalerhöhung im Volumen von rund 15 Mio. Euro erfolgreich abgeschlossen. Was kennzeichnet ein typisches DIR-Investment und welche Kaufkriterien sind Ihnen dabei besonders wichtig?
Die Deutsche Industrie REIT-AG investiert in Light-Industrial Immobilien in Deutschland. D. h. in Produktions- und Logistikimmobilien und in Gewerbeparks, diese umfassen neben Tätigkeiten der Lagerung und Distribution von Handelsgütern, auch deren Verwaltung und Produktion. Dabei ist für uns die Cash-Rendite eines Investments von entscheidender Bedeutung. Ein Objekt muss von Anfang an funktionieren und entsprechende Erträge erbringen. Dabei spielen dann die Verkehrsanbindung und die lokale Relevanz des Objektes genauso eine Rolle wie ein ausreichendes Mietentwicklungspotenzial, die nachhaltige Vermietbarkeit und die Drittverwendungsfähigkeit.

Wie gehen Sie nach dem Kauf weiter vor? Mit welchen Schritten heben Sie das noch nicht genutzte Potenzial Ihrer neuen Objekte?
Wir kaufen oft aus Situationen, in denen der Verkäufer kein Immobilienprofi ist. Das bedeutet, wir professionalisieren zunächst das gesamte Property und Asset Management, durchleuchten zum Beispiel die betriebskostenrelevanten Verträge und optimieren die Mietverträge. Dadurch senken wir Kosten und generieren weitere Einnahmen aus bestehenden Mietverträgen Parallel sprechen wir intensiv mit den bestehenden Mietern über deren Zukunftspläne, ob diese ihre Fläche ggfs. erweitern oder sogar durch Neubauten ergänzen oder im Gegenteil das Objekt vielleicht eher vorzeitig verlassen wollen. Im ersten Fall stehen wir dem Mieter dann oft als Investitionspartner zur Seite, halten ihn am Standort und generieren zusätzliche Miete. Im zweiten Szenario können wir ggf. die durch eine frühere Neuvermietung erzielbare Marktmiete schneller heben.

Das laufende Geschäftsjahr 2018/2019 endet am 30. September. Wie zufrieden sind Sie mit dem Geschäftsverlauf der letzten Monate und den in dieser Zeit umgesetzten Expansionsschritten?
Alles läuft so wie geplant oder sogar besser. Wir sind inzwischen auf 56 Objekte und einen Immobilienwert von 436 Mio. Euro gewachsen. Die für die Immobilienwirtschaft wichtige Kennzahl FFO (Funds from Operations) werden wir gemäß unserer Prognose mehr als verdoppeln und das anvisierte Ziel von 12 bis 14 Mio. Euro erreichen. Und wir sind nicht nur absolut gewachsen, sondern auch je Aktie, so ist zum Beispiel im 9-Monatsvergleich (2017/18 zu 2018/19) der FFO um 38 % von 0,30 auf 0,41 Euro/Aktie gestiegen.

Zum Stichtag 30.06.2019 wurde der Immobilienbestand um rund 36 Mio. Euro aufgewertet. Worauf ist dieser Wertanstieg zurückzuführen?
Diese Aufwertung ist das Ergebnis der turnusmäßigen jährlichen Immobilienbewertung unseres Bestandes durch den externen Sachverständigen. Sie resultiert insbesondere aus dem Anstieg der Objektpreise im Bereich Logistik aufgrund der erhöhten internationale Nachfrage nach diesem Segment. Aber auch operative Verbesserungen (Neuvermietungen, Leerstandsabbau und Mietanpassungen) und gestiegene Marktmieten haben zu dieser positiven Wertentwicklung beigetragen.

Ihre Leerstandsquote liegt aktuell bei rund 11 %. Wie wollen Sie diese Quote verringern oder müssen Sie bei einem ungünstigen Konjunkturverlauf sogar mit einer Ausweitung des Leerstandes rechnen?
Zunächst stört uns der Leerstand überhaupt nicht, weil wir auf der Basis der Ist-Nettokaltmiete ankaufen, der vorhandene Leerstand also voll eingepreist ist. Jede zusätzliche Vermietung bringt uns entsprechend eine weitere Verbesserung der Rendite. Natürlich könnte eine sich verschlechternde Konjunktur kurzfristig auf den Leerstand Einfluss haben, aber wir sind sektoral und regional breit aufgestellt, so dass wir nur bedingt ein Klumpenrisiko sehen. Erfahrungsgemäß sind die Mietkosten im Produktionsbereich nicht die großen Kostentreiber und der Bereich Logistik, Stichwort E-Commerce, wird in absehbarer Zeit auch eher noch weiter wachsen, so dass die daraus resultierende anziehende Nachfrage mögliche Schwächen in anderen Bereiche mindestens kompensiert.

Aktuell haben Sie wie angesprochen 56 Objekte mit einem Gesamtwert von 436 Mio. Euro im Portfolio. In welche Größenordnung können Sie auf Sicht von drei bis fünf Jahren wachsen?
Wir sehen in unseren Planungen ein jährliches Ankaufsvolumen in der Größenordnung von 100 bis 150 Mio. Euro als realistisch an, allein schon aufgrund der enormen Größe dieses Marktsegments, das ein Volumen von ca. 1.100 Mrd. Euro in Deutschland ausmacht, und damit etwa dreimal so groß ist wie z. B. Einzelhandelsimmobilien. Damit wäre auf Sicht von drei bis fünf Jahren eine Portfoliogröße von 1 Mrd. Euro absolut realistisch.

Herr Bergmann, besten Dank für das Gespräch.

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