Renaissance der Apartments

von Michael Haupt, Gastautor von Euro am Sonntag

Noch vor einigen Jahren galten Einzimmerwohnungen als „Aus­laufmodell“. Es wurden in den meisten deutschen Städten kaum noch neue Wohnungen mit nur einem Zimmer gebaut und bestehende Einzimmerwohnungen wurden nicht selten zu größeren Einheiten zusammen­gelegt. Heute sehen wir eine Renaissance dieser Wohnform, und zwar nicht nur für Studenten, sondern auch für viele andere Zielgruppen, zum Beispiel Berufspendler, die nicht mehr ständig auf Achse sein möchten.

Für diese Renaissance, die auch Immo­bilien­investoren bei ihren Entscheidungen berücksichtigen sollten, gibt es mehrere Gründe. Einer davon ist die Veränderung der Haushaltsstruktur. Die klassischen Haushaltsformen, also ein verheiratetes Paar mit einem oder mehreren Kindern, sind rückläufig. Dafür steigt die Zahl der Singles, vor allem in den Großstädten. Jeder zweite Berliner ist Single, in Hamburg liegt der Anteil bei 48 Prozent, in München bei knapp 42 Prozent.

Zugleich steigen in den Großstädten jedoch die Mieten. Zahlen des Analysehauses Empirica zufolge sind die Mieten in den sieben großen Immobilienhochburgen Deutschlands in den vergangenen drei Jahren im Schnitt um zehn Prozent gestiegen. Schon heute ist zu beobachten, dass besonders dort, wo die Mieten stark gestiegen sind und viele Singles leben, eine erhebliche Nachfrage nach Einzimmerwohnungen zu verzeichnen ist.

Laut einer Studie von Ernst & Young Real Estate ist der Anteil der Einzimmerwohnungen am gesamten Wohnungsbestand in München mit fast neun Prozent am höchsten, in Berlin dagegen mit 1,4 Prozent am kleinsten. Das verwundert nicht: Obwohl die Mieten in der Hauptstadt zuletzt deutlich gestiegen sind, liegen sie in München nach wie vor deutlich höher als in Berlin, sodass sich Singles hier entsprechend weniger Wohnfläche leisten können. Auch in Frankfurt am Main, wo die Mieten ebenfalls immer noch deutlich höher sind als in Berlin, sind immerhin fünf Prozent der Wohnungen Einzimmerwohnungen.

Berufliche Mobilität erzeugt
andere Wohnbedürfnisse
Der Anteil der kleineren Wohnungen am Wohnungsbestand dürfte künftig noch stärker zunehmen. In München beispielsweise ist jede vierte neu errichtete Wohnung eine mit einem oder zwei Zimmern. Die Zielgruppen für solche Wohnungen sind dabei keineswegs nur Studenten, sondern eben auch Berufstätige, die sonst pendeln würden.

Neben der Zahl der Singles nimmt auch die Zahl der Einpersonenhaushalte besonders in den Großstädten ständig zu. In Großstädten wie Berlin, Hamburg, München, Frankfurt am Main und Leipzig liegt der Anteil der Einpersonenhaushalte über 53 Prozent, in Köln, Stuttgart, Düsseldorf, Dresden und Nürnberg bei etwa 50 Prozent. In zentralen Berliner ­Bezirken wie Friedrichshain-Kreuzberg und Mitte oder in München Maxvorstadt, Altstadt-Lehel und Schwabing-West sind bis zu zwei Drittel aller Haushalte Einpersonenhaushalte. Und 65 Prozent der in Deutschland Alleinlebenden sind im erwerbsfähigen Alter.

Für die Fortsetzung des Trends zu immer mehr kleineren Haushalten sprechen viele Gründe: Die niedrigere Geburtenhäufigkeit, die spätere Familiengründung, die Zunahme von Partnerschaften mit separater Haushaltsführung und die hohe berufliche Mobilität. Aktuell ist zu beobachten, dass immer mehr junge Menschen aus Ländern wie Spanien, Italien oder Griechenland, wo die Jugend­­areitslosigkeit erschreckend hoch ist, nach Deutschland kommen, um einen Arbeitsplatz zu suchen. Meist kommen diese Menschen allein und meistens ziehen sie in Großstädte.

Die Nachfrage nach Apartments ist in den Großstädten höher als das Angebot — und dies ist einer der Gründe dafür, warum gerade in diesem Segment Spitzenmieten erzielt werden. Für Wohnungen, die kleiner als 40 Quadratmeter sind, so die oben zitierte Studie von Ernst & Young Real Estate, werden in Städten wie München, Hamburg, Düsseldorf, Berlin, Stuttgart und Frankfurt am Main Spitzenmieten von zum Teil mehr als 25 Euro pro Quadratmeter erzielt. Spitzenreiter ist dabei München mit bis zu 50 Euro pro Quadratmeter für Wohnungen unter 40 Quadratmeter in Toplagen. Freilich handelt es sich dabei um Wohnungen eines neuen Typus, die etwa schon bei der Qualität der Ausstattung mit den alten Einzimmerwohnungen nicht mehr viel gemein haben. Und die Nutzer schauen weniger auf den Quadratmeterpreis, sondern auf die absolute Miete inklusive Nebenkosten für das Apartment.

zur Person:

Michael Haupt, Vorstand der
Isaria Wohnbau AG
Der studierte Jurist Haupt arbeitete im Vorstand verschiedener Immobiliengesellschaften wie der TAG Immobilien AG oder Bouwfonds REIM Deutschland, bevor er Vorstandssprecher bei Isaria Wohnbau wurde.
Die Isaria Wohnbau ist ein führender Projektentwickler für Wohnungsbau in München. Das 1995 gegründete Unternehmen ist seit 2010 im Prime Standard der Deutschen Börse notiert. Das Spek­trum der realisierten Projekte reicht von Geschosswohnungen über Reihenhäuser bis hin zu Revitalisierung von Bestandsgebäuden.