Hotel Adlon: Steckenpferd des Patrons

von Michael H. Schulz, Euro am Sonntag

Gratiswerbung lohnt sich: Dank der Familiensaga um die Adlons im ZDF entwickelt sich das gleichnamige­ Grandhotel zum Publikumsmagneten. Viermal so viele Anfragen und doppelt so viele Buchungen meldete der Betreiber Kempinski.

Für die rund 4.400 Anleger, die ihr Geld in Deutschlands bekanntestes Hotel gesteckt haben, ist indes eine andere Familiensaga von Interesse: die der Jagdfelds. Die Sippe ist über den Fundus-Fonds 31 aufs Engste mit dem Adlon verflochten. Das Luxushotel am Brandenburger Tor ist nach der Pleite von Heiligendamm im Februar 2012 das einzige Prestige­objekt des charismatischen Immobilientycoons und Adlon-Erneuerers Anno August Jagdfeld. Das Hotel ernährt ihn und seinen Clan.

Das erklärt, warum sich der Patron seinem Steckenpferd weiter als Geschäftsführer verpflichtet fühlt, obwohl er sich nach manchen Fehlschlägen aus der von ihm gegründeten Fundus-Gruppe zurückzieht. Der Unternehmer, der in Berlin oft mit gescheiterten Baulöwen wie Jürgen Schneider verglichen wird, hat die Geschäfte seinem Sohn Benedikt übertragen. Zeitgleich mit dem Generationenwechsel wird die Immobiliensparte der Fundus-Gruppe neu ausgerichtet. Künftig firmiert der Fondsinitiator unter Deutsche Immobilien Gruppe (DIG).

Kaum ist der Wechsel offiziell, kursieren schlechte Nachrichten über das Adlon. „Ist das Adlon nur noch die Hälfte wert?“, fragte die „Immobilien-Zeitung“, und die Onlineausgabe des „Manager Magazins“ schrieb, mehr als die Hälfte des Eigenkapitals sei vernichtet.

Verwirrungen wegen Moody’s
Auslöser der vermeintlichen Hiobs­botschaften für Anleger war eine von der Wirklichkeit überholte Einschätzung der Ratingagentur Moody’s. Die Bonitätswächter hatten im November 2012 Zweifel, ob die Refinanzierung für einen 2016 auslaufenden Kredit klappen würde. Trotz der Toplage am Brandenburger Tor sei das Adlon nur noch 182 Millionen Euro wert. Das wäre weniger als die Hälfte des Kaufpreises. Ein Wertgutachten, wie es nur Sachverständige erstellen, ist das aber nicht. Die Einschätzung bezieht sich auf die börsennotierte Gesellschaft Titan Europe 2006-5. An diese Beteiligungsgesellschaft verkaufte Credit Suisse den Adlon-Kredit.

Anleger des Geschlossenen Fundus-Fonds 31 müssen vor Moody’s nicht zittern. Die Einschätzung stammt aus der Zeit, als die Kempinski-Gruppe als Hauptpächter noch nicht verlängert hatte und die Pacht der von den Jagdfelds geführten Adlon-Holding, die einen Anteil von 14 Prozent ausmacht, als unsicher galt. Kempinski verlängerte jedoch Ende November 2012 vorzeitig die Pacht bis 2032 und übernahm ab 2013 von der Adlon-Holding zusätzlich das Hotel-Restaurant Uma. Der Wellnessbereich Adlon Spa by Resense wird bereits seit April 2012 nicht mehr von der Adlon-Holding, sondern von Kempinski betrieben.

„Die langfristige Partnerschaft sichert dem Adlon-Fonds Einnahmen von circa 300 Millionen Euro in den nächsten 20 Jahren“, sagt Jagdfeld stolz. „Die Vertragsverlängerung mit Kempinski bedeutet eine große Entspannung für Anleger“, bestätigt Stephan Gerhard, Chef der Treugast Unternehmensberatung. Ohne diese wären die Kreditverhandlungen schwierig geworden. Den von Moody’s angesetzten Wert hält er angesichts der 1-a-Lage für unverhältnismäßig niedrig. Die Jagdfeld-Gruppe taxiert den Verkehrswert auf mindestens 300 Millionen Euro.

Viel Glanz, wenig Gloria
Der Mythos und die Verlustzuweisungen dank der Sonderabschreibung Ost waren die Motive für Besserverdiener, sich an dem Fonds zu beteiligen. Mit hohen Summen rechneten sie sich gegenüber dem Fiskus arm. Tatsächlich ist die Beteiligung am Adlon vor allem wegen des Steuereffekts lukrativ: Anleger erhielten bis zu 50 Prozent ihres Kapitals vom Finanzamt zurück. Wirtschaftlich rentiert sich der Hotelbetrieb für sie bisher dagegen kaum. Zwar verbuchte das Adlon Ende 2012 eine Auslastung von 80 Prozent, doch die Ausschüttungen bleiben hinter den im Prospekt versprochenen fünf Prozent zurück.

„Damals, als der Adlon-Fonds aufgelegt wurde, gab es zwei Luxushotels in der Hauptstadt. Das Four Seasons und das Alma Schlosshotel im Grunewald“, begründet Christian Plöger von der Jagdfeld-Gruppe die Abweichung. Heute sind es 25. Im Januar öffnete am Bahnhof Zoo das erste Waldorf Astoria in Deutschland. In der Prognose habe man den harten Wettbewerb weder absehen noch einkalkulieren können.

Doch an der Konkurrenz und dem Preiskampf allein liegt es nicht. Von den bislang geflossenen Überschüssen in Höhe von 78 Millionen Euro flossen 46 Millionen an Anleger. Vor allem die teure Erweiterung um das Adlon-Palais, die auf Pump finanziert wurde, setzte Anleger auf Diät. Das Gros der neuen Flächen übernahm Kempinski. Für den kleineren Teil, der schwer vermittelbar war, sprang die Adlon-Holding ein. Das Pikante daran: Dieses Unternehmen, das Gastronomiebetriebe wie den Businessclub China Club und die Diskothek Felix betreibt, gehört den Jagdfelds. Die Adlon-Holding besitzt zudem die Marke Adlon.

Doch wegen der Betriebsbeeinträchtigung durch Bauarbeiten zahlte die Adlon-Holding zeitweise keine Pacht. 2008 und 2009 mussten­ Anleger wegen Umsatzeinbrüchen infolge der Wirtschaftskrise auf sie verzichten. Inzwischen fließt die Miete wieder, und die aufgelaufenen Beträge sollen nachgezahlt werden.

Kritiker monieren dagegen die Verquickungen der Familie Jagdfeld, in denen sie unzulässige In-Sich-Geschäfte sehen. Jagdfeld senior sieht sich jedoch durch die jüngste Entwicklung bestätigt: „Die Alternative Leerstand wäre deutlich schlechter für Anleger gewesen.“ Auf eine erneute Sonderkonjunktur durch einen weiteren TV-Mehrteiler sollten die Anleger aber nicht hoffen, Aussteigen ist noch verlustreicher.