Per Spezialfonds zu Immobilien: Wie es geht

von Frank Wojtalewicz, Gastautor von Euro am Sonntag

Minizinsen, schwankende ­Aktienmärkte, der Brexit-­Schock vom Sommer 2016 sowie die Unsicherheit bezüglich der künftigen US-Politik und ihrer Auswirkungen auf Europa machen Anlegern zunehmend zu schaffen. Gerade institutionelle, professionelle Investoren suchen verstärkt nach Anlageformen, die noch eine attraktive Rendite bei überschaubarem Risiko versprechen.

Sie stoßen dabei vermehrt auf Anbieter von Sachwertanlagen, die derzeit wiederum das Geschäft mit ebendiesen professionellen Investoren ausbauen wollen. Vor diesem Hintergrund gewinnen gerade sogenannte Spezial-AIF an Bedeutung. Sie gehören zur Familie der Alternativen Investmentfonds (AIF), stehen aber nur professionellen und semi­professionellen Anlegern offen. Dazu gehören unter anderem Versicherungen, Banken, Stiftungen, aber auch ­Family Offices und vermögende Privat­anleger. Publikumssondervermögen und Publikums-AIF können dagegen von jedermann gezeichnet werden.

Generell handelt es sich bei Spezial-­AIF um im Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) regulierte Sondervermögen. Im Unterschied zu herkömmlichen Publikums-AIF sind die Regelungen für Spezial-AIF weit weniger restriktiv. So dürfen Spezial-AIF in alle Vermögensgegenstände investieren, bei denen ein Verkehrswert ermittelt werden kann. Einen abschließenden Katalog wie für Publikums-AIFs enthält das KAGB nicht.

Für professionelle Anleger
gelten geringe Restriktionen

Die Finanzierung der Vermögensge­genstände kann durch Eigen- und Fremdkapital erfolgen, wobei der Anteil des Fremdkapitals "angemessen" sein muss, ohne dass maximale Leve­rage-Grenzen festgelegt sind. Im Gegensatz zu Publikums-AIF können Spezial-AIF auch Währungsrisiken in unbeschränktem Umfang eingehen.

Gerade die geringeren Restriktionen bei Spezial-AIF stellen einen zusätz­lichen Attraktivitätsaspekt für die Investoren dar. Im Mittelpunkt stehen aber die Sachwerte an sich, in die der ­jeweilige Spezial-AIF investiert.

Hier eröffnen Immobilieninvestments äußerst interessante Perspektiven. Sie bieten derzeit besonders gute Chancen, Sicherheit und Rendite in ein angemessenes Verhältnis zu stellen, und geben dieser Anlageklasse daher den richtigen Drive. Ein Blick auf die gegenwärtige Lage am deutschen Wohnungsmarkt zeigt das Potenzial, das in Engagements in Wohnimmobilien steckt. Nach seriösen Schätzungen fehlen derzeit eine bis 1,2 Millionen Wohnungen. Studien gehen davon aus, dass fast 450.000 Wohnungen pro Jahr gebaut werden müssen, um das aktuelle Defizit überhaupt nur einfrieren zu können.

Spezialfonds für breit
diversifizierte Investments

Vor diesem Hintergrund haben neben Neubauprojekten zweifellos auch Investitionen in gute Bestandsobjekte einen spannenden Renditehorizont. Dies gilt nicht nur für Metropolregionen wie Berlin und Hamburg, sondern auch für viele Mittelstädte in ganz Deutschland. Investoren haben das erkannt. Gerade Spezial-AIF, die breit diversifiziert an verschiedenen Standorten engagiert sind, können den Investoren ein erhöhtes Maß an Sicherheit bieten. Geht es ­dabei um Investitionen in Bestandsobjekte, ist es sinnvoll, die erworbenen Wohnimmobilien qualitativ weiterzuentwickeln. Dies kann zum Beispiel durch energetische Sanierungsmaßnahmen und altersgerechte Umbauten geschehen. Teilweise werden sie auch an private Wohnungskäufer veräußert. Auf diese Weise können attraktive Wertsteigerungen realisiert werden.

Nun könnte man fast meinen, der­artige Spezial-AIF seien eine der sichersten Formen der Kapitalanlage überhaupt. Tatsache ist, dass gerade diejenigen Spezial-AIF, die Wohnimmobilien in ausgesuchten Ballungsräumen im Fokus haben, starke Renditeperspektiven bieten. Festverzinsliche Wertpapiere sind sie aber nicht. Vielmehr spielt die seriöse Prognose für die jeweiligen Märkte eine entscheidende Rolle. Angesichts der wohl noch auf Jahre angespannten Lage am deutschen Wohnungsmarkt sind die Chancen für Investoren aber so gut wie lange nicht mehr.

Kurzvita

Frank Wojtalewicz, Geschäftsführender
Gesellschafter der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien
Der studierte Maschinenbauer Wojtalewicz hat einen MBA der Harvard Business School und war COO/CEO in verschiedenen Funktionen in den USA, China, England und Deutschland, unter anderem bei der Pfleiderer AG.
Das inhabergeführte Unternehmen d.i.i. ist führender Spezialist für Wohnimmobilien in Deutschland und entlang der gesamten Wertschöpfungskette engagiert.