Wohn- und Geschäftshäuser als Anlage: Worauf Sie achten müssen

von Bernhard Bomke, Euro am Sonntag

Anleger, die ihr Geld auf eine ganze Reihe von Eigentumswohnungen verteilt haben, sollten womöglich überlegen, auf ein Wohn- und Geschäftshaus umzusatteln. Ein solches gibt es nach Zahlen von Engel & Völkers Commercial je nach Stadt für Durchschnittspreise von 370.000 Euro in Hildesheim oder Hagen bis zu 9,5 Millionen Euro in München.

Vorteil: Bei diesen Immobilien, die laut Definition aus mindestens vier Wohnungen und oft zusätzlichen Laden- oder Büroflächen bestehen, entscheidet der Eigentümer allein und muss sich nicht mit diversen Eigen­tümergemeinschaften herumschlagen. Worauf es bei solchen Investments ankommt, erklärt Ulrich Dahl, Geschäftsführer von E & V Commercial Rheinland.

€uro am Sonntag: Worauf sollten Anleger achten, die in ein Wohn- und Geschäftshaus investieren wollen?
Ulrich Dahl: Wir raten Einsteigern dazu, sich erst mal ohne massiven Handlungsdruck ein Jahr lang den Markt anzuschauen, auf dem sie vielleicht kaufen wollen. Nur so bekommen sie ein Gefühl dafür, welche Immobilie passen könnte und von welcher sie besser die Finger lassen. Generell sollten die Investoren möglichst wenig Risiko eingehen. Das heißt, sie bringen idealerweise 30 bis 40 Prozent vom Kaufpreis plus Nebenkosten als Eigenkapital mit. Und sie kaufen besser in einer mittleren Stadt mit Bevölkerungswachstum und der Aussicht auf steigende Mieten als zum Beispiel in München-Schwabing.

Warum nicht in Schwabing? Zu teuer?
Privatanleger tun gut daran, zu teure, aber auch trügerisch günstige Standorte zu meiden. Wenn Sie in Schwabing zu einer derzeit realistischen Bruttoankaufrendite von unter drei Prozent einsteigen, laufen Sie Gefahr, nach Abzug von Sanierungsaufwand und Steuern kaum ein Prozent Rendite im Jahr zu erzielen. Wenn Sie Pech haben, rutschen Sie sogar ins Minus.

Und wo ist es trügerisch günstig?
Nehmen Sie Standorte wie Gelsenkirchen-Schalke, Riesa oder Bremerhaven. Dort können Anleger zwar zu Bruttoankaufrenditen von zwölf bis 14 Prozent einsteigen, was auf den ersten Blick nach Schnäppchen klingt. Aber Achtung: Um nicht eine Immobilie ohne Perspektive zu kaufen, ist in jeder Stadt entscheidend, dass die Mikrolage stimmt. Zudem sind für eine dauerhafte Rendite Faktoren wie Größe, Alter und Zustand des Gebäudes entscheidend.

Wie viel Rendite bringen Wohn- und Geschäftshäuser in Städten mit eher geringem Risiko?
In den zehn größten Städten, also zum Beispiel in Berlin, Köln, Stuttgart oder Frankfurt, ist es derzeit kaum noch möglich so einzukaufen, dass unterm Strich eine Nettorendite von drei Prozent im Jahr herauskommt. Zahlreiche Anleger kaufen aber auch bereitwillig an den teuersten Standorten ein. Sie ­zielen nicht in erster Linie auf Rendite, sondern wollen ihr Geld in Sicherheit bringen. Die akzeptieren mitunter Nettorenditen von unter einem Prozent.

In Ihrem aktuellen Marktbericht ist Halle (Saale) einer der Aufsteiger. Wenn die Immobilienpreise demnächst nicht mehr steigen, sondern fallen: Ist eine Stadt wie Halle dann nicht zu riskant?
Halle ist ein Beispiel dafür, dass Käufer in andere Städte einer Region ausweichen, wenn sie in der von ihnen bevorzugten Metropole nichts finden oder die Preise dort zu hoch sind. In diesem Fall ist die Nachfrage in Leipzig so hoch, dass die Stadt für viele zu teuer ist. Also weichen sie nach Halle aus. Wenn die Immobilienpreise irgendwann demnächst vielerorts fallen sollten, wäre Halle sicher eher davon betroffen als Leipzig. Insofern: Ja, ein solches Investment birgt erhöhte Risiken.





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