Reiz der Scholle: Was Anleger zu Ackerland und Wald wissen sollten

von Michael Schreiber, Euro am Sonntag

Günther Fielmann betreibt europaweit nicht nur 700 Optikerfilialen, er ist auch leidenschaftlicher Ökolandwirt. Auf seinen drei Landgütern rund um Gut Schierensee in Schleswig-Holstein baut er auf 1.600 Hektar - das sind immerhin 3.000 Fußballfelder - Getreide an, züchtet Limousin-Rinder, Holsteiner Warmblutpferde und das seltene Kärntner Brillenschaf.

Fielmann steht damit nicht alleine da. Die deutsche Geldelite betätigt sich mittlerweile als Landwirt, Großagrarier oder Gutsbesitzer. So besitzt Trigema-Chef Wolfgang Grupp im Allgäu 400 Hektar Wald und Landwirtschaft - nur als Hobby, wie er betont. Der Rethmann-Clan, dem der Müllentsorger Remondis gehört, hat sich heimlich, still und leise in den neuen Bundesländern ein Imperium aus 6.500 Hektar Landwirtschaft und knapp 1.000 Hektar Forst zusammengekauft. Auch der Gründer des Finanzvertriebs MLP, Bernhard Termühlen, und Martin Viessmann, Inhaber des gleichnamigen Heiztechnikherstellers, besitzen Ackerland en gros.

Boom im Osten

Vor allem in den neuen Bundesländern werden riesige Güter gekauft. Seit 1992 hat die bundeseigene Bodenverwertungs- und Verwaltungsgesellschaft (BVVG) 851.700 Hektar Ackerfläche und 593.000 Hektar Forst in den neuen Ländern privatisiert. Sie verfügt aktuell immer noch über 136.700 Hektar Ackerland und 9.200 Hektar Wald, die bis 2025 zum Wohle der Staatskasse verkauft werden sollen (www.bvvg.de).

Dass die Rechnung aufgeht, ist sehr wahrscheinlich, denn Ackerland und Wald erleben als Investment im Zinstief einen Boom - und das nicht nur bei Vermögenden. Als die börsennotierte KTG Agrar AG im vergangenen Jahr pleiteging, war der Rückversicherer Munich Re zur Stelle und kaufte über eine Tochtergesellschaft aus der Insolvenzmasse 2.800 Hektar Ackerland. Für Privatanleger können sich Ackerflächen und Wälder auch lohnen, doch diese beiden Anlageklassen sind kaum vergleichbar mit Wertpapieren, die man heute kaufen und morgen wieder abstoßen kann. Am ehesten lassen sie sich noch mit Immobilien vergleichen.

Auch beim Ackerland zählt die Lage: Nicht nur zwischen Ostsee und Sächsischer Schweiz haben sich die Preise für Wald, Acker und Weiden stellenweise glatt verdoppelt. In Bayern werden für gute Ackerböden pro Hektar bis zu 100.000 Euro aufgerufen, im Saarland und in Thüringen kostet eine vergleichbare Fläche nur rund 10 000 Euro. Da landwirtschaftliche Betriebe in den vergangenen Jahrzehnten immer größer wurden, sind vor allem zusammenhängende Flächen heiß begehrt.

Dauerhaft drei Prozent Rendite

Land- und Forstflächen werden immer beliebter, ist Grund und Boden in der Bundesrepublik doch ein immer knapperes Gut. Die Verpachtung von Ackerland bringt eine Rendite von 1,5 bis zwei Prozent im Jahr, mit Wäldern sind Renditen bis zu drei Prozent realistisch. Beim Kauf tritt man in einen bestehenden Pachtvertrag ein - wie bei einer vermieteten Wohnung. Wer als Nichtlandwirt Ackerland kaufen will, muss einiges beachten. Landwirtschaftsbehörden der Bundesländer haben oft ein Vorkaufsrecht, das sie nutzen können, um den Grund an interessierte Landwirte weiterzureichen. Kleinere Flächen können aber auch genehmigungsfrei gekauft werden. Wie hoch die Freigrenze ist, bestimmen die Länder. Genehmigungsfrei kann man über den Kauf von Firmenanteilen im Agrarbereich einsteigen.

Auch der Fiskus kassiert bei jedem Landkauf über die Grunderwerbsteuer mit ab. Die Abgabe wird von den Bundesländern in Eigenregie erhoben. Dabei sind nur noch Bayern und Sachsen mit 3,5 Prozent vom Kaufpreis zurückhaltend, alle anderen Länder haben die Schraube kräftig angezogen und fordern mittlerweile bis zu 6,5 Prozent. Wer als Gesellschafter in eine Agrarfirma einsteigt, spart sich die Abgabe, sofern er nicht mehr als 95 Prozent der Firmenanteile übernimmt.

Land ist einfach da, es nutzt sich nicht ab - der Kaufpreis lässt sich deshalb, während man das Land besitzt, auch nicht in steuerlich nutzbare Verluste ummünzen. Wer die Scholle nicht selbst beackert, sondern sie verpachtet, muss die Erlöse abzüglich selbst getragener Werbungskosten wie der Grundsteuer versteuern. Das hat das Niedersächsische Finanzgericht entschieden (Az. 9 K 293/11).

Spekulationsfrist auf dem Acker

Wer selbst als Landwirt tätig wird, muss einkalkulieren, dass die Wertsteigerung seines Grund und Bodens, wenn er irgendwann verkauft, auch nach Jahrzehnten noch versteuert werden muss. Erben übernehmen diese Verpflichtung. Wer sein Land lediglich verpachtet, ohne jemals Landwirt gewesen zu sein, kann nach zehn Jahren steuerfrei verkaufen. Erben von Ackerland sollten daher vor dem Verkauf prüfen, welchen steuerlichen Status diese Flächen beim Erblasser hatten. Wer Ackerland erbt, übernimmt die bestehende Pacht, kann aber auch einen neuen Pächter suchen.

Andere Spielregeln gelten für die Erwerber von Forstflächen. Der Fiskus stuft Waldflächen ab fünf Hektar als steuerlich relevanten Forstbetrieb ein. Zum Forstwirt wird man in den Augen der Finanzbeamten alleine durch die "naturbedingte Hinnahme des Wachstums der eigenen Bäume" - man muss also weder den Baumbestand nachhaltig pflegen noch regelmäßig Holz einschlagen. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat diese Sichtweise bereits 1976 in einem Urteil bestätigt (Az. IV R 52/72).

Damit sind spätere Wertsteigerungen des Waldbesitzes vom ersten Tag an zu versteuern - eine zehnjährige Spekulationsfrist wie beim privaten Immobilienbesitz, nach der man verkaufen und Gewinne steuerfrei einstreichen kann, gibt es hier nicht. Auch der Kaufpreis lässt sich nicht ohne Weiteres abschreiben.

Denn mit dem Kauf von Wald erwirbt man steuerlich ein ganzes Bündel einzelner Wirtschaftsgüter: zum einen den eigentlichen Grund und Boden, der nicht abgeschrieben werden kann, dann den aufstehenden Wald, der sich durch natürlichen Zuwachs ständig vermehrt, durch Einschläge und den Holzverkauf aber auch vermindert. Dieses Wirtschaftsgut darf ebenfalls erst abgeschrieben werden, wenn der Wald komplett abgeholzt wurde. Ansonsten bleibt es als festgeschriebener Wert in der Bilanz des eigenen Forstunternehmens. Die Erlöse aus dem Verkauf von Holz sind steuerpflichtig. Beträgt die bewirtschaftete Waldfläche bis zu 50 Hektar, akzeptiert das Finanzamt aber einen pauschalen Betriebsausgabenabzug in Höhe von maximal 55 Prozent der Erlöse aus dem geschlagenen Holz.

Gut zielen und genau rechnen

Wer außerdem noch im eigenen Revier auf die Jagd gehen will, muss die Erlöse aus dem Verkauf von Wildbret beim Fiskus deklarieren. Will der Waldbesitzer seine Ausgaben für die Jagd absetzen, sollte er mit seiner Beute auch Gewinn machen. Werden bei der Eigenjagd auf Dauer nur Verluste erzielt, müssen sich Waldbesitzer gegen den Vorwurf der "Liebhaberei" wehren, damit das Finanzamt die roten Zahlen dauerhaft akzeptiert und er nicht auf den Miesen sitzen bleibt. Spätestens dann ist der Rat eines versierten Steuerberaters gefragt, um den Finanzbeamten mit guten Argumenten Paroli bieten zu können.