Baufinanzierung: Das sind die besten Anbieter!

von Simone Gröneweg, Euro am Sonntag

Das billige Baugeld ist für Immobilienkäufer und Bauherren ein Segen. Zuletzt kostete ein zehnjähriges Hypothekendarlehen im Schnitt weniger als 1,5 Prozent. "Die Bauzinsen sind im historischen Vergleich weiterhin sehr niedrig", meint Christoph Zschätzsch, Leiter Banking- und Kreditprodukte für Privatkunden in Deutschland bei der Deutschen Bank. Profiteure des Niedrigzinsniveaus sind diejenigen, die jetzt kaufen oder bauen und dafür ein Darlehen benötigen. Wer eine Anschlussfinanzierung braucht, kann sich ebenfalls freuen. Die Bedingungen sind ideal.

Was ist jedoch mit Immobilieneignern, deren Kredite erst in zwei oder drei Jahren auslaufen? Können die da­rauf hoffen, dass Baugeld so billig bleibt? Das Problem: Eine Zinsprognose gleicht oftmals dem berühmten Blick in die Glaskugel. Die Experten tun sich ins­besondere mit langfristigen Prognosen schwer. Das Jahr 2017 bringt zudem zahlreiche politische sowie wirtschaftliche Unwägbarkeiten mit sich. Dazu gehören die neue US-Regierung, der Brexit sowie die Wahlen in Frankreich und in Deutschland.

Das macht die Prognose nicht einfacher. "Wir rechnen damit, dass sich 2017 die Baufinanzierungszinsen weiterhin auf einem niedrigen Niveau bewegen - auch wenn es Zinsschwankungen geben wird", sagt Michael Neumann, Vorstand beim Finanzvermittler Dr. Klein & Co. "Aufgrund der sich stetig ändernden politischen Rahmenbedingungen kann es im gesamten Jahr immer mal wieder zu leichten Zins­anstiegen kommen", meint Oliver C. Lange, Leiter Kredite & Baufinanzierungen der Santander Bank.

Wie schnell das gehen kann, zeigte sich im vergangenen Jahr nach der Wahl Donald Trumps. Der Republikaner hatte Investitionen in die US-Infrastruktur und niedrigere Steuern angekündigt. In den USA setzte nach seiner Wahl ein Ausverkauf am Anleihemarkt ein - mit entsprechend sinkenden Kursen und dazu spiegelbildlich steigenden Renditen. Die Märkte in Europa gerieten in den Sog der amerikanischen Märkte, die Verzinsung für Bundesanleihen zog an. In der Folge gingen die Renditen für die Pfandbriefe nach oben. Über diese finanzieren sich in der Regel Banken, die Baugeld verleihen. Und so hoben etliche Banken hierzulande die Zinsen für Immobilienkredite an.

Natürlich spielen weitere Faktoren bei der Zinsentwicklung eine Rolle. So erhöhte die US-Notenbank in dieser ­Woche erneut ihren Leitzins, was die Europäische Zentralbank aber laut Analysten wohl vorerst nicht tun wird.

Mancher Immobilieneigner will kein Risiko eingehen und möchte schon jetzt seine Anschlussfinanzierung unter Dach und Fach haben, auch wenn die erst in einigen Jahren ansteht. Natürlich hat die Finanzbranche für solche Kunden das passende Produkt parat: ein ­sogenanntes Forward-Darlehen. Dabei handelt es sich um ein Annuitätendarlehen, das erst nach einer gewissen Vorlaufzeit ausgezahlt wird - quasi ein Beruhigungsmittel für Immobilieneigner, die sich vor steigenden Zinsen schützen möchten.

Das Ganze funktioniert folgendermaßen: Der Kreditnehmer unterschreibt jetzt den Vertrag, ruft das benötigte Geld aber erst in einigen Jahren ab. Im Einzelfall liegt die Vorlaufzeit sogar bei 66 Monaten. Das Interesse an diesen Darlehen nimmt zu. Das zeigen zumindest die Daten des Finanzvermittlers Dr. Klein & Co. So lag der Anteil der ­Forward-Darlehen an den Immobilienfinanzierungen im vergangenen Jahr bei ungefähr 15,5 Prozent. 2012 waren es noch 12,3 Prozent.

Wette auf die Zukunft

Die Bank lässt sich die Vorlaufzeit ­natürlich entlohnen. Der Zinsaufschlag schwankt allerdings von Anbieter zu Anbieter. "Ein Forward-Darlehen lohnt sich immer dann, wenn mit einer spürbaren Zinssteigerung zu rechnen ist oder - in der Nachschau - wenn die Zinsen tatsächlich kräftig gestiegen sind", betont Alexander Krolzik von der Verbraucherzen­trale Hamburg. "Ein Forward-Darlehen ist eine Wette auf das künftige Zins­niveau", so umschreibt es Dirk Ulbricht vom Institut für Finanzdienstleistungen in Hamburg. Würden die Zinsen stagnieren, zahle der Kunde bereits drauf. Abhängig vom Zuschlag könnten einige Tausend Euro zusammenkommen, sagt Ulbricht.

"Wer in den vergangenen Jahren einen solchen Vertrag abgeschlossen hat, wird sich vermutlich vor allem geärgert haben", meint er. Das gilt etwa für Kunden, die sich 2013 das Zinsniveau für eine Anschlussfinanzierung im Jahr 2017 gesichert haben. Der Durchschnittszins für ein zehnjähriges Baudarlehen lag damals zeitweise um die 2,4 Prozent - also schon recht günstig. Ein Forward-Darlehen für das Jahr 2017 kostete zu der Zeit mindestens 0,72 Prozent zusätzlich, wobei es sich dabei um einen niedrigen Zinszuschlag handelt. Verbraucher, die sich damals einen vermeintlich günstigen Zins in Höhe von 3,14 Prozent sicherten, dürften ihre Entscheidung mittlerweile bitter bereuen. Die Darlehen sind noch einmal deutlich billiger geworden. Die Betroffenen haben also sehr viel Geld verschenkt.

Attraktive Angebote

"Generell ist es aus unserer Sicht halbwegs unproblematisch, wenn eine Vorlaufzeit überschaubar ist. Zum Beispiel bis zu einem Jahr. Bei einem Vorlauf von bis zu zwei Jahren muss man schon etwas genauer schauen und auch rechnen", sagt Verbraucherschützer Krolzik. Nach Ansicht von Max Herbst, Inhaber der FMH-Finanzberatung, könnte sich der Blick auf die Offerten derzeit aber durchaus lohnen. Einige Institute verzichten bei einem Vorlauf von zwölf Monaten auf einen Zinsaufschlag. Zudem verlangen die Institute weniger Zinszuschläge als noch vor einigen Jahren üblich.

Grundsätzlich gilt: Je länger die Vorlaufzeit, desto spekulativer das Ganze und desto höher fallen in der Regel die Aufschläge aus. Immobilieneigner, die ein solches Darlehen abschließen wollen, sollten darum die Angebote der verschiedenen Banken und Vermittler gut vergleichen. Am Ende sind die persönliche Motivation und das eigene Sicherheitsbedürfnis ausschlaggebend für einen solchen Kredit. Wer besser schlafen kann, weil er sich sicher glaubt - für den kann sich ein Forward-Darlehen lohnen. Man muss sich allerdings damit ­abfinden, dass man am Ende vielleicht doch draufzahlt.

Bewertung

In unserem Test wurden die Effektivzinsen für die zwei häufigsten Beleihungswerte (bis 50 und bis 70 Prozent) erhoben und ein Mittelwert gebildet.

Die Ergebnisse im Überblick: Die besten Baufinanzierungsanbieter (PDF)