Alternative Immo-Fonds: Welche noch hip sind

von Stefan Rullkötter, Euro am Sonntag

Für Immobilien-Interessenten ist es ein Dilemma: Die Preise für Objekte erreichen in den Metropolen astronomische Höhen, gleichzeitig verlieren die für einen Kauf angesparten Guthaben wegen Nullzinsen und steigenden Inflationsraten real an Wert. Ein Ausweg: Anleger schließen sich zusammen und kaufen Immobilien, die als Einzelinvestment unerschwinglich sind, einfach gemeinsam.

Das Vehikel dafür sind sogenannte ­alternative Investmentfonds (AIFs) mit Laufzeiten von oftmals mehr als zehn Jahren. Mit AIFs werden Anleger rechtlich zu Unternehmern. Sie treten den Fonds in der Regel als Kommanditisten bei und haften - falls das Projekt in Schieflage gerät - maximal bis zur Höhe ihrer Kapitaleinlage. Wichtig zu wissen: Seit 2013 gelten für Initiatoren und Investoren strengere Regeln. AIFs werden von der Finanzmarktaufsicht Bafin schärfer überwacht als das Vorgängerprodukt Geschlossene Fonds.

Die gesetzliche Mindestzeichnungssumme für AIFs liegt bei 10.000 Euro. Investiert der Fonds lediglich in ein einziges Objekt, sind mindestens 20.000 Euro als Beteiligungssumme erforderlich. Laut einer Umfrage des Bundesverbands Sachwerte und Investmentvermögen planen Initiatoren dieses Jahr 31 neue Fonds für Privatinvestoren mit einem Volumen von 1,4 Milliarden Euro. Davon entfallen 85 Prozent auf reine Betongold-Anlagen.

Den Service der Fonds gibt es nicht zum Nulltarif. Geldinstitute und freie Vermittler berechnen fünf Prozent Ausgabeaufschlag auf die Zeichnungssumme, dazu kommt noch eine einmalige Innenprovision von bis zu zehn Prozent und jährliche Fondsgebühren von durchschnittlich 1,5 Prozent. Unterm Strich ist das nicht viel günstiger als bei Direktanlagen, erspart aber Verwaltungsaufwand.

"Immobilienbeteiligungen sind ein gangbarer Weg für Privatanleger - jedoch nur, wenn Anbieter es nicht an Transparenz mangeln lassen und Angebote im Sinn der Investoren auf den Markt bringen", sagt Anselm Gehling, Chef des Emissionshauses Dr. Peters.

Auch Initiatoren haben bei der Suche nach geeigneten Fondsobjekten starke Konkurrenz: Das Investoren-Interesse an sämtlichen Immobilien-Anlageklassen in Deutschland ist groß wie nie. Rund 80 Prozent des in Büroimmobilien investierten Kapitals ist 2016 in eine der "Big 7"-Metropolen - Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf - geflossen. Internationale Maklerhäuser sahen die Spitzenrenditen für Büroimmobilien in Berlin und München Ende 2016 bei nur noch 3,3 Prozent. Die Immobilien sind damit relativ gesehen teurer als im Londoner West End, wo die Spitzenrendite bei 3,5 Prozent liegt.

"Wir sehen in den Ballungszentren bereits Anzeichen für Preisblasen", sagt Fondsexperte Gehling. "Außerhalb der Metropolregionen bestehen weiterhin gute Möglichkeiten, Immobilien zu vernünftigen Preisen einzukaufen."

Objekte an B-Standorten gefragter

In Regionalmärkten wird dagegen eher verhalten gekauft. Dies resultiert aus dem auch dort geringen Objektangebot. "Aber auch in den sogenannten B- und C-Städten sehen wir ein zunehmendes Investoreninteresse", sagt Michael Ruhl, Geschäftsführer des Initiators Hannover Leasing. Und das, obwohl Immobilienmärkte wie Münster, Heidelberg und Freiburg wegen ihrer geringeren Datendichte im Vergleich zu den Top-Standorten als weniger transparent gelten.

Preise und Nachfrage ziehen auch am Zweitmarkt an, dessen Anbieter "gebrauchte" Immobilienfondsanteile aufkaufen. "Dennoch sind die Einstiegskurse bei vielen aussichtsreichen Fonds im Vergleich zum Erstmarkt weiterhin günstig", meint Fondsanalyst Ulrich Richter. Die Kriterien beim Ankauf sind für ihn unverändert: Immobilien- und Vermietungsqualität sowie die Finanzierungsstruktur des Fonds müssen stimmen - dazu ein angemessener Kaufkurs, der eine adäquate Rendite von fünf Prozent und mehr ermöglicht.

Chancen bei US-Immobilienfonds?

Auch der US-Immobilienmarkt bleibt für Fondsinvestoren interessant. Positiv könnten sich ein weiterhin attraktives Zinsumfeld sowie die Aussicht auf Wachstumsimpulse bei Beschäftigung und Konsum auswirken, meint etwa das Analystenhaus Scope. Deutsche Initiatoren wie Jamestown und Wealthcap legen weiterhin Beteiligungen an US-Immobilien auf (aktuelle Zeichnungsangebote siehe Tabelle).

Neue Impulse erhofft sich die Branche von der Option, Beteiligungen über das Portal "eDirektzeichnung" papierlos beizutreten. Als erster Initiator ermöglicht Patrizia Privatanlegern, via Internet geschlossene Fondsanteile zu zeichnen. Sie werden im Interview-Modus durch die Formulare geführt, vollziehen Legitimation und Signatur des Zeichnungsscheins per Videochat. Ale­xander Betz, Chef des Portalbetreibers Efonds, erklärt: "Der Verkaufsprozess ist eine Vermittlung ohne Beratung, umfasst aber eine Angemessenheitsprüfung und dokumentiert die Informationsbereitstellung und Risikoaufklärung der Investoren."

Immobilien-Beteiligungen: Aktuelle Zeichnungsangebote (pdf)