Mikro-Apartments: Große Chancen für Anleger

von Dirk Hasselbring, Gastautor von Euro am Sonntag

Wohnen auf Zeit ist inzwischen für viele Fachkräfte eine gesuchte Alternative zum Hotel. Immer mehr Unternehmen mieten für ihre reisenden Ingenieure und Manager kleine, aber komplett eingerichtete Einzimmerwohnungen mit einer Wohnfläche von etwa 20 bis 30 Quadratmetern an - sogenannte Mikroapartments. Anleger können von diesem Trend profitieren, denn sie investieren in eine Wohnungstüre der Zukunft.

Welches Potenzial Mikroapartments als Anlageziel haben, verdeutlicht eine Cashflow-Analyse der auf Immobilienberatung spezialisierten Bulwiengesa AG. Danach wird bei einem ähnlich großen Risiko mit einer ­internen Verzinsung von vier bis 6,5 Prozent eine deutlich höhere Rendite erzielt als bei ­einer vergleichbaren klassischen Mietwohnung (zwei bis fünf Prozent), wo das hohe Preisniveau die Rendite drückt. Im Bürobereich liegt die durchschnittlich zu erzielende Rendite aufgrund des hohen Nachfragedrucks zwischen vier und sechs Prozent, und auch Studentenwohnungen reichen mit 3,8 bis sechs Prozent nicht an Mikroapartments heran. "Das relativ neue Segment Mikroapartments kann", so die Studie, "bei überschaubarem Risiko noch am meisten von Wertsteigerungspotenzialen profitieren."

Der Trend zu Mikroapartments kommt nicht von ungefähr: Eine anhaltende Urbanisierung, ein dynamischer Arbeitsmarkt, der von den Beschäftigten hohe Flexibilität und Mobilität erfordert, sowie die Zunahme von Singlehaushalten - 53 Prozent allein in Frankfurt/Main - führen zu einem Anstieg der Nachfrage nach Wohnraum in Großstädten und Ballungszentren. Dagegen steht ein ­unzureichendes Angebot an Einzimmerwohnungen, im Rhein-Main-Gebiet sind es beispielsweise nur etwa drei Prozent.

Kurz- und mittelfristig
profitieren sogar auch Mieter
Infolge des hohen Nachfrageüberhangs sind die Mieten in den Metropolen in den letzten Jahren dramatisch gestiegen. Ein Ende der Spirale ist vorerst nicht in Sicht, zumal die Zahl der Neubaufertigstellungen sinkt und es an bebauungsfähigen Flächen für attraktiven Wohnraum in zentraler Lage mangelt. Besonders betroffen davon sind Berufspendler und Nutzer von Zweitwohnungen, die keine langen Anfahrtswege auf sich nehmen wollen. Mikroapartments stoßen genau in diese Lücke, weil sie Mietwohnungen für Berufstätige in zentraler und gut versorgter Lage für ein festes Budget bieten. Sie richten sich somit in erster Linie an Berufseinsteiger, Pendler, Studenten oder jene, die zum überschaubaren Mietpreis zentral wohnen wollen.

Für die Mieter ist dabei erfahrungsgemäß weniger der Mietpreis pro Quadratmeter von Bedeutung als vielmehr die absolute Höhe der Warmmiete für das Apartment - gemessen an Lage, (Voll-)Ausstattung und Bequemlichkeit des Ein- und Auszugs - sowie der Anteil der Miete am verfügbaren Nettoeinkommen. Für Investoren ergibt sich eine erhöhte Netto­kaltmiete, weil die Mietnebenkosten durch die hohe Energieeffizienz der Neubauten und die geringe Abnutzung der Apartments unterdurchschnittlich ausfallen.

Hochattraktiv sind Mikroapartments für junge Menschen, für die der praktische Nutzen der Wohnung im Vordergrund steht. Weil sie sich tagsüber dort wenig aufhalten, sind sie bereit, Kompromisse bei der Wohnfläche einzugehen. Von Vorteil ist zudem, dass die Apartments möbliert sind und kein aufwendiges Räumen von Möbeln und technischer Ausstattung erforderlich ist.

Mikroapartments eignen sich hinsichtlich der entstehenden Wohnkosten insbesondere für kürzere Wohndauern von bis zu knapp drei Jahren. Da im Gegensatz zur herkömmlichen Mietwohnung keine Möbel anzuschaffen sind, nivellieren sich die Wohnkosten im Vergleich zu einer 20-Quadratmeter-Wohnung nach 34 Monaten. Für zehn Quadrat­meter mehr kann schon keine Annäherung an die Wohnkosten eines Mikroapartments mehr erreicht werden. Zudem beinhalten die Nebenkosten klassischer Wohnungen im Gegensatz zu den Mikroapartments keine Strom- und Internetkosten. Bei kurz- und mittelfristigen Anmietungen ergibt sich somit ein Kostenvorteil, trotz hoher Mieten pro Quadratmeter.

Allerdings ist nicht jede Mikroapartment­anlage auch zur Kapitalanlage geeignet. Zudem funktionieren sie nur in nachhaltig wachsenden Städten oder Metropolen mit hohem Pendleraufkommen. Darauf sollten Investoren unbedingt achten.

Kurzvita

Dirk Hasselbring, Vorsitzender der
Geschäftsführung der Hamburg Trust Real Estate Investment Management
Hasselbring ist seit 2011 CEO von Hamburg Trust. Von 1992 bis 2000 war ­ er in ­Führungspositionen der Gesellschaft für Ortsentwicklung und Stadt­erneuerung (GOS) in Kiel tätig. Ab 2001 verantwortete er bei der Deutschen Euro Shop die Bereiche Investor Relations und Public Relations, 2003 wurde er zum Vorstand des Unternehmens berufen. 2005 wechselte er zur GPT Group, Sydney. ­In dieser Funktion war ­Hasselbring unter ­anderem Mitglied des Aufsichtsrats von ­Hamburg Trust.