Konjunkturunabhängig investieren

Insbesondere die bei "Senioren- und Pflegeimmobilien" vorhandene Konjunkturunabhängigkeit sowie die langfristige Sicherheit der Cashflows durch langlaufende Mietverträge machen diese defensive Assetklasse für Investoren interessant. Hinzu kommt - bedingt durch den Megatrend demografischer Wandel - ein enormer Investitionsbedarf. Da es sich bei Senioren- und Pflegeimmobilien um Spezialimmobilien handelt, gilt es jedoch vor einer Investitionsentscheidung einige Besonderheiten zu beachten.

Der Investitionsbedarf für Pflegeimmobilien ist enorm. Bis zum Jahr 2030 werden laut des Branchenverbands ZIA etwa 320.000 neue stationäre Pflegeplätze benötigt. Schon heute sind fast 20 Prozent der Deutschen mindestens 65 Jahre alt. 2030 werden es knapp 30 Prozent sein, und fast jeder zehnte Deutsche ist dann sogar älter als 85 Jahre. Zur Deckung des steigenden Bedarfs an Pflegeplätzen sind sowohl Investitionen zur Erhaltung bestehender Pflegeheime als auch Investitionen in Neubauten erforderlich. Allerdings stehen Neubauinvestitionen oftmals teure oder fehlende Grundstücke, hohe Baukosten und verschärfte Bauvorschriften entgegen. Zudem erschwert der personelle Notstand auf dem Gesundheitsmarkt einen reibungslosen Betrieb der Pflegeimmobilien.

Sorgfältige Ankaufsprüfungen sind unumgänglich

Aufgrund der demografischen Entwicklung und der dadurch abgesicherten Nachfrage kann kaum einer Anlageklasse ein aktuell so hohes Investoreninteresse bescheinigt werden. Hinzu kommt die Renditekompression anderer Assetklassen sowie die vergleichsweise hohen Rendite, die ebenfalls die Attraktivität verstärken.

Allerdings gelten Pflegeimmobilien als Spezialimmobilien und stellen komplexe Assets dar, die eine Vielzahl von Besonderheiten aufweisen. Sorgfältige Ankaufsprüfungen sind somit unerlässlich, um die Investitionsentscheidung abzusichern und das Risiko einer Fehlinvestition bzw. Renditeeinbußen wesentlich zu minimieren. Aus diesem Grund tätigen bisweilen hauptsächlich institutionelle Anleger Investments in dieser Assetklasse. Sie besitzen das nötige Verständnis für die technischen, rechtlichen und wirtschaftlichen Besonderheiten der Spezialimmobilien und achten ebenfalls auf die enge Verbindung zwischen Immobilie und Betreiber.

Privatanleger können zwischen Fonds und Direktinvestitionen wählen

Nicht nur institutionellen Investoren, sondern auch Privatanlegern ist eine Investition in eine Pflegeimmobilie möglich. Hier bestehen grundsätzlich zwei Optionen: Direktinvestments oder spezialisierte, diversifizierte Gesundheits- und Sozialimmobilienfonds. Letztere eigenen sich, um die vielen Fallstricke im Zuge einer komplexen Ankaufsprüfung, aber auch das Klumpenrisiko bei einer Geldanlage zu vermeiden. Beteiligungen an Spezialfonds sind ab 10.000 Euro möglich, bei Direktinvestments ist mit Anlagesummen ab 130.000 Euro zu rechnen. Wer zu Letzterem bereit ist, kann damit sogar die Chancen auf einen eigenen Pflegeplatz im Alter erhöhen.

Corona als weitere Herausforderung

Vor allem die Ansteckungsgefahr mit Corona für die schutzbedürftigen Patienten von Seniorenimmobilien, die zur Risikogruppe gehören, haben bei vielen Pflegeimmobilien weitere Hygienekonzepte und Schutzmaßnahmen erforderlich gemacht. Zudem beschleunigte die Pandemie auch im Bereich der Pflege den Digitalisierungsprozess. Im Eiltempo wurden in vielen Einrichtungen digitale Anwendungen wie bspw. Video-Visiten, Tablets für den Austausch mit Verwandten oder Besucher-Apps zur Koordinierung der Angehörigenbesuche umgesetzt, um eine Isolation der Bewohner zu vermeiden.

Vorsicht vor Sanierungs- und Instandhaltungsstaus

Neben dem Alter, Zustand sowie Standort der Immobilien sollten zudem die jeweiligen landesspezifischen Anforderungen an Pflegeimmobilien kritisch geprüft werden. Werden die teilweise hohen Anforderungen dann nicht oder nur noch unzureichend erfüllt, kann dies im ungünstigsten Fall Umbaumaßnahmen nach sich ziehen. Zudem resultiert aufgrund der Nutzung sowie der intensiven Beanspruchung bei Seniorenimmobilien ein erhöhter Abnutzungsgrad, wodurch Reinvestitionskosten früher als bei anderen Assetklassen anfallen. Sämtliche Sachverhalte sind daher detailliert zu prüfen und wirtschaftlich zu berücksichtigen, da sich diese negativ auf die jeweilige Rendite auswirken.

Zusätzlich sollten potenzielle Investoren vorab den Betreiber der Immobilie genau analysieren. Wichtige Hinweise können hier die Qualität in den Bereichen Personal, Pflege und Betreuung oder aber die Belegungsquote liefern. Nur wenn der Betreiber wirtschaftlich und mit konkurrenzfähigen Konzepten agiert, sollte ein Investment in Erwägung gezogen werden.

Über den Autor:

Franz Constantin König MBA startete bei Drees & Sommer im Jahr 2016. Seit 2019 ist er als Senior Consultant im Bereich der Immobilienberatung tätig. Seine Arbeitsschwerpunkte liegen in der technischen Ankaufsprüfung von Immobilientransaktionen. Insbesondere im Bereich der Gesundheitsimmobilien betreut Herr König An- und Verkaufsprozesse von Pflegeimmobilien, Medizinischen Versorgungszentren sowie Krankenhäusern. Auch das technisch-wirtschaftliche Projektcontrolling gehört zu seinem Aufgabenbereich.

Drees & Sommer: Innovativer Partner für Beraten, Planen, Bauen und Betreiben.

Als führendes europäisches Beratungs-, Planungs- und Projektmanagementunternehmen begleitet Drees & Sommer private und öffentliche Bauherren sowie Investoren seit 50 Jahren in allen Fragen rund um Immobilien und Infrastruktur – analog und digital. Durch zukunftsweisende Beratung bietet das Unternehmen Lösungen für erfolgreiche Gebäude, renditestarke Portfolios, leistungsfähige Infrastruktur und lebenswerte Städte an. In interdisziplinären Teams unterstützen die rund 4.000 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter an weltweit 46 Standorten Auftraggeber unterschiedlichster Branchen. Alle Leistungen erbringt das partnergeführte Unternehmen unter der Prämisse, Ökonomie und Ökologie zu vereinen. Diese ganzheitliche Herangehensweise heißt bei Drees & Sommer „the blue way“.

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