Bauvorhaben im New Normal zum Erfolg führen

Viele Bauherren fragen sich: Wird mein Bauvorhaben rechtzeitig fertig ohne enorme Zusatzkosten? Lohnt es sich überhaupt noch, neue Bürogebäude zu bauen, wenn sich das Homeoffice langfristig durchsetzt? Welche Vorsichtsmaßnahmen müssen auf der Baustelle beachtet werden? Fest steht: Corona wirkt sich auch auf Planung, Prozesse und Abläufe von Bauvorhaben aus.

Abstand ist die neue Qualität

Wer heute ein Bürogebäude baut, in dem es vor Corona etwa Platz für 500 Arbeitsplätze gab, der wird nach derzeitigen

Maßstäben sicher nicht mehr über die gleiche Anzahl verfügen. Durch die Abstandsregeln und die Hygieneanforderungen zum Beispiel für Desksharing-Konzepte andere Vorgaben. Manche für die Immobilie geplanten Besprechungsräume müssen unter dem Blickwinkel audiovisueller Anforderungen neu konzipiert werden. So zeigen allein diese einfachen Beispiele: Laufende und neue Bauvorhaben und deren bestehenden Anforderungsprofile können nicht einfach ohne Weiteres fortgesetzt werden. Bauherren sind gut beraten, in Zeiten von Corona die bisher getroffene Entscheidungen nochmals zu überdenken und jedes Bauvorhaben auf den Prüfstand zu stellen. Im Fokus sollte dabei zum einen die Frage stehen: Ist mein Gebäude für die neue Normalität gerüstet und auch in Zukunft "pandemiefähig"? Zum anderen sollte der Zwischenstopp auch dazu dienen, die wichtigen Themen wie Digitalisierung und Nachhaltigkeit im Kontext der Corona-Krise zu analysieren. Wie sieht meine Digitalisierungsstrategie aus? Wie setze ich Nachhaltigkeitsthemen unter neuen Bedingungen um?

Geschäftstätigkeiten und Arbeitsprozesse verlagern sich zunehmend in die digitale Welt. Das muss sich in der Planung von Büroimmobilien niederschlagen. Zukünftige Nutzer der neuen Immobilien erwarten digitale Services. Wer sich also nicht lang vor Baubeginn fragt, welche digitalen Strukturen und Prozesse nötig sind, sie nicht einplant oder richtig ausbaut, kann sich auf viele kosten- und zeitintensive Ehrenrunden einstellen. Das gleiche gilt für Themen wie Gesundheit und Sicherheit. Für Mitarbeiter von Morgen wird eine nachhaltige und gesunde Arbeits- und Wohnumgebung an Bedeutung gewinnen. Für jedes zukunftsorientierte Projekt bleiben Digitalisierung und Nachhaltigkeit daher weiterhin entscheidende Größen.

Jetzt ist es Zeit für einen Break

Wer aktuell ein Bauvorhaben umsetzt oder plant, sollte daher am besten methodisch nach dem Prinzip "Soulware-Software- Hardware-Programming" einen Zwischenstopp einlegen. Im Kern geht es dabei darum, dass Bauherren ihr Bauprojekt ganzheitlich in puncto ihrer Unternehmensstrategie hinterfragen. Soulware bedeutet: Wie genau verändern sich im New Normal die Prozesse des Kerngeschäfts? Wie kann sich die Immobilie daran anpassen, um es optimal erledigen zu können? Aufgrund von Corona haben sich beispielweise die Gewohnheiten, die Haltung und die Prioritäten der Menschen grundlegend verändert. Software meint: Die Menschen halten Abstand, arbeiten mehr digital und von Zuhause und führen mehr Videokonferenzen durch. Das heißt zum Beispiel, dass der Bauherr im neuen Gebäude mehr Möglichkeiten für Videokonferenzen schaffen muss, dafür aber auch weniger Arbeitsplätze als bisher benötigt. Sind diese Faktoren klar, gilt es im nächsten Schritt, die Anforderungen an die notwendige Software zu hinterfragen und anzupassen.

Hardware bedeutet: Müssen beispielsweise Netzwerkverbindungen leistungsfähiger werden? Oder braucht es für Lüftungssysteme aufgrund der reduzierten Arbeitsplätze vielleicht ein neues Konzept? Sind diese Fragen klar, dann sind Hardware und Technik entsprechend daran anzupassen. Programming beinhaltet: Stellt es sich zum Beispiel heraus, dass 40 Prozent der Mitarbeiter im Home Office arbeiten bzw. es künftig bevorzugen, wird sich der Umfang der technischen Ausstattung aller Arbeitsplätze reduzieren. Im Gegenzug muss der Arbeitgeber eine entsprechende Arbeitsplatzqualität bei den Mitarbeitern zuhause sicherstellen. Daher ist es unabdingbar, vor Beginn oder Fortführung jedes Projekts einen Zwischenstopp einzulegen und diese Schritte durchzugehen. Erst dann entstehen für das New Normal ein richtiges Anforderungsprofil und ein Raumprogramm, die den neuen Rahmenbedingungen entsprechen und damit auch den Erfolg eines Vorhabens sichern.

Was sich bewährt hat, bleibt

Ob ein laufendes oder neues Projekt, viele bewährte Erfahrungen bleiben auch in Corona-Zeiten gültig. Das heißt: Wer kann, sollte so früh wie möglich ausschreiben, kurzfristige Auftragsvergaben vermeiden und auf ausreichend Vorlauf zwischen Vergabe und Bauausführung für Gewerke achten. Je detaillierter die Planung für die Ausschreibung ist, desto höher ist auch die Kostensicherheit. Es kann auch helfen, die Ausschreibung vorab mit den wesentlichen Anforderungen anzukündigen. Die ausführenden Unternehmen und Dienstleister haben sie so zumindest schon auf dem Radar. Abhilfe schafft in dieser Phase auch das strategische Procurement. Das von Drees & Sommer für größere Bauprojekte entwickelte Instrument verbindet das Marktwissen über Baupreise, Bauabläufe, Firmenkapazitäten oder Angebotsverhalten mit Einkäuferwissen von Profis aus großen Industrieunternehmen. Dazu gehört ebenfalls, nun für die Kunden anstehende Projekte hinsichtlich ihrer Fähigkeit zu prüfen, auf die coronabedingten Veränderungen der Arbeitswelt und der Wirtschaft möglichst flexibel zu reagieren.

©GettyImages

Wie ein Getriebe, bei dem ein Rädchen in das andere greift

Um Bauprojekte im ‚New Normal‘ zum Erfolg zu führen, ist ein fundiertes Risikomanagement wichtiger denn je. Dafür müssen zuerst die projektspezifischen Corona-Risiken identifiziert werden. Konkrete Präventionsmaßnahmen können dabei helfen, die Eintrittswahrscheinlichkeit der Krankheit und deren Ausmaß zu reduzieren. Dazu gehören Bauabläufe zur Einhaltung der Abstandsregeln, Maskenpflicht, digitale Baubesprechungen oder Hygienevorgaben in den Bau- und Sanitärcontainern. Im Vorfeld definierte Risikoszenarien inklusive entsprechender Handlungsanweisungen geben dann allen Beteiligten Sicherheit im Umgang mit einem eingetretenen Risiko und dessen Bewältigung. Wenn trotz aller Präventionsmaßnahmen doch ein Corona-Fall auftritt, müssen die Informations- und Meldeketten bekannt sein.

Jedem Projektbeteiligten muss klar sein, wer welche Aufgaben übernimmt und wie die Ersatzbeschaffung oder Kompensation funktioniert. Denn wenn im Falle von erneuten Grenzschließungen ausländische Arbeiter nicht einreisen dürfen oder Materiallieferungen die Grenzen nicht passieren können, braucht es einen Plan B. Es gilt, die Bauabläufe in solchen Fällen schnell anzupassen, denn auf der Baustelle sind die Gewerke genau aufeinander abgestimmt - wie ein Getriebe, bei dem ein Rädchen in das andere greift. Engpässe ziehen sich ansonsten durch das gesamte Projekt.

App "Capacity Check": Gesucht, gefunden

Vermeiden soll das die App "Capacity Check", die Drees & Sommer entwickelt hat. Sie bringt verfügbare Manpower und die fehlenden Kapazitäten schnell und einfach zusammen. Die Auftraggeber, die nach Arbeitskräften suchen, können in der digitalen Plattform ihren Bedarf anmelden. Die bauausführender Firmen können dort wiederum ihre freien Kapazitäten hinterlegen. Das sorgt für eine effiziente Verteilung der Kapazitäten ohne Streuverluste und stellt eine reibungslose Bauabwicklung sicher.

Digitales Baumanagement als Basis

Um Terminverzögerungen vorzubeugen, kommt es auch auf ein gut aufgestelltes, digitales Baumanagement an. Zudem helfen Lean Construction Management und agile Planungs- und Baumanagement- Methoden, auf durch Corona geänderte Anforderungen besser und schneller zu reagieren. Eine hohe Prozessqualität und Effizienz während der Planung und der Bauabwicklung erreichen die Bauherren auch, indem sie die digitale Planungsmethode Building Information Modeling, kurz BIM, anwenden. Gerade in Zeiten der Pandemie mit all ihren Einschränkungen hat sich BIM für eine erfolgreiche Realisierung der Projekte als sehr wertvoll erwiesen.

Mit BIM Termin-, Bau- und Montageabläufe simulieren

Bevor überhaupt ein Stein auf der Baustelle umgedreht wird, wird mit BIM ein digitales Modell des späteren Gebäudes konstruiert. Dieses Modell hat bei Bedarf eine Informationstiefe bis ins kleinste Detail. Es umfasst also nicht nur geometrische Daten, sondern genauso sämtliche Angaben wie etwa zu Material oder Brandschutz. Simulieren lassen sich virtuell auch sämtliche Termin-, Bau- und Montageabläufe. Im Idealfall können alle Bauakteure im Modell in Echtzeit von überall aus zugreifen und ihre Arbeiten eintragen. Kurzum: Das Gebäude, das entstehen soll, hat also einen Zwilling in der digitalen Welt. Das erleichtert gerade in Corona-Zeiten eine reibungslose und einwandfreie Abstimmung aller Gewerke, ohne dass dafür ständig der persönliche Austausch erforderlich ist. Ändert ein Planer im Modell die Anforderungen an ein Bauteil, beispielsweise weil er es coronabedingt aufgrund von Lieferschwierigkeiten mit einem anderen ersetzen muss, dann wird das automatisch auch für alle Bauteile des gleichen Typs übernommen. Passen die Entwürfe nicht mehr zusammen, werden Kollisionen nicht erst während des Bauprozesses bemerkt, wo sie zu teuren Zeitverzögerungen führen. Die Prüfergebnisse der Modelle zeigen Planungsfehler auf und sorgen damit für eine maximale Planungssicherheit.

Am Ende muss aber klar sein: Auch das smarteste Bauvorhaben führt nirgendwohin, wenn es auf unzählige Schnittstellen, langwierige Abstimmungs- und Genehmigungsverfahren und intransparente Kommunikationswege trifft. Kurzum: Die Mischung macht’s - fundiertes Fachwissen und die richtige und sinnvolle Kombination verschiedener analoger und digitaler Methoden und Tools führt auch Bauvorhaben für die neue Arbeitswelt während der Corona-Pandemie zum Erfolg.

Autor: Dierk Mutschler

Dierk Mutschler kam nach seinem Bauingenieurstudium an der Universität Stuttgart 1991 als Projektmanager zu Drees & Sommer. Mit seiner ausgewiesenen Kompetenz in der Kostenplanung und -überwachung entwickelte er seitdem kontinuierlich die Drees & Sommer- Expertensysteme auf diesem Gebiet weiter. Seit 2008 steuert Dierk Mutschler als Mitglied des Vorstands das weltweit tätige Projektmanagement- und Beratungsunternehmen und ist für das gesamte operative Business der Drees & Sommer- Gruppe zuständig. In seiner Funktion als Vorstand verantwortet er unter anderem die Leistungsbereiche Building Performance, Infrastruktur sowie strategische Akquisition und kümmert sich um den intensiven Ausbau der Branchenkompetenzen von Drees & Sommer.

Drees & Sommer: Innovativer Partner für Beraten, Planen, Bauen und Betreiben.

Als führendes europäisches Beratungs-, Planungs- und Projektmanagementunternehmen begleitet Drees & Sommer private und öffentliche Bauherren sowie Investoren seit 50 Jahren in allen Fragen rund um Immobilien und Infrastruktur – analog und digital. Durch zukunftsweisende Beratung bietet das Unternehmen Lösungen für erfolgreiche Gebäude, renditestarke Portfolios, leistungsfähige Infrastruktur und lebenswerte Städte an. In interdisziplinären Teams unterstützen die rund 4.000 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter an weltweit 46 Standorten Auftraggeber unterschiedlichster Branchen. Alle Leistungen erbringt das partnergeführte Unternehmen unter der Prämisse, Ökonomie und Ökologie zu vereinen. Diese ganzheitliche Herangehensweise heißt bei Drees & Sommer „the blue way“.

Der obige Text spiegelt die Meinung des jeweiligen Kolumnisten wider. Die finanzen.net GmbH übernimmt für dessen Richtigkeit keine Verantwortung und schließt jegliche Regressansprüche aus.