Deutsche Industrie REIT: "Noch erhebliches Steigerungspotenzial in der Bewertung"

Mit einer Steigerung der Mieterlöse um 30% auf 24,3 Mio. Euro hat die Deutsche Industrie REIT-AG (ISIN DE000A2G9LL1) im ersten Halbjahr 2020/21 ihr dynamisches Wachstum eindrucksvoll fortgesetzt. Finanzen.net hat bei Investmentvorstand (CIO) Sonja Petersen nachgefragt, wie es Ihrem Team noch immer gelingt, bei einem Ankaufsvolumen von mehr als 100 Mio. Euro pro Jahr Light Industrial Immobilien mit Bruttoanfangsrenditen von bis zu 12 % zu finden. Und Finanzvorstand (CFO) René Bergmann verrät, wie konjunkturabhängig diese Asset-Klasse ist. Bei der 2022 anstehenden Refinanzierung einer Unternehmensanleihe erwartet Bergmann eine Halbierung der Zinslast.

Frau Petersen, die Deutsche Industrie REIT-AG hat drei weitere Gewerbeobjekte zu Bruttoanfangsrenditen von bis zu 12,0 % erworben. Wie sind derartige Renditen im aktuellen Umfeld erzielbar? Wo ist der sprichwörtliche Haken?
Sonja Petersen: Um solche Ankäufe realisieren zu können, muss man sich sehr viele Akquisitionsmöglichkeiten anschauen und prüfen. Allein in den letzten zwölf Monaten haben wir Angebote im Wert von 3,4 Mrd. Euro erhalten. Wenn man hier die Duplikate sowie die invaliden Angebote abzieht, erhält man einen Wert von knapp 2,7 Mrd. Euro. Davon haben wir nur einen Bruchteil gekauft - wir arbeiten sehr hart, um die passenden Objekte zu finden und zu akquirieren. Wir investieren in der Regel zwischen 1 und 50 Mio. Euro pro Objekt, allerdings liegen die meisten Ankäufe zwischen 5 und 15 Mio. Euro, was für die meisten Privatinvestoren zu groß und für die großen Institutionellen zu klein ist. Daher agieren wir in einer Nische, die durch die beschriebene Kleinteiligkeit immer wieder Chancen zu derartigen Renditen bietet.

Bei der Liegenschaft im niedersächsischen Neustadt bei Hannover handelt es sich um eine aktuell leerstehende Produktions- und Logistikimmobilie, die Sie in einen funktionierenden Gewerbepark umwandeln wollen. Wie groß ist das Risiko bei diesem Objekt?
Sonja Petersen: Der Ankauf des Objektes in Neustadt ist mehrdimensional. Zum einen haben wir das Objekt für 2,3 Mio. Euro und daher unter dem aktuellen Bodenrichtwert von knapp 2,7 Mio. Euro erworben. Zum anderen sind wir der der Meinung, dass über 50% der Flächen des Objektes ohne größere Investitionen direkt wieder vermietbar sind und wir daher in absehbarer Zeit auf unsere übliche Rendite kommen werden.

Unter Berücksichtigung der bereits beurkundeten Objekte hat die DIR aktuell 88 Immobilien im Bestand. In welchem Tempo wollen (und können) Sie weiter zukaufen? Werden Sie die Marke von 100 Objekten noch im laufenden Geschäftsjahr erreichen?
Sonja Petersen: Wir verfolgen einen Bottom-up-Ansatz, d. h. wir filtern aus den uns angebotenen Objekten die für uns Richtigen heraus, ohne dabei unseren Qualitäts- und Renditeanspruch zu vernachlässigen. Wir konzentrieren uns beim Ankauf nicht auf die Anzahl der Objekte, sondern auf die Rentabilität pro Objekt. Das können wenige größere Objekte sein, viele kleine oder eine Mischung aus beidem. Das kann man leider nicht vorhersagen. Wir planen nach wie vor zwischen 100 und 200 Mio. Euro in diesem Geschäftsjahr zu investieren und das werden wir auch erreichen.

Im ersten Halbjahr 2020/21 haben Sie die Mieterlöse um rund 30% auf 24,3 Mio. Euro gesteigert. Wie lange können Sie solche Wachstumsraten noch aufrechterhalten?
Sonja Petersen: Das Marktsegment der Light Industrial Immobilien in Deutschland, in dem wir uns bewegen, stellt einen immens großen Anteil des gesamten Gewerbeimmobilienmarktes dar, ist aber sehr intransparent und kleinteilig aufgestellt. Aus diesem Zusammenspiel ergeben sich immer wieder Wachstumschancen zu unseren Renditevorstellungen, die wir nutzen. Daher gehen wir weiterhin davon aus, dass wir unsere Wachstumsraten aufrechterhalten werden.

Herr Bergmann, die andauernde Corona-Pandemie hatte auf die Ergebnisse der DIR mit ihrem industriell geprägten Mietermix bisher nur geringe Auswirkungen. Erwarten Sie, dass das auch in den kommenden Monaten so bleibt?
René Bergmann: Hier zeigt sich allgemein, wie robust unser Geschäftsmodell ist und dass Light Industrial weniger konjunkturabhängig ist, als oft vermutet wird. Kurzfristig glauben wir schon, dass sich die Auswirkungen weiterhin in Grenzen halten werden. Falls doch der ein oder andere Mieter ausfallen sollte, sehen wir aber aufgrund der guten Nachfrage nach dieser Immobilienklasse eher auch die Chance diese Flächen dann zu höheren Mieten wieder vermieten zu können.

Den Net Asset Value (NAV) geben Sie zum Stichtag 31.03.2021 mit 11,99 Euro je Aktie an. Wie ist dieser berechnet? Welche stillen Reserven haben Sie im Portfolio?
René Bergmann: Von kleinen Anpassungen für Finanzderivate abgesehen, ist der NAV das bilanzierte Eigenkapital. Dieses ist bei uns ganz wesentlich vom Wert der bilanzierten Immobilien geprägt sowie der Finanzschulden aus der Immobilienfinanzierung. Wir glauben, dass in der Immobilienbewertung mittelfristig noch erhebliches Steigerungspotenzial besteht, weil wir diese sehr günstig ankaufen und aus der positiven Marktentwicklung für Light Industrial Immobilien in Deutschland und dem vorhandenen Mietentwicklungspotenzial Wertzuwächse entstehen werden.

Wollen Sie auch im laufenden Geschäftsjahr einen Teil dieser stillen Reserven im Rahmen einer Neubewertung Ihrer Bestandsimmobilien offenlegen? Wie gehen Sie dabei vor?
René Bergmann: Die Immobilienbewertung wird einmal jährlich von einem unabhängigen externen, international renommierten Gutachter vorgenommen. Insofern können wir das diesjährige Bewertungsergebnis nicht konkret vorhersagen. Da sich unsere Assetklasse am Markt aber weiter im Aufwärtstrend darstellt, wird das sicher auch in der Bewertung seinen Niederschlag finden.

Auf der Zinsseite winken Ihnen ab 2022 weitere Einsparungen. Wie hoch fallen diese voraussichtlich aus? Und mit welcher Zinsentwicklung rechnen Sie in den kommenden Jahren?
René Bergmann: Die allgemeine Zinsentwicklung kommentiere ich ungern, diese hängt von zu vielen globalen Einflussfaktoren ab. Aller Wahrscheinlichkeit nach werden die Zinsen für Immobilienfinanzierungen weiter historisch niedrig bleiben oder jedenfalls nicht so stark steigen, dass dies für unseren Investmentansatz problematisch wäre. Für die 2022 anstehende Refinanzierung unserer besicherten Unternehmensanleihe gehen wir von der Möglichkeit aus, die Zinsen von 4% p.a. auf ca. 2% zu halbieren.

Frau Petersen, die DIR-Aktie notiert deutlich unter ihrem Vorjahreshoch von 23,26 Euro und auch unter dem Kurs der letzten Kapitalerhöhung mit einem Ausgabepreis von 20,00 Euro. Woher könnten neue Impulse für die DIR-Aktie kommen?
Sonja Petersen: In den letzten - durch Corona-geprägten - zwölf Monaten haben wir gezeigt, dass unser Geschäftsmodell auch in diesem schwierigen Marktumfeld erfolgreich besteht. Wir sind gut aufgestellt und liefern die Ergebnisse, die wir angekündigt haben. Ich denke, dass es nur eine Frage der Zeit ist, bis der Aktienkurs dies auch abbilden wird.

Frau Petersen, Herr Bergmann, besten Dank für das Gespräch.

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