Investieren in Immobilien: Blick aufs Bauträgergeschäft lohnt sich für Anleger
Die steigenden Preise an den weltweiten Immobilienmärkten wirken sich auf offene Immobilienfonds aus. Diese wissen nicht, wohin mit der Liquidität. Das führt zu schlechteren Ergebnissen für die Anleger.
Offene Immobilienfonds stehen regelmäßig in der Diskussion. Eine Studie der Ratingagentur Scope hat im Frühling ergeben, dass die 18 nach der Finanzkrise 2008 abgewickelten offenen Immobilienfonds zu Verlusten für die Anleger geführt haben. Durchschnittlich liegt dieser bei 22 Prozent, die negative Spitze stellt der "Degi Global Business" mit einem Verlust von 54,8 Prozent dar.
Zugleich weist Scope aber auch auf eine aktuell hohe Attraktivität von offenen Immobilienfonds hin: "Die nach Fondsvermögen gewichtete durchschnittliche Vermietungsquote der Fonds liegt aktuell bei 95,3 Prozent. Damit wurde der schon im Vorjahr hohe Vermietungsstand (94,5 Prozent) übertroffen", nennt die Ratingagentur eine wichtige Kennziffer. Damit erscheinen die Rahmenbedingungen stabil. Oder etwa doch nicht? Mehr und mehr Beobachter warnen vor einer Ebbe auf dem Immobilienmarkt - trotz hoher Liquidität der Fonds, die laut Scope bei durchschnittlich mehr als 20 Prozent liegt. Immobilienfonds gehen die Objekte für ihre Investitionen aus, die Neuanlage der Vermögen gestaltet sich als schwierig, für die meisten als geradezu unmöglich. Das hängt natürlich vorrangig mit den ständig steigenden Preisen an den weltweiten Märkten zusammen. Dem jüngsten "Global Residential Cities Index" des Beratungsunternehmens Knight Frank ist zu entnehmen, dass die Preise rund um den Globus im Jahr 2017 durchschnittlich um 4,5 Prozent gestiegen sind, nach einem Wachstum von sieben Prozent ein Jahr zuvor.
Attraktive Objekte sind somit rar gesät und entsprechend teuer. Das führt zu einer problematischen Situation für die Fonds und vor allem natürlich deren Anleger. Bei manchen Fonds macht die Liquidität knapp 30 Prozent des Fondsvermögens aus. Von 1.000 Euro Anlagesumme werden demnach gerade einmal 700 Euro in Grund und Boden investiert. Die Liquiditätsrendite nach Kosten für die restlichen 300 Euro ist negativ. Die aktuelle durchschnittliche Rendite liegt bei 2,5 Prozent jährlich.
Als Substanzwerte sind Immobilien weiterhin als Bausteine aus den Depots der Anleger nicht wegzudenken. Sie stellen eine Basis dar, um Risiken anderer Assetklassen abzumildern und Vermögen langfristig behutsam zu entwickeln. Die Frage, die sich eben stellt, ist: Soll es ein herkömmlicher offener Immobilienfonds mit den wachsenden Gefahren sein, oder wählen Anleger nicht lieber eine Alternative aus, etwa die Investition ins Projektgeschäft, zum Beispiel als Sachwerte-Investment in Immobilien über das Instrument von Alternativen Investmentfonds?
Ausgehend von seiner Investment-Strategie, seinen Renditewünschen, Risikoparametern und finanziellen Möglichkeiten kann der Kunde in zahlreiche Projekte investieren, die seinen Vorstellungen entsprechen, und von der breiten Streuung der Fonds profitieren. Dementsprechend sind auch schon mit kleineren Summen Anteile an Beteiligungen möglich, die ihnen sonst nicht offenstehen. Zumal die prognostizierten Renditen im Bauträger- und Projektentwicklungsgeschäft oftmals deutlich höher liegen als bei herkömmlichen offenen Immobilienfonds.
Mit dem Verzicht auf Immobilienbestandshaltung werden mögliche Verwaltungsprobleme, hohe Revitalisierungskosten sowie Nachvermietungsrisiken ausgeschlossen. Die Investitionszyklen dauern nur etwa drei bis fünf Jahre. So können auch Verkaufspreise weit besser vorausgeplant werden als auf viele Jahre. Eine interessante Investitionsstrategie für Sachwertanleger, die Wohnungen verkaufen möchten. Durch die Investition an der Quelle der Wertschöpfung und die schnelle Investitionsgeschwindigkeit liegen die Renditeerwartungen deutlich über denen klassischer Immobilien oder Immobilienfonds.
von Sebastian Gebhardt, Vermögensverwalter bei I.C.M. Independent Capital Management in Neuss
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