Mit neuen Konzepten neue Wege gehen: Drees & Sommer eröffnet neugestaltete Büroflächen im Kölner Westgate

Büroklammer, Locher und Stiftebox, die einstigen Wahrzeichen des Büroalltags sind längst Relikte. Genauso steht es auch um reine Großraumbüros oder strenge Einzelzellen-Strukturen. Seit es Büros gibt, müssen Menschen diese immer wieder neu erfinden und die Arbeitswelten an den Zeitgeist anpassen. Die Frage, was die Mitarbeitenden nach der Pandemie und der breiten Etablierung des Homeoffice in die Büros lockt, beschäftigt aktuell viele Unternehmen. "Gekommen, um zu bleiben", lautet die Antwort des Kölner Büros des auf Bau und Immobilien spezialisierten Beratungsunternehmens Drees & Sommer SE. Frei nach diesem Motto wurde im Bestand ein ganzheitliches Bürokonzept entlang der Nutzerbedürfnisse realisiert und die Potentiale der Mietfläche gehoben. Gestern feierten die Mitarbeitenden die Eröffnung ihrer neu gestalteten Arbeitswelt.

Mehr als 13 Jahre ist es her, seitdem die siebengeschossige Immobilie Westgate am Rudolfplatz inmitten der Kölner City Richtfest feierte. Dessen Name erinnert an einen geschichtsträchtigen Ort: Direkt neben dem Westgate zogen einst Könige durch das mittelalterliche Stadttor Hahnentorburg in den Kölner Dom ein. Heute ist das Büro- und Geschäftshaus des Vermögensverwalters MEAG vollvermietet und verfügt über eine Gesamtmietfläche von 20.100 Quadratmeter. Im Erdgeschoss mieten Unternehmen aus den Bereichen Gastronomie und Einzelhandel. Auf weiteren 17.400 Quadratmetern sind Büros beheimatet.

Aufmöbeln statt Wegwerfen

Zu den Mieterinnen und Mietern zählt seit zehn Jahren mit rund 260 Mitarbeitenden auch das Kölner Büro des auf Bau und Immobilien spezialisierten Beratungsunternehmens Drees & Sommer SE. Erst im Frühjahr hat Drees & Sommer seine angemietete Fläche um rund 370 Quadratmeter erweitert, sodass diese nun nahezu die gesamte fünfte Etage mit rund 2.700 Quadratmetern umfasst. Um die Fläche fit für die Zukunft zu machen, wurde gleichzeitig eine umfassende Neugestaltung beschlossen. Dass das Projekt bevorzugt auf der seit langem gemieteten Bestandsfläche des Westgate realisiert werden soll, stand schnell fest. Nicht nur, weil sich die Mitarbeitenden dort wohlfühlen und von einer zentralen Lage mit guter ÖPNV-Anbindung profitieren, sondern auch, weil ein Umbau im Bestand Ressourcen schont. Statt in einen Neubau zu ziehen, realisierte ein interdisziplinäres, internes vierköpfiges Projektmanagement- und Planungsteam von Drees & Sommer den Umbau mit einem hohen ökologischen Anspruch und unter dem Motto "wenig Abbruch und maximale Wiederverwendung".

Mitarbeitermagnet und Aushängeschild für ressourcenschonenden Umbau

Das gilt beispielsweise für die Innenausstattung, wo ungenutztes Mobiliar anderer Drees & Sommer-Standorte kreativ wiederverwendet wurde. Für die Kreislauffähigkeit, Schadstofffreiheit und künftig einfache Demontierbarkeit des Interior Designs kam so weit wie möglich das sogenannte "Cradle-to-Cradle"-Prinzip, kurz C2C, zur Anwendung: So lassen sich Möbel sowie Wand- oder Bodenbeläge weitestgehend bei einem späteren Gebäudeabriss in hoher Qualität wiederverwerten oder in einen biologischen Kreislauf zurückführen. Das Ziel der Verantwortlichen war es, die Bürofläche nicht nur so zu modernisieren, dass diese weiterhin als Mitarbeitermagnet fungiert, sondern dass diese auch zu einem Aushängeschild für innovative, ressourcenschonende Bürokonzepte in einer veränderten Arbeitswelt wird.

Umbau im laufenden Betrieb

Anspruchsvoll waren auch der vorgegebene zeitliche Rahmen und der laufende Betrieb während des Modernisierungsvorhabens. Von der ersten Idee über die Planung bis zum kompletten Umbau vergingen lediglich elf Monate. Das Projekt wurde dabei - analog zu externen Kundenprojekten - von einem internen Team gesteuert, geplant und umgesetzt. Der Umbau erfolgte in drei Bauabschnitten während einer Laufzeit von jeweils nur einem Monat - und das im laufenden Betrieb. Das Büro war lediglich für rund drei Wochen für den Feinschliff geschlossen - die Mitarbeitenden arbeiteten in dem Zeitraum mobil - entweder an anderen Standorten in NRW oder aus dem Homeoffice. Für die Bauausführung haben sich die Verantwortlichen bei Drees & Sommer langjährige Partner mit ins Boot geholt. Generalunternehmer, Schreiner und Möbellieferant wurden durch ein lösungsorientiertes Abwicklungsmodell vorab in die Planung involviert.

Anzahl der Arbeitsplätze: Das Verhältnis muss stimmen

Anders als vor einigen Jahren kommen im Berufsalltag längst nicht mehr alle Beschäftigten täglich ins Büro. Wer ortsunabhängig seine Aufgaben erfüllt, benötigt nicht mehr zwangsläufig einen eigenen Schreibtisch. Stattdessen können sich mehrere Mitarbeitende einen Arbeitsplatz teilen, den sie an ausgewählten Tagen, zum Beispiel Teamtagen, nutzen. Hier ist ein realistischer Ansatz des tatsächlichen Bedarfs das A und O: Am Anfang der Planung stand daher bei Drees & Sommer eine Mitarbeitenden-Befragung zu Arbeitsweisen sowie zum Mobilitätsverhalten. Auf Basis der Befragungsergebnisse und der aktuellen Mitarbeitenden-Anzahl werden jetzt ca. 130 Arbeitsplätze für 260 Mitarbeitende angeboten.

Jeder Mitarbeitende kann sich tätigkeitsorientiert seine Arbeitsumgebung auswählen. Sind Mitarbeitende vor Ort im Büro, ist das häufig anlassbezogen aufgrund von persönlichen Besprechungen. Wichtig in der Konzeptionierung war es deshalb, ausreichende und vielfältige Flächen für Zusammenarbeit und Kommunikation vorzusehen. Die Hälfte der neu gestalteten Bürofläche ist damit auf kollaboratives Arbeiten ausgelegt. Doch reine Anwesenheitsstatistiken und Flächenberechnungen sind weit von dem entfernt, was das neue Konzept am Kölner Standort ausmacht.

Hallo Nachbarn! Das Büro als Stadt gedacht

Die Idee hinter dem gestalteten Office ist von den Grundannahmen der Städteplanung inspiriert: Alles ist für alle da. Angelehnt an das Konzept einer Stadt mit Nachbarschaften, in denen man sich geplant, aber auch zufällig treffen kann, ist die Arbeitswelt in vier Bereiche gegliedert. Die Benennungen der Bereiche in Marktplatz, Stadtgarten, Büdchen und Dom schafft einen lokalen Bezug und spiegelt ihre Nutzung wider. Jeder Bereich erfüllt dabei andere Zwecke und Bedarfe: Auf dem "Markplatz" darf es lebhaft zugehen, der "Dom" ist für stilles und fokussiertes Arbeiten ausgelegt.

Wo der Kunde König ist: Stadtgarten und Marktplatz

Die lebhaften und öffentlichen Zonen des Büros, in denen Kundinnen und Kooperationspartner zu Besuch kommen, befinden sich im "Stadtgarten". Der Bereich rund um den Haupteingang gibt dank der bodentiefen Fenster im fünften Obergeschoss die Sicht auf die Baumkronen des Habsburgerrings und den Rudolfplatz frei. Der ‚Stadtgarten‘ bietet großzügige Flächen für Kommunikation und Austausch sowie zahlreiche, unterschiedlich ausgestattete Besprechungsräume.

Der Dreh- und Angelpunkt des Büroalltags liegt gleich nebenan: Im "Op dem Maat" (Kölsch für "auf dem Markt") wird aufgetankt. Hier befindet sich die zentrale Küche mit diversen Sitz- und Loungeecken für Pausen und informelle Gespräche - inklusive Blick auf den Kölner Dom. Der "Marktplatz" sowie weitere Flächen im "Stadtgarten" können dank beweglicher Möblierung zudem für verschiedene Veranstaltungsformate umgebaut werden.

Vom Büdchen bis zum Dom: Ein Kosmos voller Möglichkeiten

Was andernorts Kiosk oder Späti ist, charakterisiert in Köln das Büdchen Mit ihren kreativen Angeboten sind die Büdchen beliebte Treffpunkte in der jeweiligen Nachbarschaft und inspirierte das Planungsteam. So bietet das "Büdchen" einen Bereich für kollaboratives und kreatives Arbeiten. Schwerlastregale mit diversen Materialen sowie Plan-Tische sorgen für einen Werkstatt-Charakter und unterstützen kreative Prozesse. Als Gegenpol zum Markplatz befindet sich der "Dom" am anderen Ende der Bürofläche - ein Raumangebot, das mit seiner Ausstattung fokussierte und stille Einzelarbeit fördert.

Zwischen dem Stadtgarten und dem Dom sind zahlreiche Basisarbeitsplätze angeordnet, gegliedert in einzelne Bereiche. Diese Bereiche sind nach Kölner Veedeln, also Stadtvierteln, benannt und stiften Orientierung und Identifikation. Zusätzlich betten sich in jeden Bereich Besprechungs- und Fokusräume ein, die für geplante sowie ungeplante Besprechungen genutzt werden können.

Über den Autor:

Stefan Heselschwerdt gehört seit 2005 zu den Partnern von Drees & Sommer. Als Standortpartner NRW liegt der Fokus seiner Tätigkeit am Standort Köln auf der Vernetzung aller Leistungsbereiche von Drees & Sommer für den Markt in Nordrhein-Westfalen. Zudem ist er als Experte im Projektmanagement tätig. Zuvor verantwortete er alle öffentlichen Projekte am Standort Stuttgart und übernahm diesen Aufgabenbereich 2010 im Bereich der Infrastrukturprojekte bei der Drees & Sommer Infra Consult und Entwicklungsmanagement GmbH. Von der Projektidee über die Realisierung bis hin zur Inbetriebnahme verfügt er über weitreichende Erfahrungen in der Betreuung von Großbauvorhaben im Hochbau und in der Infrastruktur. Beispielsweise zählen die Sanierung des Gerling-Quartiers in Köln, die Modernisierung der Ruhr-Universität Bochum oder das Multi-Projektmanagement für das Schulbauprogramm der Stadt Köln zu seinen Referenzprojekten. Bereits 1992 startete Stefan Heselschwerdt seine berufliche Karriere bei Drees & Sommer. Zuvor studierte er Bauingenieurwesen an der Universität Stuttgart, wo er heute Lehrbeauftragter für Projektmanagement ist.