Immobilien-Investor Rolf Elgeti: "REITs werden sich auch hierzulande durchsetzen"

Auch mehr als 11 Jahre nach ihrer Einführung in Deutschland führen Real-Estate-Investment-Trusts (REITs) hierzulande noch immer ein Schattendasein. Zu Unrecht, wie Immobilien-Investor Rolf Elgeti, Gründer und CEO der beiden börsennotierten REITs Deutsche Konsum (DKR) und Deutsche Industrie (DIR), im Interview mit Finanzen.net bedauert.

Steuervorteile, Dividendenstärke, hohe Eigenkapitalquoten und eine überdurchschnittliche Transparenz sprechen für diese Immobilien-AGs, die sich dem REIT-Gesetz unterwerfen. In Kombination mit dem starken Wachstum der beiden Gesellschaften verwundert es deshalb auch nicht, dass sich die Aktien der Deutschen Konsum REIT-AG und der Deutschen Industrie REIT-AG in den letzten Monaten überdurchschnittlich entwickelt haben und nahe am Allzeithoch notieren.

Finanzen.net: Herr Elgeti, Sie sind in Personalunion Gründer, CEO und bedeutender Aktionär der beiden REIT-Gesellschaften Deutsche Konsum REIT-AG und Deutsche Industrie REIT-AG. Wie unterscheiden sich REITs von klassischen Immobilien-AGs?
Rolf Elgeti: REITs sind am Ende auch "nur" Immobilien-AGs, aber sie unterwerfen sich eben dem REIT-Gesetz. Das bedeutet am Ende stark vereinfacht nichts weiter als das Folgende: REITs zahlen weder Körperschaft- noch Gewerbesteuern, müssen dafür aber mindestens 90% ihrer Erträge als Dividenden ausschütten, die der Anleger dann auf seiner Ebene individuell versteuern muss. Daneben müssen REITs eine Reihe von Nebenbedingungen einhalten, wie etwa eine Mindesteigenkapitalquote, Anforderungen an den Streubesitz, Transparenz etc.

Inwiefern behindert Sie die in der REIT-Struktur geforderte Eigenkapitalquote von über 45 Prozent in Ihren Expansionsbestrebungen?
Am Ende eigentlich gar nicht. Der Kapitalmarkt ist heute so gestrickt, dass er Beleihungsquoten, die wesentlich über 50% hinausgehen, sowieso nicht goutiert. Das heißt, man muss ohnehin mit einer recht hohen Eigenkapitalquote arbeiten, wenn man seinen Aktienkurs entwickeln möchte. Auch in unseren beiden REITs haben wir eine Zielverschuldung von 50%.

Welche Vorteile bieten REITs den Aktionären und welche Nachteile müssen die Anteilseigner im Gegenzug dafür in Kauf nehmen?
Die Steuerfreiheit der Erträge innerhalb der Gesellschaft ist natürlich ein aus Aktionärssicht sehr wichtiges Positivum. Dazu kommt die normalerweise sehr hohe Dividendenstärke, die das REIT-Gesetz vorschreibt. Ich sehe aber auch noch eine Reihe weiterer Aspekte: REITs haben höhere Anforderungen an Kapitalia, an Transparenz, an das Börsensegment etc. und typischerweise wesentlich schlankere Unternehmensstrukturen. Das macht sie am Ende aus Aktionärssicht vor allem im Bereich der Small und Mid Caps seriöser und institutioneller - will sagen: risikoärmer - als manche Peers. Insofern haben die Anteilseigner von REITs keine erkennbaren Nachteile

Demnach scheinen die Vorteile für die Gesellschaft und die Aktionäre zu überwiegen. Warum gibt es Ihrer Meinung nach bisher nicht mehr börsennotierte REITs in Deutschland?
Die erste Welle der Immobilien-AGs in Deutschland waren Wohnungsgesellschaften. Diese sind vom REIT-Gesetz ausgenommen, was zwar grober Unfug ist, aber zur damaligen Zeit anscheinend ein notwendiger politischer Kompromiss war. Der zweite Grund liegt meines Erachtens darin, dass die Steuerfreiheit der Erträge erst seit kurzem wirklich relevant geworden ist, weil viele Immobilienunternehmen zuvor durch höhere Kosten und vor allem höhere Zinsen im Vergleich zu heute regelmäßig ein negatives Steuerergebnis hatten und deshalb bis vor kurzem ohnehin keine Steuern zahlen mussten.
Heute überwiegen bei einer Immobilien-AG-Neugründung nach meiner Einschätzung zwar die Vorteile, aber es haben sich inzwischen auch viele Nicht-REITs sehr erfolgreich gebildet, die heute kaum die Umwandlungskosten in einen REIT rechtfertigen könnten.
Dennoch gehe ich davon aus, dass wir nun auch in Deutschland vermehrt REITs sehen werden, weil das Gewerbeimmobiliensegment nach dem Wohnen nun sehr attraktiv wird und die REIT-Struktur perfekt dazu passt. Zudem sind REITs in den entwickelten Volkswirtschaften weltweit bereits seit Jahrzehnten als indirekte Anlagemöglichkeit in Immobilien etabliert und werden sich auch hierzulande durchsetzen.

Kommen wir auf die von Ihnen gegründete und geleitete Deutsche Konsum REIT-AG (DKR) zu sprechen. Deren Fokus liegt auf "deutschen Einzelhandelsimmobilien für Waren des täglichen Bedarfs an etablierten Mikrostandorten". Dort erreichen Sie Ankaufsrenditen von 10 bis 12 Prozent. Welche Risiken stehen diesen weit überdurchschnittlichen Renditen gegenüber?
Diese Ankaufsrenditen erreichen wir letztlich vor allem aus zwei Gründen: erstens, weil wir bereit sind, sehr kleinteilig und streng nach unserem Investmentprofil Immobilie für Immobilie zu kaufen - was harte Arbeit ist und nach unserer Prüfung zur Ablehnung der allermeisten Angebote führt. Und zweitens und hauptsächlich, weil wir bereit sind, Objekte mit vergleichsweise geringen Restlaufzeiten bei den Mietverträgen zu kaufen, die durchschnittlich im Bereich um die fünf Jahre liegen. Üblicherweise bevorzugen Anleger Mietverträge mit Restlaufzeiten von zehn Jahren und mehr. In diesen Fällen sind die Renditen allerdings auch nur halb so hoch wie bei uns. Am Ende schaffen wir für unsere Aktionäre den Mehrwert durch intensive Objekt- und Risikoanalyse und Gespräche mit den Mietern, wodurch wir bewusst das Risiko eingehen können, etwas kürzere Mietlaufzeit zu akzeptieren und so höhere Renditen als sonst üblich erzielen. Übrigens konnten wir in der gesamten Historie der Deutschen Konsum bisher jeden Mietvertrag, der zur Verlängerung anstand, verlängern. Zudem egalisiert sich ein etwaiges Ausfallrisiko eines einzelnen Objektes mit zunehmender Portfoliogröße.

Die DKR hat in den ersten sieben Monaten des laufenden Geschäftsjahres 2017/2018 rund 107 Mio. Euro in neue Objekte investiert und damit ihr Ankaufsziel von 100 Mio. Euro bereits überschritten. Lassen Sie es in den nächsten Monaten nun ruhiger angehen?
Niemals! Es ist richtig, dass wir stärker als erwartet und geplant in unser Geschäftsjahr gestartet sind, aber deswegen nehmen wir den Fuß jetzt nicht vom Gas. Was wir am Ende finden und realisieren können, steht dabei natürlich auf einem anderen Blatt, denn wir werden selbstverständlich keine Abstriche bei den Ankaufskriterien machen.

Ende Mai hat die DKR ihr Fremdkapital neu strukturiert und so die durchschnittlichen Fremdkapitalkosten (ohne Wandelanleihen) auf 2,0 % p.a. senken können. Welche Bedeutung hat diese Refinanzierung für die Gesellschaft?
Geringere Zinsen erhöhen natürlich den freien Cashflow und auch den Unternehmenswert und sind somit an sich schon sehr wichtig für uns. Aber dadurch reduziert sich das ohnehin schon recht geringe Risiko unseres Geschäftes noch weiter, weil sich dadurch ja auch die Bedienbarkeit der Darlehen noch weiter verbessert. Besonders zu erwähnen ist hier auch die Tatsache, dass wir ein Investment Grade Rating auf der jüngsten Anleihe haben - das hat über den Anleihemarkt hinaus auch für den Aktionär Signalwirkung.

Sie haben die Aufnahme der Dividendenzahlung mit einer Ausschüttung von mindestens 20 Cent je Aktie für das laufende Geschäftsjahr angekündigt. Wie könnte sich die Dividende in den Folgejahren entwickeln, wenn sich Ihr Geschäft planmäßig entwickelt?
Unsere Cashflows steigen stark, insofern sollte sich auch die Dividende deutlich steigern lassen. Schließlich ist dies bei einem REIT ja fast ein Automatismus. Durch unser Wachstum erhöht sich logischerweise auch immer die Anzahl der Aktien, auf die die Dividende des Vorjahres verteilt werden muss. Alleine durch diesen durch das Wachstum bedingten Versatz ergibt sich deutliches Potenzial für die Dividende je Aktie.

Die Schwestergesellschaft Deutsche Industrie REIT-AG (DIR) ist noch relativ neu am Kapitalmarkt. Die Gesellschaft nimmt mit ihrem Fokus auf Light-Industrial Objekte ebenfalls eine Sonderrolle ein. Was ist das Reizvolle an dieser scheinbar wenig beachteten Nische des Immobilienmarktes?
Vor allem genau das: Es ist eine wenig beachtete Nische. Die Deutsche Industrie REIT-AG ist damit eine der ganz wenigen Möglichkeiten für Anleger, überhaupt auf institutioneller Qualität einen Zugriff auf diese Nische zu bekommen. Industrie-Immobilien-AGs sind zu recht auch im Ausland sehr populär und entsprechend hoch bewertet, was für uns viel Potenzial in unserer Aktie bedeutet, weil in den letzten beiden Immobilienzyklen sehr wenig neues Produkt in diesem Segment hergestellt wurde. Der Fokus lag auf Büros, Einzelhandel und vor allem auch Wohnen. Die öffentliche Hand hat -nachvollziehbarerweise - bei der Stadtentwicklung Wohnen in den Vordergrund gerückt. Das führt nun aber teilweise zu einem zu knappen Angebot an Unternehmensimmobilien, was wiederum zu einem starken Mietwachstum führen kann und sollte. Und da die aktuellen Mieten sehr, sehr niedrig sind, ist das prozentuale Wachstumspotenzial entsprechend hoch.

Wie ist die DIR aktuell aufgestellt und auf welche Wettbewerber treffen Sie bei Ihrer Expansion?
Wir kaufen auch hier in kleinen Losgrößen und mühsam Immobilie für Immobilie an. Dementsprechend stoßen wir auf sehr wenige direkte Wettbewerber. Bei größeren Portfolien werden wir allerdings regelmäßig überboten. Insofern ist es auch am Ende eine Frage von Fleiß und viel Arbeit mit der Immobilie an sich. Aber diese Arbeit lohnt sich und verschafft uns einen wichtigen Wettbewerbsvorteil.

Verfolgen Sie mit der Deutschen Industrie REIT einen ähnlich aggressiven Expansionskurs wie mit der DKR?
Relativ zur momentanen Größe wachsen beide Gesellschaften im Moment sehr stark und beide sind relativ zu ihrem jeweiligen Marksegment immer noch absolute Winzlinge. Insofern ist bei beiden noch viel möglich - aber das muss auch jeweils immer im Ankauf sauber passen.

Haben Sie bereits Pläne für weitere Immobilien-REITs in der Schublade?
Die Deutsche Konsum REIT-AG und die Deutsche Industrie REIT-AG haben jeweils eine sehr gute immobilienwirtschaftliche Logik und machen aus unserer Sicht so auch für den Kapitalmarkt sehr viel Sinn. Eine weitere Strategie, die diese beiden Bedingungen erfüllt und die es nicht schon an der Börse gäbe, sehe ich im Moment nicht. Aber das mag sich ja irgendwann einmal ändern.

Herr Elgeti, vielen Dank für das Gespräch.

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