FondsEcho-Kolumne: KanAm grundinvest (ISIN DE0006791809) beendet nach 11 Monaten Cash-Stop am 1. Juli 2008
Den am 15. November 2001 gegründeten Immobilienfonds plagt ein Luxusproblem: Er weiß nicht wohin mit den vielen Kundengeldern. Im letzten Jahr das gleiche Phänomen. Der Fonds hatte die Ausgabe von Anteilen ausgesetzt und am 23. Mai wiedereröffnet. Es dauerte nur zwei Monate, bis die angepeilten 1,2 Milliarden Euro Mittelzufluss erreicht waren. Am 2. August war für interessierte Privatinvestoren schon wieder Schluss. Ein so genannter "Cash-Stop" beendete den Geldstrom. Am 1. Juli sollen sich die Tore für Neuinvestoren wieder öffnen. Das Volumen des international agierenden KanAm grundinvest beläuft sich derzeit auf 4,3 Milliarden Euro, die Liquidität beschränkt sich auf 16,8 Prozent.
Der Cash-Stop ist das Pendant zum Cash-Call. Beide sind Kernelemente der so genannten Cash-Call-Strategie. In Zusammenarbeit mit den Vertriebspartnern steuert KanAm die Zuflüsse an Kundenkapital so, dass die Mittel genau dann zur Verfügung stehen, wenn ein Objekt erworben werden soll. Steht zwischenzeitlich kein neues Objekt zur Akquisition an, drosselt KanAm die Mittelzuflüsse und verhängt den Cash-Stop. Dieser bezieht sich auf Einmalanlagen. Sparpläne über 100 Euro monatlich werden nach den Richtlinien der FondsGesellschaft bedient.
Es stellt sich die Frage, ob ein Fonds mit zahlreichen Cash-Stops tatsächlich ein offener Fonds ist. Das Investmentgesetz InvG regelt explizit nur Beschränkungen der Rückgabe von FondsAnteilen (§ 37), nicht aber deren Ausgabe. Insofern ist das erklärte Ziel KanAms, Kundenkapital "möglichst schnell in werthaltige Immobilien zu investieren", legitim und für die Anteilseigner auch ein begrüßenswerter Schutz ihrer Interessen. Angesichts des niedrigen Zinsniveaus auf dem kurzfristig ausgerichteten Geldmarkt würde ein zu hoher Anteil an Liquidität die Rendite verwässern. Zudem gibt die Cash-Call-Strategie dem FondsManagement die notwendige Zeit, um auf den globalen Immobilienmärkten nach Objekten zu suchen, die den Qualitätskriterien KanAms entsprechen. Dazu gehören die Exklusivität des KanAm grundinvest sowie die Garantie langfristiger Nutzung durch Mieter sehr guter Bonität – aktuell liegt die Vermietungsquote bei 98,6 Prozent. Weiteres Kriterium: Die Objektrendite abzüglich aller Kosten soll bei mindestens 5,00 Prozent liegen. In den vergangenen Jahren konnte der Fonds seine Renditeziele erreichen. 2005 erwirtschaftete der grundinvest auf Eurobasis 5,99 Prozent Rendite (Durchschnitt der Vergleichsgruppe: 3,64 Prozent), 2006 sogar 6,28 Prozent (3,44 Prozent). Das abgelaufene Geschäftsjahr beendete der Fonds am 1. Oktober 2007 mit einer Rendite von 5,97 Prozent (5,22 Prozent) nach Steuern. Trotz der US-Immobilienkrise. Denn der steuerfreie Anteil der Ausschüttung betrug zum Ende des letzten Geschäftsjahrs 100 Prozent.
Einen wesentlichen Anteil am Erfolg hat die zweite Besonderheit des KanAm grundinvest: Das FondsManagement verfolgt einen handelsorientierten Investmentstil. Schon in der Sondierung einer Immobilie wird die Möglichkeit einer späteren, gewinnbringenden Veräußerung mit ins Kalkül gezogen. Im Gegensatz zur Buy-and-Hold-Strategie vieler anderer Immobilienfonds verfolgt KanAm eine Buy-and-Sell-Strategie. Ist die angestrebte Wertsteigerung eines Objekts erreicht, werden auch nach relativ kurzer Haltedauer Gewinne realisiert. Von Juni 2004 bis März 2007 etwa wurden 14 Immobilien wieder verkauft, davon allein 8 in Paris.
Dass deutsche offene Immobilienfonds demgegenüber weniger dynamisch erschienen, war auch eine Folge der restriktiven Gesetzgebung. Deutsche Immobilienfonds dürfen erst seit Mitte der 90er Jahre in europäische und erst seit 2002 in globale Märkte investieren. In der Folge wurden neue Globalfonds aufgelegt. Viele Investoren haben ihr Kapital aus den Altfonds abgezogen und neu in die jungen Produkte investiert. Kein Wunder angesichts der Steuervorteile, die Immobilienfonds mit hohem Auslandsanteil bieten, vor allem vor dem Hintergrund der geplanten Absenkung der Sparerfreibeträge. Vereinbarungen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung machen die Erträge aus ausländischen Immobilien für inländische Investoren in vielen Fällen steuerfrei. Auch von der Abgeltungsteuer befreit sind offene Immobilienfonds deutschen Rechts.
SJB Fazit.
Der KanAm grundinvest Fonds ist seit einer positiven Entscheidung des Amtsgerichts München vom 27. Mai 2005, Aktenzeichen 709 XVII 00189/98, als mündelsicher anerkannt. Das ist eine richterliche Anerkennung der kontinuierlich guten Leistungen. Doch wie wird der Fonds mit den mutmaßlichen Zuflüssen ab dem 1. Juli 2008 umgehen? Der schnelle, agile KanAm erreicht allmählich selbst die Masse der Dinosaurier, in deren Revier er seit sieben Jahren wildert. Es sieht so aus, als würde der TMW Immobilien Weltfonds (ISIN DE000A0DJ328), der bei einem Volumen von 735,4 Millionen Euro eine Liquiditätsquote von nur 8,8 Prozent aufweist, schon den Spuren des KanAm folgen.
Autor: Dr. Georg Wolf, Masterconsultant in Finance
Gerd Bennewirtz ist als geschäftsführender Gesellschafter der SJB FondsSkyline OHG 1989 Herausgeber speziell auf Privatinvestoren zugeschnittener Newsletter. Die täglich, wöchentlich und monatlich erscheinenden Publikationen können gratis bei der SJB angefordert werden.
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