Wie Immobilienbesitzer den Fiskus aussperren können

von Sophie Brand

Egal, ob als An­gestellter, Anleger oder Vermieter – der Fiskus will einen Teil vom Verdienst haben. Dabei ist „das größte Problem des deutschen Steuersystems, die Höhe des zu versteuernden Einkommens zu er­mitteln“, sagt Clemens Fuest, Vorsitzender des Wissenschaftlichen Beirats beim Bundesfinanzministerium. Denn bevor der Fiskus zugreift, darf jeder Steuerschuldner immer erst seine Kosten gegenrechnen. Glücklich, wer weiß, was er abziehen darf.

Dass Gebäudeabschreibungen, Schuld- und Erbbauzinsen oder Renovierungskosten abzugsfähig sind, sollte jedem Vermieter bekannt sein, zumal die Anlage V darauf explizit hinweist. Doch darüber hinaus können Besitzer vermieteter Immobilien auch weitere Aufwendungen steuerlich geltend machen.

Renovierungskosten können auch dann noch als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften geltend gemacht werden, wenn die Vermietung beendet ist und das Haus oder die Wohnung danach selbst genutzt werden soll. Dies ist dann möglich, wenn der Verschleiß durch die Mieter verursacht wurde und die Kosten somit noch während des Mietverhältnisses angefallen sind. Im Gegenzug sind auch Aufwendungen abzugs­fähig, wenn eine bislang selbst genutzte Immobilie renoviert wird, um künftig vermietet zu werden. Schreiben Sie dies gleich als Ergänzung in die Anlage V hinein. Sie ersparen sich so zeitraubende Rückfragen des Finanzamts.

Erhaltungsaufwand I Wer gerade erst eine ältere Immobilie gekauft und aufwendig renoviert hat, muss aufpassen. Lagen die Kosten der Instandsetzung etwa für neue Heizkörper, mehrfach verglaste Fenster, Erneuerung der Elektroinstallation und Ähnlichem insgesamt über 15 Prozent des Kaufpreises, argumentiert der Fiskus gern mit anschaffungsnahem Aufwand. Die Kosten sind dann nicht sofort in vollem Umfang abzugsfähig, sondern auf die Nutzungsdauer der Immobilie verteilt abzuschreiben. Die Finanzbeamten haben aber Anweisung, auf die Prüfung, ob Erhaltungsaufwand vorliegt, zu verzichten, wenn der Steuerpflichtige dies beantragt und die Kosten für einzelne Baumaßnahmen nicht über 4000 Euro liegen.

Erhaltungsaufwand II Kosten für Instandsetzungen größeren Umfangs können auch auf zwei bis fünf Jahre verteilt abgeschrieben werden (anstelle des kompletten Abzugs im Jahr der Bezahlung). Dies lohnt, wenn eine Abmilderung der Progression über mehrere Jahre sinnvoll ist, beispielsweise wenn im laufenden Jahr wegen sonstiger hoher absetzbarer Kosten kaum Steuer anfällt.

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Drittaufwand Erhaltungsaufwendungen können auch dann Werbungskosten des Vermieters sein, wenn ein Dritter den Vertrag mit den Handwerkern im eigenen Namen, aber im Interesse des Vermieters geschlossen und gezahlt hat. Dies ist häufig der Fall, wenn an Eltern oder Kinder vermietet wurde, die dann Kleinbeträge oder kleine Reparaturen auch mal selbst zahlen.

Haushaltsnahe Dienstleistungen Auch wer nicht vermietet, sondern in der eigenen Immobilie lebt, kann den Fiskus teilweise an Renovierungen beteiligen. 20 Prozent im Jahr, maximal 1200 Euro, gibt es als Steuererstattung für die Inanspruchnahme sogenannter haushaltsnaher Dienstleistungen (siehe €uro am Sonntag vom 30.4.2010). Tipp: Diese Förderung gibt es auch, wenn Sie in einer Mietwohnung leben und diese renovieren lassen.

Umfinanzierung Wer wegen günstiger Zinsen 2009 Immobiliendar­lehen umgeschuldet hat, kann nicht nur angefallene Vorfälligkeitsentschädigungen steuerlich geltend machen. Auch ein Disagio von bis zu fünf Prozent der Darlehenssumme ist im Jahr der Zahlung voll abzugsfähig. Haben Sie Angebote von mehreren Banken eingeholt, machen Sie unbedingt auch Kosten für Porto, Telefonate und Fahrten zu den Beratungsgesprächen mit den Banken (30 Cent je Kilometer) geltend.

Kleinvieh macht auch Mist. Listen Sie Kosten für Werkzeug, Telefonkosten, Porto, Schreibmaterial, aber auch für Streusalz und Ähnliches auf. Haben Sie den Rasen neu angelegt oder Balkonkästen und Beete ­bepflanzt, addieren Sie Ihre Belege oder versuchen Sie den Ansatz einer Pauschale mit 50 bis 100 Euro.

Fahrtkosten Wer 2009 größere Renovierungsmaßnahmen durchführte und deshalb oft zur Immobilie und/oder in Baumärkte gefahren ist, sollte seine Fahrtkosten auflisten – das ist eventuell auch noch nachträglich anhand der Baumarktbelege möglich. Bei 30 Cent je gefahrenem Kilometer kann hier ein beträchtlicher Betrag zusammenkommen.

Kaufnebenkosten Wer eine Immobilie kauft, weil er diese vermieten will, kann mehr Aufwendungen steuerlich geltend machen, als viele glauben. So sind Finanzierungs(neben)-kosten wie Notar- und Gerichtskosten zur Eintragung einer Grundschuld voll abzugsfähig. Sonstige Kaufnebenkosten sind auf einen Grund- und einen Gebäudeanteil aufzuteilen. Lediglich der Gebäudeanteil kann über die gesamte Nutzungsdauer mit zwei respektive 2,5 Prozent abgeschrieben werden.

Laufende Ausgaben – dazu gehören etwa Müllabfuhr, Grundsteuer oder Hausversicherungen – dürfen Hausbesitzer als Nebenkosten auf die Mieter umlegen (siehe €uro am Sonntag vom 30.4.2010). Nutzen Sie diese Möglichkeit nicht, können die laufenden Aufwendungen als Werbungskosten angegeben werden.

Leerstand Auch Kosten für eine leer stehende Immobilie können abgesetzt werden. Jedoch verlangt der Fiskus einen Nachweis darüber, dass sich der Besitzer wirklich um die Vermietung des Objekts bemüht, etwa mittels geschalteter Zeitungsinserate oder der Beauftragung eines Immobilienmaklers.