So vermeiden Mieter beim Auszug Querelen mit ihrem Vermieter
Mieter müssen beim Auszug nicht jede Renovierungsforderung ihres Vermieters erfüllen. Welche Ansprüche gerechtfertigt sind und welche nicht.
von Claudia Marwede-Dengg
Nicht auf den Leim gehen Mieter dem Vermieter, wenn sie ihre Rechte beim Auszug kennen. Mit der richtigen Information können Mieter sich nicht nur Ärger ersparen, sondern auch Arbeit. Oft reicht da schon der Blick in den Mietvertrag. „75 Prozent aller Mietverträge enthalten unwirksame Klauseln zu Schönheitsreparaturen. Mieter sollten ihren Vertrag dahingehend rechtzeitig prüfen lassen“, rät Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund (DMB).
Die meisten Klauseln hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einer Reihe von Urteilen aber gekippt. So haben die Richter entschieden, dass der Mieter überhaupt nicht renovieren und auch keine anteiligen Renovierungskosten zahlen muss, wenn der Mietvertrag eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel enthält (Az. VIII 181/07 und VIII 118/07).
Selbst im Nachhinein lässt sich vom Vermieter Geld zurückfordern: Wer in Unkenntnis der Rechtslage renoviert hat, kann noch Kosten geltend machen. Hat der Mieter die Arbeiten in eigener Regie mithilfe von Freunden erledigt, müssen auch diese Kosten vom Vermieter übernommen werden (Az. VIII ZR 302/07). Für die Ansprüche gilt die allgemeine Verjährungsfrist von drei Jahren, beginnend am Ende jenes Jahres, in dem der Mieter renoviert hat.
Zu den unwirksamen Regelungen im Mietvertrag gehören zum Beispiel die sogenannte Endrenovierungsklausel oder Klauseln zur Auszugsrenovierung, die den Mieter zur fachmännischen Renovierung verpflichten (Az. VIII ZR 02 und VIII ZR 316/06). Das Gleiche gilt für Farbwahlklauseln, die für Wände und Tapeten neutrale, helle und deckende Farben vorschreiben (Az. VIII ZR 224/07 und VIII ZR 166/08). Und für die Tapetenklausel, nach der der Mieter unabhängig von allen zwischenzeitlichen Renovierungen beim Auszug alle Tapeten entfernen muss (Az. VIII ZR 152/05 und VIII ZR 109/05), oder die Vorgabe, dass der Mieter nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen darf (Az. VIII ZR 199/06).
Auch starre Renovierungsfristen, wonach bestimmte Räume zwangsweise alle drei, fünf oder sieben Jahre auf Vordermann gebracht werden müssen, entlasten den Mieter von den Kosten (Az. VIII ZR 178/05, VIII ZR 361/03 und VIII ZR 152/05). Allerdings kommt es hier auf die genaue Formulierung an: Heißt es im Mietvertrag „im Allgemeinen alle zwei Jahre“ oder „in der Regel alle drei Jahre“, ist diese Fristenregelung wirksam.
Fein raus sind die Mieter, die ihre Wohnung laut Vertrag besenrein übergeben müssen. Laut BGH bedeutet besenrein „mit dem Besen grob gereinigt“, und das ist bereits dann erfüllt, wenn grobe Verschmutzungen beseitigt wurden. Weitere Verpflichtungen in puncto Renovierungen für den Mieter sehen die Richter nicht (VIII ZR 124/05).
Um allen Streitigkeiten oder Missverständnissen mit dem Vermieter aus dem Weg zu gehen, rät der Deutsche Mieterbund, dass sich Mieter und Vermieter auf ein Übergabeprotokoll einigen. Es listet den Zustand der Wohnung – einschließlich noch vorhandener Mängel – auf und hat Beweischarakter. Ganz wichtig dabei: Beide Seiten führen ein gemeinsames Protokoll, das nach der Wohnungsübergabe auch beide unterzeichnen. Das Original verbleibt beim Vermieter.
Das Protokoll ist vor allem wichtig im Hinblick auf die Kaution und deren Rückzahlung. Es schützt beispielsweise davor, dass der Vermieter nachträglich Mängel geltend macht, die er bei Übergabe der Wohnung nicht bemerkt hat, und diese von der Mietkaution abzieht. Dies ist unzulässig, urteilte das Landgericht Braunschweig (Az. 6 S 175/94).
Nach dem Gesetz ist die Rückzahlungspflicht des Vermieters klar: Die Kaution ist fällig, wenn das Mietverhältnis beendet ist. Der Bundesgerichtshof hat hier allerdings präzisiert: Wenn der Vermieter noch Nachforderungen hat, darf er die Kaution in entsprechender Höhe einbehalten (Az. VIII ZR 71/05). Muss der Mieter beispielsweise laut Übergabeprotokoll den Anstrich nachbessern und unterlässt er das, kann der Vermieter diese Mängel beheben lassen und die entstandenen Kosten von der Mietkaution abziehen. Wenn der Mieter noch Möbel oder sonstige Gegenstände dort stehen hat und die Wohnung nicht weitervermietet werden kann, darf der Vermieter eine Nutzungsentschädigung fordern und mit der Kaution verrechnen.
Sind die Nebenkosten für das Vorjahr noch nicht abgerechnet, kann der Vermieter ebenfalls die Rückzahlung der Kaution um den Betrag in Höhe der zu erwartenden Nachzahlung kürzen. Spätestens zwölf Monate nach Ende der Abrechnungsperiode muss er dem Mieter jedoch die Betriebskostenabrechnung vorlegen. Ansonsten verfällt sein Anspruch. Dann ist der weggezogene Mieter fein raus.