Wie Mieter ihre Kaution zu Geld machen können

von €uro-Redakteur Stefan Rullkötter

Deutschlands Einwohner sind mobiler als ihr Ruf. Rund fünf Millionen Haushalte packen jedes Jahr die Umzugskisten, die Hälfte davon entfällt hierzulande auf Umzüge -innerhalb vermieteter Wohnungen. Noch beeindruckender ist die Gesamtsumme, die rund 22 Millionen Wohnungsmieter in Deutschland derzeit als Kaution bei Immobilieneigen- tümern – oft ihre Vermieter — hinterlegt haben: 27,5 Milliarden Euro. Damit sind durchschnittlich 1250 Euro für eine private Mietkaution fällig.

Die Sicherheitsleistung reißt neben Maklergebühren, Transportkosten und Einrichtungsausgaben häufig das größte Loch in die Haushaltskassen der Umzügler. Geplante Anschaffungen wie eine schicke Couch für das neue Domizil müssen daher oft verschoben werden.

Prozentrechnung

Diese Liquiditätslücke wollen Anbieter von Mietkautionspolicen schließen. Das Geschäftsmodell hinter diesem relativ jungen Versicherungsprodukt: Statt eine Kaution beim Vermieter zu hinterlegen, schließt der Mieter eine „Kautionsversicherung“ ab. Dafür zahlt er eine Grundgebühr und -einen Jahresbeitrag, der prozentual aus der versicherten Kautionssumme berechnet wird („Vielen Mietern bleibt so erspart, ihr Konto zu überziehen oder einen Kredit aufzunehmen“, sagt Frank Liepner vom Deutschen Mietkautionsbund.

Auch für liquide Umzügler und Bestandsmieter kann die Kautionsversicherung eine Option sein. Zu den Kunden des Marktführers Deutsche Kautionskasse (DKK) aus Starnberg, der aktuell Kautionen im Wert von rund 25 Millionen Euro absichert, gehören sogar zwei DAX-Vorstände. „Gerade für mobile Führungskräfte, die eine neue, oft zusätzliche Immobilie wegen ihrer Arbeitssituation benötigen, kann die Mietkautionsversicherung eine gute Alternative sein“, sagt DKK-Vorstand Ulrich Grabowski.

Der Abschluss einer Mietkautionsversicherung ist einfach: Interessenten geben dazu auf den Internetseiten der Anbieter ihre Mietdaten ein. Danach folgt meist eine Bonitätsprüfung über Schufa, Creditreform oder Infoscore. Gibt es hier keine Zweifel an der Bonität, wird die Kautionsbürgschaft dem Mieter in der Regel innerhalb weniger Tage bestätigt. Der Vermieter erhält im Gegenzug von der Versicherung eine Bürgschaftsurkunde über den Kautionsbetrag.

Rechtliche Fallstricke

Dennoch gibt es vor Abschluss einer Mietkautionsversicherung mehrere wichtige Punkte zu beachten: Die Absicherung des Mieters ist nicht mit einer privaten Haftpflichtversicherung vergleichbar, die im Falle eines Falles sämtliche Schäden reguliert: Alle Beträge, die der Vermieter beim Policenanbieter anfordert, kann sich dieser grundsätzlich beim Mieter zurückholen. Dabei werden auch die gezahlten Gebühren – im Schnitt fünf bis sechs Prozent der Kautionssumme – nicht mit der „Schadensumme“ verrechnet.

Ebenfalls nicht im Klaren dürften sich vielen Kunden und Interessenten über die rechtliche Ausgestaltung von Mietkautionspolicen sein. Sie werden regelmäßig als sogenannte „Bürgschaft auf erste Anforderung“ konzipiert. Bei dieser privilegierten Form der Bürgschaftsverpflichtung, deren Zulässigkeit durch das Oberlandesgericht Karlsruhe bestätigt wurde, kann der Vermieter sich bei säumigen Mietern problemlos aus der Bürgschaft bedienen (Az. 1 U 12/04).

Anders formuliert: Vermieter könnten sich die Kautionssumme auszahlen lassen, ohne das die Anspruchsgrund-lage dafür detailliert geprüft werden muss. Da die Versicherer als Bürgen zur Zahlung verpflichtet sind, werden sie in der Regel nur von ihr absehen, wenn ein Rechtsmissbrauch offensichtlich und eindeutig nachweisbar ist. Und ist die Kautionsleistung erst einmal ausbezahlt, muss der Betroffene sich über die Rechtmäßigkeit der Forderung und -einer eventuellen Rückzahlung letzt-endlich mit dem Vermieter auseinandersetzen.

Zudem ist das Geschäftsmodell der Policenanbieter nicht ganz neu: Auch Kreditinstitute bieten Bankbürgschaften an. „Diese Form der Bürgschaft schmälert aber die Liquidität auf dem Girokonto, indem sie den Verfügungsrahmen des Dispos reduziert“, wendet Policenexperte Grabowski ein. Fazit für private Wohnungsmieter: Wer über ausreichend -Liquidität für Umzugskosten und Wohnungseinrichtung verfügt, sollte auf Kautionspolicen verzichten. Bei hohen Kautionssummen und knappen Kassen sind sie eine Alternative.

Mangelnde Bekanntheit

Ein weiteres Manko für die Policenanbieter: Sie sind in Deutschland kaum bekannt. Nach -einer neuen Umfrage des Meinungsforschungsinstituts Allensbach kennen -lediglich 26 Prozent der Bundesbürger diese Versicherungsmöglichkeit. In der Schweiz wird dagegen bereits jede dritte Neuvermietung durch eine derartige Kautionsbürgschaft abgesichert. „Das gängige Modell für Sicherheitsleistungen bei unseren Mitgliedern ist nach wie vor das Kautionssparbuch oder vergleichbare Formen der Barkaution“, sagt Eckhard Bachmann vom Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW).

Eine gute Alternative ist die Kautionsversicherung in jedem Fall für Freiberufler und Selbstständige, die gewerbliche Räume mieten müssen. Hier liegt die durchschnittliche Kautionssumme bei 8500 Euro. Eine Mietbürgschaft verschafft ihnen finanziellen Spielraum, zudem können sie die Kosten steuermindernd geltend machen. „In diesem Bereich ist die Tendenz bei Vetragsabschlüssen stark steigend“, bestätigt Grabowski.

Diese Wachstumsperspektive lockt auch neue Anbieter an: „Wir wissen, dass große Versicherer an diesem Produkt arbeiten oder — wie die Basler Versicherung — es bereits anbieten“, so Grabowski. Hinter den derzeitigen Bürgschaftsanbietern wie Eurokaution, Deutscher Mietkautionsbund und Kautionsfrei.de stecken dagegen meist große Versicherungsvermittler-Organisationen.

Lesen Sie, was Sie bei einem Kautionssparbuch beachten müssen

Kautionssparbuch: Zinsen statt Prämien

Wer als Mieter nach einem Umzug noch flüssig ist, kann die geforderte Sicherheit auf einem Kautionssparbuch hinterlegen.

Kautionskonto-Eröffnung
Ein Kautionssparbuch kann der Mieter auf seinen Namen bei jeder Bank eröffnen. Dazu muss er eine Verpfändungserklärung abgeben, mit der er das Sparbuch an den Vermieter abtritt.

Sicherheit für beide Seiten
Mit der Verpfändungsurkunde kann der Vermieter ohne Zustimmung des Mieters über das Sparguthaben verfügen – allerdings nicht ohne berechtigten Grund. So darf er etwa nicht auf das Guthaben zugreifen, um an nicht gezahlte Mieten zu kommen. Wird der Vermieter insolvent, fließt das Sparguthaben nicht in die Insolvenzmasse sondern wird als „Sondervermögen“ ausgezahlt. Die kontoführende Bank ist verpflichtet, den Mieter zu informieren, sobald der Vermieter auf das Guthaben auf dem Sparbuch zugreifen will.

Sparbuch-Rückgabepflicht
Nach Auszug ist der Vermieter verpflichtet, die Kaution unverzüglich zurückzuzahlen, sofern keine Ansprüche mehr bestehen. Der Vermieter gibt das Sparbuch durch Erklärung an die Bank frei, der Mieter kann wieder frei über sein Sparguthaben verfügen.

Zins- und Gebührenvergleich
Vor Kontoeröffnung sollten Mieter Zinsen und Gebühren vergleichen. Bester Anbieter ist derzeit die GLS Bank, die für ihr Mietkautionskonto 1,2 Prozent Zinsen ohne weitere Kosten offeriert.