US-Immobilienfonds: Mehr geliefert als versprochen

von Michael H. Schulz, €uro am Sonntag

Kasse machen ist für Christoph Kahl beinahe Routine. Der Inhaber von Jamestown, dem Marktführer unter den Anbietern von Geschlossenen US-Immobilienfonds, gilt als der Musterknabe der Branche. Ende 2010 fädelte er den Verkauf einer großen Fondsimmobilie für 1,8 Milliarden US-Dollar in New York an Google ein.

Auf den nächsten spektakulären Verkauf musste er nicht lange lauern. Am 1. August 2011 verkaufte er das Londoner Büro- und Einzelhandels­objekt Chelsea Market.

Von Anfang an verfolgten Kahl und sein Team in New Yorks aufstrebendem Stadtteil Chelsea eine aktive ­Vermietungsstrategie. „Durch die ­erzielten Vermietungserfolge konnte Jamestown den Nettomietüberschuss des Objekts vom Ankauf 2003 bis zum Verkauf auf rund 40 Millionen US-Dollar verdoppeln und damit erhebliche Wertsteigerungen für Anleger erzielen“, sagt Christoph Kahl. Mieten plus Verkauf brachte Anlegern der Beteiligung Jamestown 24 eine jährliche Rendite von 28,55 Prozent.

Übertroffene Erwartungen
Aktives Assetmanagement statt langweiliger und kostspieliger Bestandshaltung betrieb auch das Team von Dirk Baldeweg. Mit 14,1 Prozent jährlich rentierte die Anlage in den Containerfonds Global 1 von Buss Capital für jeden der 2900 Anleger. „Der richtige Verkaufszeitpunkt im Mai 2011 für die genormten Stahlboxen und das aktive Assetmanagement haben drei Prozentpunkte mehr gebracht“, sagt Baldeweg.

Der gute Preis für die Containerflotte ist der aktiven Steuerung in der Betriebsphase geschuldet. 2006 transferierte Danny Wong, Manager bei Buss Capital Singapur, das Fonds­inventar an die weltgrößte Leasing­gesellschaft Textainer. Als Banken ankündigten, Kredite zu günstigeren Konditionen für die von Textainer ­gemanagten Container anzubieten, schuldete Wong schnell um. Das senkte die Zinskosten um 2,3 Millionen US-Dollar.

Keinen Grund tiefzustapeln hat auch Klaus Ragotzky. Der Geschäftsführer von Fidura verkaufte Mitte Juli das Grazer Halbleiterunternehmen SensorDynamics, das Anleger über die Geschlossenen Private-Equity- Fonds Fidura Vermögensbildungs- und Absicherungsfonds beziehungsweise Rendite plus Ethik Fonds finanzierten, für 164 Millionen US-Dollar an den US-Chiphersteller Maxim.

Nach einer Haltedauer von weniger als vier Jahren erzielten Anleger mit dem Verkauf der Private-Equity-Beteiligung eine jährliche Rendite von knapp 30 Prozent. „Das übertrifft all unsere Erwartungen“, betont der gelernte Mathematiker Ragotzky.

Am Ende zählt der Verkauf
Die drei Paradebeispiele aus diesem Jahr veranschaulichen idealtypisch für Anleger, was Geschlossene Fonds letztlich sind: Aktiv gemanagte Sachwerte, bei denen man Chancen für Anleger erarbeitet. Anders als bei Aktien investieren Anleger nicht in ein Unternehmen, sondern geben Eigenkapital für ein konkretes Projekt mit Chancen und Risiken.

Die Arbeit für die Projekte beginnt lange, bevor das Anlegerkapital eingesammelt wird. Am Anfang müssen eine solide Kalkulation, schnelle ­Tilgungsvereinbarungen und eine durchdachten Exitstrategie für Anleger stehen. Letzteres kann schon in der Gesellschaftsstruktur angelegt sein, die den Verkauf im Rahmen eines sogenannten Share-Deals ermöglicht. Hierbei wird nicht etwa die Immobilie verkauft, sondern Gesellschafteranteile. Der Käufer spart sich die Grunderwerbsteuer. „Das hat auch Vorteile für den Anleger, da sich mit Blick auf den Exit die Attraktivität und somit die Chancen auf einen positiven Verkaufserlös der Fonds­immobilie erhöhen“, weiß Thomas Böcher, Geschäftsführer des Initiators Paribus.

Erst mit dem erfolgreichen Verkauf des Projekts zeigt sich für Anleger, die mit ihrem Kapital einen Bruchteil an einem Sachwert (meist unter Bankvorbehalt) besitzen, was die Macher der Fondsgesellschaft und des Initiators fertigbringen oder bewältigen mussten. Genau das bedeutet „managen“ auf Neudeutsch. Es kommt eben nicht allein auf den Sachwert beziehungsweise dessen inneren Wert an. Manche Initiatoren behaupten sogar, dass der Sachwert bei einem Markteinbruch noch einen Kapitalschutz bietet, womit sie aber gründlich falsch liegen.

Mehr geliefert als versprochen durch aktives Management hat auch Initiator Real I.S. Mit dem aufgelösten Australien-Immobilienfonds und zwei US-Fonds verdienten Anleger jährlich 9,14 Prozent. Und auch 2012 stehen Verkäufe an. Anbieter Premicon verkauft das Flusskreuzfahrtschiff „River Navigator“. Der Dampfer geht an den bisherigen Charterer Vantage Travel Services. Premicon will Anlegern nach einer Haltezeit von sieben Jahren mit einem Kapitalrückfluss von 139 Prozent mehr liefern als im Prospekt versprochen.

„Gerade bei Mobilien wie Schiffen und Flugzeugen ist das Fonds- und Assetmanagement von enormer Bedeutung“, weiß Torsten Teichert, Vorstandsvorsitzender des börsennotierten Anbieters Lloyd Fonds. Laut Teichert plant das Emissionshaus, nach einer Kapitalspritze von der Beratungs- und Beteiligungsgesellschaft AMA Capital Partners mit einer reduzierten Enthaftungszahlung von weniger als 13,6 Millionen Euro noch Ende 2011 gegenüber den Banken die volle Enthaftung für bestellte Containerschiffe zu erreichen. Lloyd Fonds will nach der Kapitalerhöhung mit einem Eigenkapitalanteil von bis zu 40 Prozent der Bilanzsumme wieder aktiv Assetmanagement betreiben und auf dem Markt angreifen.

Auch andere müssen sich neu erfinden. Dafür sorgt die EU-Richtlinie für Verwalter Alternativer Investmentfonds (AIFM). Demnach soll künftig mindestens einmal jährlich der Wert des Fondsobjekts und der Anteile ermittelt werden. Risikomanagementsysteme sollen die Reaktionsmöglichkeiten erhöhen. Letztlich zählt die Performance.

Viele Emissionshäuser müssen umdenken. Zu lange haben sich manche als Vertriebsmaschine verstanden und regelmäßig Zahlen über eingesammelte Anlegergelder hinausposaunt. Bei Verkaufserfolgen herrschte Stillschweigen. Pünktliche Lieferung von Leistungsbilanzen? Fehlanzeige. Und es sind weniger die börsennotierten oder bankenabhängigen Initiatoren, die vorzeitig Kasse machen, als vielmehr inhabergeführte Anbieter.

Keine Garantie, aber ein Anreiz dafür, dass sich der Initiator für Anleger ins Zeug legt, ist, wenn er selbst ins Risiko geht oder erfolgsabhängig arbeitet. So wie die Zentral Boden Immobilien AG (ZBI) aus Erlangen. Der Anbieter von Geschlossenen Wohn­immobilienfonds verdient erst Geld, wenn die Mindestverzinsung der Anleger und die Rückzahlung des Eigenkapitals zuzüglich Agio gesichert ist. Hierin zeigt sich die Interessengleichheit. Mit der Abwicklung der ZBI-Fonds 1 und 2 erzielten Anleger eine Jahresrendite von 14,1 beziehungsweise 15,5 Prozent.

Eine Vorzugsstellung nehmen Anleger auch bei der Wohnungsbau­projektentwicklung im chinesischen Shen­yang von Euro Sino Invest 2 ein. Geschäftsführer Florian Schmid investiert neben Anlegergeld Kapital seines Stiefvaters Thomas von Tucher, ehemaliges Vorstandsmitglied bei der Deutschen Hypothekenbank, sowie der Stahldynastie Thyssen-Bornemisza in die Beteiligung. Der Bauingenieur und sein chinesisches Team entwickeln die Projekte selbst. Ein günstiges Grundstück in der chinesischen Stadt Shenyang wurde bereits ersteigert. Das politische Risiko versucht Schmid durch die kurze Laufzeit von drei Jahren und durch aktives Management auszuschalten.

Verzicht auf Fremdkapital
Das Risiko einer möglichen Anschlussvermietung beziehungsweise von Renovierungskosten entfällt auch bei den Projektentwicklungen der Bamberger Project-Fonds Gruppe. Der Anbieter investiert ausschließlich Eigenkapital der Anleger in Neubauwohnungen oder Sanierungen in ausgewählten deutschen Me­tropolregionen. Zwischengewinne beim Objekteinkauf schließt der Anbieter, der ebenfalls nachrangig verdient, aus. Bisher wurde ein Fonds aufgelöst. Im Schnitt erzielten Anleger bislang eine Rendite von 14,2 Prozent pro Jahr.

Alles selbst macht Flugzeugmanager Doric Asset Finance. Das Unternehmen, das einer der größten privaten Manager des Großraumfliegers A 380 ist, bringt gemeinsam mit Han­sa Treuhand den vierten A 380-Fonds. Die Beteiligung ist nicht abhängig von einer ungewissen Anschlussleasingzeit. Während der Grundleasingzeit wird das Darlehen komplett getilgt. Zudem haben Doric und das Team um Maurick Groeneveld Erfahrung im Umgang mit krisenbehafteten Fluggesellschaften als Leasingnehmer inklusive der Wiederinbesitznahme bei Konkursfällen.

Flugzeugingenieur Groeneveld führte mehr als 35 Flugzeugtrans­aktionen mit Fluggesellschaften in Europa, den USA, Afrika und Asien erfolgreich durch. Dazu zählten auch Verhandlungen über Anschlussleasingverträge.

Banken und die Retter in der Not
Wie sehr die Schuldenlast ins Kontor schlagen kann, wenn die Einnahmen nicht so fließen wie erwartet, erleben Anleger des Riesenradfonds Singapore Flyer. Durch den langen Stillstand des mit 165 Meter Höhe größten Aussichtsrads der Welt in Singapur blieb die Zahl der Fahrgäste hinter den Erwartungen zurück. Die Projektgesellschaft war nicht in der Lage, das Darlehen zu bedienen. Erst mit einem Überbrückungskredit von ABN Amro, der Konzernmutter des Initiators DBM-Fonds, gelangen eine Tilgungsstreckung und eine wirtschaftliche Stabilisierung. Für Christian Harreiner von DBM-Fonds ist es „entscheidend, eine akzeptable Lösung herbeizuführen“. Voraussetzung dazu sei ein Partner im Rücken, „der auch willens ist, die Problemlösung voll zu unterstützen“. Ob die Lösung trägt, wird sich zeigen. Langfristig kommt es auf höhere Einnahmen aus Mieten und Ticketerlösen an.

Der Initiator Dr. Peters hatte bei ­seinen Beteiligungen DS Performer und DS Power wenig Erfolg, als es darum ging, die schwierigen Marktverhältnisse für Öltanker zu umschiffen. Und das, obwohl Geschäftsführer Jürgen Salamon bereit war, die zwei Tanker mit fünf Millionen US-Dollar zu stützen. Da die Tanker weniger verdienten als für Zins und Tilgung nötig gewesen wäre, zogen die finanzierenden Banken die Reißleine und kündigten die Kredite mit Wirkung zum 19. Oktober. Die Insolvenz war somit unausweichlich. Jetzt geht es darum, alle Anstrengungen zu unternehmen, um die Beteiligung im Rahmen der insolvenzrechtlichen Vorgaben über Wasser zu halten.

Retter in der Not bei Geschlossenen Immobilienfonds ist Madison Real ­Estate. Das Unternehmen ist laut eigenen Angaben nicht nur der führende Ankäufer von Fondsanteilen aus zweiter Hand, sondern stellt auch Fondsgesellschaften vorübergehend Liquidität zur Verfügung.

So wie beim früheren Hauptsitz von Colgate Palmolive in Manhattan gegenüber dem Waldorf-Astoria-Hotel. Als der geplante Verkauf des Gebäudes aus einer inzwischen aufgelösten Beteiligung des Initiators Geno Asset Finance platzte, entwickelte Madison mit einem Partner eine Exitstrategie für Anleger. Und rettete so, was noch zu retten war.

Solidaritätszuschlag
Von der Ergänzungsteuer zur Dauereinrichtung
Angela Merkel sucht nach einem Steuergeschenk, und wie viele Schenker hat auch die Bundeskanzlerin die Qual der Wahl. Vor allem muss sie da­rauf achten, dass sie das Steuergeschenk möglichst ohne den Bundesrat beschließen kann. Denn von den meisten Steuereinnahmen bekommen die Länder etwas ab – und wer will schon freiwillig weniger Geld erhalten. Also hat sich die Kanzlerin den Solidaritätszuschlag vorgenommen. Der beschert dem Bund, und zwar nur ihm, jährlich zwölf Milliarden Euro. Merkel könnte mit ihrer Kanzlermehrheit den Soli kappen und so Millionen Steuerzahler entlasten. Doch auch im Regierungslager regt sich Widerstand, so et­wa von Bundesfinanzminister Wolfgang Schäuble. Er will alle Bürger gleichermaßen entlasten und nicht nur Normal- und Besserverdiener. Denn nur wer etwa in Steuerklasse I mehr als 1398 Euro im Monat verdient, muss zusätzlich auf seine Lohn- oder Einkommensteuer 5,5 Prozent Soli zahlen. Anleger zahlen 5,5 Prozent der Abgeltungsteuer als Solidarzuschlag.
Es gibt eine ganze Reihe von Kritikern, die den Solidaritätszuschlag schon längst abgeschafft hätten. Ein Argument: Ursprünglich sollte die 1991 eingeführte Ergänzungsabgabe beim Aufbau Ost helfen, heute fließt von den Milliarden nur noch ein Bruchteil in den Osten. Ein anderes Argument: Ergänzungsteuern müssten irgendwann auch mal auslaufen. Dennoch sind im Lauf der Jahre mehrere Klagen gegen den Soli gescheitert. So entschied das Bundesverfassungsgericht im September 2010, dass Ergänzungsabgaben wie der Soli nicht zeitlich befristet sein müssen. Wie es scheint, wird der Soli den deutschen Steuerzahlern noch eine Weile erhalten bleiben. In welche Höhe, ist allerdings ungewiss.hm

Glossar

Abzinsungspapier
Bei einem solchen Wertpapier verzichtet der Anleger auf Zinszahlungen. Die Zinsen, die ihm zustehen, werden für die Laufzeit des Papiers abgezinst und dann vom Ausgabepreis abgezogen. Zum Ende der Laufzeit bekommt er aber den vollen Nennbetrag des ­Papiers. Der Ertrag der Anlage errechnet sich aus der Differenz zwischen dem abgezinsten Betrag und dem Nennbetrag.

Agio
Hierbei handelt es sich um ein Aufgeld, das meist ­prozentual zum Nennwert eines Wertpapiers ausgedrückt wird. Das Agio ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Nennwert des Wertpapiers und dem höheren Kurs, den der Investor zu zahlen hat. Bei ­Optionsscheinen ist das Aufgeld ein Indikator dafür, um wie viel Prozent der Basiswert im Fall eines Calls steigen und im Fall eines Puts fallen muss, damit die Option dem Käufer keinen Verlust bringt.

Service

Steuertrick bei
Xetra-Gold
Anleger, die in mit physischem Gold unterlegte Zertifikate, sogenannte ETCs, investieren und diese nach einem Jahr mit Gewinn verkaufen, können Steuern sparen. Zwar unterliegen solche Produkte, zu denen auch das beliebte Xetra-Gold gehört, laut Bundesfinanzministerium der Abgeltungsteuer. Wer aber Einspruch gegen ­seinen Einkommensteuerbescheid ­einlegt, kann die von der Depotbank einbehaltene Abgeltungsteuer zurückbekommen. Dabei muss der Steuerzahler erklären, dass er so besteuert werden will, als ob er Goldmünzen oder Barren besitzen würde. Wer diese nach Ablauf der einjährigen Spekula­tionsfrist verkauft, kann die Gewinne steuerfrei einstreichen. Nach Erfahrungen der Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft KPMG zeigen sich Finanzämter gegenüber einzelnen Steuerzahlern kulant und erstatten die Abgeltungsteuer zurück. Alternativ zum Einspruch können Steuerzahler ihre Zweifel auch direkt bei der Steuererklärung anmelden. Die Frage, wie mit physischem Gold unterlegte Zertifikate steuerlich zu behandeln sind, beschäftigt Steuerberater seit 2009. Laufende Verfahren, auf die sich Anleger berufen können, sind bislang noch nicht anhängig. 

Mehr Kontrolle bei der Kirchensteuer
Der Bund und die Kirchen wollen die auf Kapitalerträge fällige Kirchensteuer effektiver eintreiben. Künftig soll beim Bundeszentralamt für Steuern gespeichert werden, ob Anleger Mitglied einer Kirche sind. Dort sollen sich Banken informieren können, damit sie die Kirchensteuer abführen können. Anleger können den Abruf aber durch einen Sperrvermerk blockieren. Steuerfrei bleiben sie aber damit nicht, denn das Bundeszentralamt informiert das zuständige Finanzamt über den Sperr­vermerk. Damit kann das Finanzamt kontrollieren, ob der Anleger die Kirchensteuer in seiner Einkommensteuererklärung nachdeklariert. Bislang behalten die Banken die Kirchensteuer nur bei Anlegern ein, die einen entsprechenden Antrag stellen. Wer diesen Antrag nicht stellt und trotzdem in einer Kirche ist, muss die Kirchensteuer auf seine Kapitalerträge eigentlich in der Einkommensteuererklärung nachdeklarieren.hm

Treffpunkt

15. Hansa-Forum Schiffsfinanzierung
Am 17. November diskutieren ab 11 Uhr Reeder, Banker und Initiatoren im Hamburger Hotel Grand Elysee über die Zukunft der Schiffsfinanzierung mit Anlegerkapital und Krediten. Anlass dafür gibt es genug. Nach dem Depressionsjahr 2009 folgte 2010 der rasche Aufschwung bei den Frachtraten. 2011 ist das Jahr der Unsicherheiten. Initiatoren und Banken sind mit Aufräumarbeiten beschäftigt. Anmeldung: www.hansa-­online.de/hansa-forum, Tel. 040/70 70 80-211, Fax 040/70 70 80-214 Kosten: 500 € plus 19 % MwSt.