Wichtige Doppelfunktion bei Immobilienprojekten

von Moritz Eversmann, Gastautor in Euro am Sonntag

Laut dem Bundesverband Investment und Asset Management e. V. (BVI) haben Offene Immobilienfonds mit einem Vermögen von über 82 Milliarden Euro einen Marktanteil von neun Prozent. Seit Jahresbeginn verzeichneten sie Zuflüsse von netto 1,9 Milliarden Euro. Die Frage, die daher aktuell viele Fondsmanager umtreiben dürfte: Wohin nur mit dem vielen Geld?

Dazu kommt: Investments in Immobilienprojektentwicklungen sind im Vergleich zur Anlage in Aktien- oder Rentenfonds "unternehmerische Beteiligungen" und mit entsprechenden Risiken verbunden - für die Anleger insbesondere bei sogenannten Blind-Pool-Fonds, bei denen die konkreten Objekte noch nicht festgelegt sind. Häufig scheitern Projektfinanzierungen daran, dass Investoren die mit einer Entwicklung in der Frühphase verbundenen Unsicherheiten nicht einschätzen können.

Investoren - und das gilt für private wie auch institutionelle - müssen sich in Zeiten von Immobilienboom und Finanzkrise darauf verlassen können, dass ihr Fondsmanager den Markt kennt, Potenziale und Risiken erkennt, bewertet und als Regulativ funktioniert. Dazu gehört auch, den jeweiligen Projektentwickler inhaltlich beraten zu können, welches immobilienwirtschaftliche Konzept für welchen Standort mittel- und langfristig tragfähig ist. Der Fondsmanager muss die Interessen seiner Investoren und die des Projektentwicklers verbinden.

Da der Immobilienmarkt in vielen Regionen gesättigt ist, müssen die Fonds ausweichen. Der Trend geht daher zum Kauf in den B-Städten oder den B-Lagen in A-Städten. Grundsätzlich gilt, dass nur Projekte, die nicht beliebig duplizierbar sind, Begehrlichkeiten bei Mietern, Nutzern oder späteren Käufern schaffen und deshalb im Wert steigen. Die Top-7-Metropolregionen und die Assetklassen Wohnen und Retail (also Einzelhandel) sowie bei besonderen Gelegenheiten Office- oder Hotelprojekte stehen im Fokus deutscher Fondsmanager.

Eines sollte für alle und jedes Projekt gelten: ein langfristig tragfähiges immobilienwirtschaftliches Nutzungskonzept. Wenn der Projektentwickler, aus Mangel an Alternativen auf Abwege zu geraten droht, ist der Fondsmanager gefordert, das Nutzungskonzept auf Nachhaltigkeit zu prüfen und wenn nötig dem Projektentwickler abzuraten.

Die Herausforderung des Berufsstands liegt heute in den veränderten Marktbedingungen: Wir Fondsmanager müssen einerseits viel schneller als noch vor drei bis vier Jahren entscheiden, ob wir uns in einem Projekt engagieren. Andererseits steigen wir heute viel früher in Projekte ein. Damit ist auch verbunden, dass die Projekte oft noch in sehr frühen Entwicklungsphasen stecken und über die wichtigen Erfolgsparameter noch erhebliche Unsicherheit besteht.

Als Fondsmanager besteht die He­rausforderung darin, die jeweiligen naturgemäß unterschiedlichen Interessen von Kapitalgeber und Projektentwickler seriös zu verbinden und diese Unsicherheiten gemeinsam auszuräumen, im Interesse aller Beteiligten.

Mehr Sicherheit, wenn der
Manager auch selbst investiert

Der Fondsmanager, der heute erfolgreich arbeiten will, darf sich also nicht in der Rolle des bloßen Geldgebers sehen, er muss vielmehr als Investorenvertreter und Partner innovativer Projektentwickler fungieren. Mit dieser Doppelfunktion wird er zum umfassenden Wertschöpfungspartner für Investoren und Entwickler. Aus diesem Verhältnis auf Augenhöhe resultiert auf­seiten des Fondsmanagers die Bereitschaft, schon sehr früh in Projekte zu investieren. Kurze und schnelle Entscheidungswege sind die Folge. Innerhalb von vier Wochen kann notfalls für das Projekt ausgezahlt werden.

Zusätzliches Vertrauen können Investoren aus der Tatsache ziehen, dass ein Fondsmanagement auch selbst signifikant investiert. Das ist nicht nur für Anleger eine zusätzliche Sicherheit, sondern auch für die Projektentwickler: Sie können sich darauf verlassen, dass sie einen Partner an ihrer Seite haben, der Geld, Know-how und volles Engagement einsetzen wird, um für den Erfolg eines Projekts zu sorgen.

Kurzvita

Moritz Eversmann, Geschäftsführer
der Fondsboutique Vivum
Moritz Eversmann ist Gründer und Geschäftsführer der Vivum GmbH, eines Spezialisten für Equity- und Mezzanine-Kapital-Investments in Immobilienprojektentwicklungen und seit 2005 auf dem deutschen Markt aktiv. Vivum investiert in Frühphasen von Projektentwicklungen und konnte in den vergangenen Jahren Projekte mit einem Volumen von rund 400 Millionen Euro realisieren.