Immobilien: Luxus spart Steuern

von Sophie Brandt, Euro am Sonntag

Für Hauskäufer kommt mit dem Bescheid vom Finanzamt gelegentlich eine bittere Überraschung. Die Steuererstattung fällt niedriger aus als erwartet, was an der sogenannten Kaufpreisaufteilung liegt. Die jährlich mögliche Abschreibung gilt nämlich nur für den Wert des Gebäudes. Die Kosten für den Grund und Boden sind im Gegensatz dazu nicht abschreibbar.

Ein Beispiel: Ein Paar hat sich für 200.000 Euro eine Eigentumswohnung im Hamburger Stadtteil Eimsbüttel gekauft, um sie zu vermieten. Nach der Kaufpreisaufteilung durch einen behördlich bestellten Bodensachverständigen entfallen vom Kaufpreis lediglich 30 Prozent auf das Gebäude und 70 Prozent auf den anteiligen - nicht abschreibbaren - Grund und Boden. Statt 2.000 Euro zahlt das Finanzamt nur 600 Euro als Steuererstattung zurück.

Die 1.400 Euro, die dem Ehepaar durch die Lappen gegangen sind, zeigen deutlich, dass sich Immobilienkäufer, die vermieten wollen, mit der Kaufpreis­aufteilung auseinandersetzen sollten. Hat jemand etwa ein bebautes Grundstück gekauft, muss er den Gesamtkaufpreis selbst aufteilen. Beim Katasteramt oder Liegenschaftsamt erfährt er, wie hoch der Bodenwert ist. Überschaubar ist das Thema, wenn jemand ein Ein- oder Zweifamilienhaus auf einem Bauplatz neu gebaut hat. In diesen Fällen lassen sich die Kosten des Grundstücks und der Preis für das Gebäude leicht zuordnen. Kauft jemand ein Haus oder eine Wohnung auf einem Erbbaurechtsgrundstück, kann er die Anschaffungskosten für das Gebäude voll abschreiben. Grund und Boden sind quasi nur gemietet.

Kauft jemand eine Eigentumswohnung, verhält sich das Ganze wieder etwas komplizierter. Der Käufer darf selbst schätzen, wie sich der Preis aufteilt. Er sollte allerdings realistisch bleiben. Nimmt er eine Aufteilung vor, die nicht zu abwegig ist - zum Beispiel 25 Prozent für den Grund und Boden -, akzeptiert das Finanzamt dies meist. Eine weitere Möglichkeit: Es gibt bereits eine Aufteilung im Kaufvertrag. "Daran sind die Behörden grundsätzlich gebunden, vorausgesetzt die Berechnung ist nicht völlig unangemessen", meint Tobias ­Gerauer, Leiter der Rechtsabteilung bei der Lohnsteuerhilfe Bayern.

Setzt der Eigentümer selbst jedoch nichts an oder nur einen Minimalbetrag, wird das Finanzamt aktiv. Es ermittelt den Bodenanteil entweder pauschal oder schaltet einen Bodensachverständigen ein. Befinden sich in einem Gebäude jüngeren Baujahres acht bis 20 Wohnungen, wird das Ganze meist pauschal ermittelt. Die Finanzämter haben für größere Städte sogenannte Richtwertkarten, die Kriterien wie die Lage der Wohnung, das Baujahr sowie die Größe berücksichtigen.

Teurer mit Sauna und Schwimmbad

Aufwendiger wird es, wenn sich sehr wenige, besonders viele oder luxuriöse Wohnungen in einem Gebäude befinden. Ein Schwimmbad im Haus, eine Sauna oder teure Granitplatten treiben den Preis in die Höhe. In diesen Fällen ermittelt das Finanzamt den Gebäudewert anhand verschiedener Kriterien. Dazu setzt es den Sach- und Ertragswert ins Verhältnis. Beim Ertragswert handelt es sich um den theoretisch in der Gegend erzielbaren Mietpreis. Der Sachwert berücksichtigt Besonderheiten in der Ausstattung wie hochwertige Fußböden, ökologische Heizungsanlagen oder mehrfach verglaste Fenster. Die Bodenrichtwertkarte liefert die Daten für die Höhe des Grundstückspreises.

Glaubt der Eigentümer, dass das Finanzamt den Gebäudepreis zu niedrig angesetzt hat, kann er sich wehren und einen Bausachverständigen einschalten oder Einspruch gegen den Einkommensteuerbescheid einlegen. Ist ein Grundstück zum Beispiel schmal und sehr tief, rechtfertigt das unter Umständen einen Abschlag. Der Wert des Gebäudes lässt sich mit guten Argumenten in die Höhe schrauben: Wurden bei einem alten Gebäude etwa neue Elektro- und Wasserleitungen installiert, eine neue Brennwerttherme oder stark isolierende Fenster- und Balkontüren eingebaut, spricht das für einen höheren Gebäudepreis. "Wer dazu Rechnungen hat, sollte die gut aufbewahren, um die Kosten und mögliche Wertsteigerungen zu belegen", rät Eva Reinhold-Postina vom Verband Privater Bauherren.

Im Extremfall kann der Käufer vor das Finanzgericht ziehen. Allerdings ist fraglich, ob sich eine Klage tatsächlich für ihn lohnt. Im Zweifel muss der Kläger erst einmal einige Hundert bis Tausend Euro für ein Gegengutachten zahlen. Der Gutachter muss wiederum ­attestieren, dass die Berechnung des ­Finanzamts tatsächlich falsch war. Kostenlos ist ein Finanzgerichtsverfahren übrigens nur, wenn der Kläger am Ende komplett gewinnt.

30 000 €: Der Preis für die isolierenden Fenster war hoch. Ein solcher Einbau erhöht den Wert eines alten Gebäudes und dient als gutes Argument fürs Finanzamt.

1924: Das Baujahr ist wichtig: Für ein Gebäude, das nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt wurde, billigt der Fiskus eine jährliche AfA (Absetzung für Abnutzung) von 2 Prozent. Für ältere Häuser sind es 2,5 Prozent pro Jahr.

Wichtige Kosten

Grundbuch, Makler und Notar
Was bei der Steuer zählt

Das Zauberwort für Käufer, die ihre Immobilie vermieten, lautet AfA (Absetzung für Abnutzung). Damit können sie das Gebäude für die Nutzungsdauer - häufig linear, also in gleichbleibenden Beträgen - über 50 Jahre abschreiben. So wird die AfA berechnet:

Kaufpreis Immobilie: 250.000 €
Makler : 14.875 € (5,95 %)
Grunderwerbsteuer: 12.500 € (5,0 %)
Notar: ca. 1.900 €
Amtsgericht (Eintragung im Grundbuch): ca. 800 €
Gesamtsumme: 280.075 €
Davon Grund und Boden 25 Prozent: 70.018 €
Gebäudekosten somit: 210.057 €
Abschreibung 2 Prozent: 4.201 €

Für den Immobilienkaufpreis zählen Notar- und Amtsgerichtskosten übrigens nur, soweit sie die Anschaffung betreffen. Fallen sie für die Eintragung von Grundschulden an, so handelt es sich um Nebenkosten der Finanzierung, die der Vermieter sofort und komplett steuerlich geltend machen kann.

Grunderwerbsteuer
Teurer Wettlauf der Länder

Beim Kauf eines Grundstücks wird die sogenannte Grunderwerbsteuer fällig. Seit 2006 legen die Bundesländer deren Höhe fest. Die Konsequenz: Eine Erhöhung folgte der nächsten. Erst im Juli dieses Jahres gesellte sich Brandenburg zu den Spitzenreitern, deren Satz bei 6,5 Prozent liegt. Lediglich Sachsen und Bayern beließen es bei 3,5 Prozent.