Landbanking: Anlegen auf dem Bauernhof

von Michael H. Schulz, €uro am Sonntag

Ein Rindvieh braucht flotte ­Bienen. Zwar sind die Milchproduzenten die wichtigsten Nutztiere des Menschen, doch ohne die bestäubenden Pollenflieger gäbe es keinen Klee, keine gesunden Rinder und kaum Milch. „Rinder sind genetisch auf die Ernährung mit Gras programmiert“, weiß der Agrarökonom Detlef Schön. Getreide ist für die Wiederkäuer nur zweite Wahl. Weizen und Co sind als Viehfutter auch wirtschaftlich wenig sinnvoll.

Das Beispiel verdeutlicht das Dilemma, das sich aus der wachsenden Weltbevölkerung ergibt. Immer mehr landwirtschaftliche Produkte dienen als Viehfutter, während immer mehr Menschen satt werden wollen. Gleichzeitig wird auf fruchtbaren Acker­böden Mais angebaut, der als Bio­sprit in den Tank wandert. Andernorts entstehen gewaltige Metropolen, weil Städte zusammenwachsen, Rohland wird zu baureifen Grundstücken erschlossen.

Der Ausweg aus der Zwickmühle von steigenden Lebensmittelpreisen bei gleichzeitig knapper werdenden Böden heißt höhere Produktivität. „Seit Jahren machen wir darauf aufmerksam, dass wir eine höhere Produktivität in der Landwirtschaft und mehr Investitionen benötigen“, sagt Jacques Diouf, Chef der UN-Ernährungs- und Landwirtschaftsorganisation (FAO).

Das ist die Chance für unternehmerisch orientierte Anleger. „Kauft Land, Gott schafft keines mehr.“ Dieser Ausspruch des Schriftstellers Mark Twain ist aktueller denn je. Denn nicht nur aus dem Modernisierungs- und Ertragsdruck, dem Farmen unterliegen, eröffnen sich Chancen. Auch mit Äckern, die zu Bauland werden, lässt sich gut verdienen. Der Kauf von Agrarflächen in der Hoffnung auf eine Umwandlung heißt neudeutsch Landbanking.

Beim Landbanking oder bei Farm­investitionen erwerben Anleger über Geschlossene Fonds mit kleinen Einstiegssummen einen Bruchteil an einem Farmbetrieb samt der dazugehörigen Fläche oder ein Stück eines zu entwickelnden Grundstücks. Sie werden Miteigentümer, mit allen Chancen und Risiken. Bei diesen Feldversuchen gehen sie eine Wette auf steigende Nahrungsmittel- und Bodenpreise ein. „Farmen sind ein riskantes Geschäft, abhängig von Klima, Wechselkursen und Rohstoffpreiszyklen“, erklärt Andrew Watters von der neuseeländischen Investmentgesellschaft MyFarm.

William K. Doherty, Vorstand der Walton International Group, in Nord­amerika Marktführer beim Investieren in noch nicht erschlossene Böden, beruhigt: Landbanking sei weit mehr als die Spekulation darauf, dass die Entwicklung eines Standorts den Wert des Grundstücks in die Höhe treibt. „Wir setzen uns mit den Prognosen zur ökonomischen und demografischen Entwicklung auseinander und bestimmen die Wachstumsrichtung der Stadt“, erklärt ­Doherty.Ob Obstplantagen, Weidefarmen oder Grundstücksentwicklung – Inves­titionen in Land ähneln Immobilienbeteiligungen. Wie bei den Beton­investments bieten Böden und Farmen als Sachwerte Schutz vor Geldentwertung.

Darüber hinaus liegt bei den unternehmerischen Landbeteiligungen der Gewinn im günstigen Einkauf. Wie bei Immobilien spielt die Lage der Fläche eine wertbestimmende Rolle. Das Management muss vor Ort gut vernetzt sein und über viel Er­fahrung verfügen. Zudem müssen die Infrastruktur vorhanden und die rechtlichen Rahmenbedingungen investitionsfreundlich sein.

Doch es gibt auch gravierende Unterschiede zu einer Bestandsimmobilie. Anders als bei den Geschlossenen Immobilienfonds gibt es bei Farmland keinen Leerstand. Selbst Brachflächen können rekultiviert oder zu baureifem Land entwickelt werden. Andererseits handelt es sich bei Investments in Farmen und Landentwicklung über Geschlossene Fonds in der Regel um sogenannte Blindpools. Anleger stellen zunächst Eigenkapital zur Verfügung, ohne konkret zu wissen, in welche Farm oder welche Landentwicklung ihr Geld fließt. Da es sich um reine Eigenkapitalfonds handelt, müssen Anleger aus den Erträgen nicht zuerst Bankkredite mit Zins- und Tilgungsleistungen bedienen. Und es gibt auch niemanden, der im Fall ­einer wirtschaftlichen Schieflage Grund und Boden verwerten kann.

Naturkatastrophen wie Dürren, Überschwemmungen, Wirbelstürme oder Erdbeben können das eingesetzte Kapital gefährden. Zudem gibt es bei Obst und Milch keine lang­fristigen Verträge, die kalkulierbare Einnahmen gewährleisten. Bei Schaffarmen allerdings schon. Bei Landentwicklungen müssen Anleger zudem auf jährliche Erträge verzichten. Das Projekt steht und fällt mit dem Verkauf an ­einen Bauträger.

Darüber hinaus müssen auch die globalen wirtschaftlichen Bedingun­gen günstig für eine Investition sein. Kostenintensive Betriebe in der EU, die obendrein von Subventionen abhängig sind, klingen nicht vielversprechend. Entscheidend sind mittelfristige Wettbewerbsvorteile.

Beispiel Mississippidelta: „Die Böden sind in dem fruchtbaren Schwemmland umgerechnet um rund ein Drittel günstiger als etwa Flächen in Deutschland“, erklärt Nils Schulze, Agrarökonom und Geschäftsführer des Fondsinitiators Agriworld. Zumal sich das Eigenkapital der Investoren in den USA in der Regel höher verzinst als hierzulande. Auch die Wertentwicklung konnte bisher überzeugen. Im Schnitt stieg der Bodenwert jährlich um 6,3 Prozent und lag damit über der Inflationsrate. Auf ökologischen Landbau müssen Anleger allerdings verzichten. „Das geht zulasten der Boden­intensität“, weiß Agrarfachmann Schulze. Über die Beteiligung Farm­invest 2 haben Anleger die Möglichkeit, zunächst in Mandarinen- und Kiwiplantagen in Kalifornien sowie Reis- und Maisfarmen im Mississippi­delta zu investieren. Die USA sind weltweit der größte Exporteur von Agrarprodukten und ein bedeutender Binnenmarkt für landwirtschaftliche Erzeugnisse wie Molkereiprodukte.

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Beispiel Neuseeland: Die Betei­ligungen AgrarInvest III und IV versuchen, schlecht geführte Milch- und Schaffarmen profitabler zu machen. Das soll durch verbessertes Management und Kostensenkungen funktio­nieren. Darauf hat sich der Initiator Aquila Capital spezialisiert. „Stellschrauben für mehr Effizienz sind etwa verbesserte Bewässerungs- und Melksysteme“, sagt Schön.

Die Milch macht’s – zumindest in Neuseeland. Das Land am Ende der Welt ist der größte Exporteur von Milchpulver, Käse, Butter und Milchmischgetränken. Anders als beim Hauptkonkurrenten, der Europäi­schen Union, produzieren Farmer den Liter Milch etwa um 40 Prozent günstiger. Der Hauptgrund: In dem milden Klima können Kühe das ganze Jahr auf der Weide stehen. „Weideland verfügt über erheblich größere Produktions- und Produktivitätsreserven als Ackerland“, weiß Agrarökonom Detlef Schön, der bei Aquila Capital Green Assets den Agrarbereich verantwortet. Zudem ist die geografische Nähe zu den Hauptabsatzmärkten in Asien ideal.

Das Konzept geht auf, wie das Beispiel der Milchfarm Sokura zeigt, die Anleger über den Fonds Agrar­Invest I finanzierten. Nachdem Wasserversorgung und Weideflächen optimiert worden waren, stieg das Produktionsvolumen. Für regelmäßige Erträge sorgt die Nachfrage nach Molkereiprodukten, vor allem aus China und Indien.

Die Katastrophe in Japan hat den Milchpreis zwar auf Talfahrt geschickt, doch Experten der Rabobank bezweifeln, dass dies langfristige Auswirkungen auf die Nachfrage nach Milch haben wird. Der Durst der Menschen vom asiatischen Festland ist noch nicht gestillt. So hat der Milchpreis bereits wieder angezogen. Ein wenig zeitversetzt steigt auch der Preis für Farmland. Der Wert einer Farm errechnet sich aus dem Nettobarwert, der sich aus dem Milchpreis und der Milchmenge pro Hektar zusammensetzt. Die Milchmenge wird nicht in Litern gemessen, sondern in Kilogramm Fett und Eiweiß. Der Wasseranteil wird vorher herausgerechnet.

Die Marktmacht Neuseelands ist groß. Die rund 11.000 genossenschaftlich organisierten Milchfarmer verkaufen die Milch an die Molkereigenossenschaft Fonterra. Neuseelands größtes Unternehmen hat faktisch ein Exportmonopol. Fast 95 Prozent des Exports von Milchprodukten wickelt die Kooperative ab und kon­trolliert rund 40 Prozent des weltweiten Handels mit Milchprodukten.

In den Metropolregionen der USA setzen Anleger auf steigende Grundstückspreise. Beispielsweise im Großraum Atlanta. Im Jackson County fasste die Walton International Group 2009 eine 1,1 Quadrat­kilometer großes Brache in einem Wachstumsgebiet ins Auge. Damals betrug der Listenpreis 73.000 US-Dollar pro Acre – das entspricht etwa 50.000 Euro für rund 4060 Quadratmeter. Da der Bauträger aufgrund der Finanzkrise das Grundstück an die Bank zurückgeben musste, erwarb Walton die Fläche im Februar 2011 für 13.000 US-Dollar pro Acre – also rund 8000 Euro.

Die Piedmont-Atlantic-Metropolregion, die im Osten der Vereinigten Staaten von Atlanta bis fast vor die Tore Washingtons reicht, ist einer von acht Standorten in Nordamerika mit überdurchschnittlichem Bevölkerungs- und Wirtschaftswachstum. Experten erwarten, dass sich dort künftig viele Migranten niederlassen werden.

Im kanadischen Nova Scotia setzt man 45 Kilometer von der Provinzhauptstadt Halifax entfernt auf Touristen und solvente Ferienhausbesitzer. Anleger sind bei der Entwicklung des Forest Lakes Country Club mit von der Partie. Der Einstiegspreis ist im Vergleich zu anderen Land­entwicklungen in der Provinz mit 19.633 Kanadischen Dollar oder umgerechnet 14.250 Euro für 1012 Quadratmeter fast ein Schnäppchen. Der Plan für das Projekt muss bis Ende 2011 genehmigt sein, sonst greift ein vorzeitiges Kündigungsrecht. Weil die Provinz ein Programm zur Stärkung der Wettbewerbsfähigkeit aufgelegt hat, ziehen die Grundstückspreise an. Das ist ei­ne der Parallelen zu Walt Disneys „Florida Project“. Anfang 2014 haben Anleger die Wahl, die Landanteile entweder gewinnbringend zurückzugeben oder sie gegen ein parzelliertes, erschlossenes Grundstück einzutauschen und es zu bebauen.

Auch in der Schweiz mussten Feld- und Weideflächen einem Resort­projekt weichen. Die ägyptische Entwicklungsgesellschaft Orascom Development engagiert sich im Städtchen Andermatt im Kanton Uri. Die eigentliche Landentwicklung ist allerdings schon abgeschlossen, die Bauaufträge sind bereits verteilt. Die Bagger haben ihre Arbeit zum Bau eines Fünfsternehotels am 28. März aufgenommen. Die Milchkühe haben das Feld längst geräumt.

Investor-Info

Plantagen in den USA
Mandarinen, Kiwis, Reis & Mais
Über die Beteiligung Farminvest 2 des Anbieters Agriworld finanzieren Anleger abzüglich der Fondskosten von 14 Prozent (inklusive fünf Prozent Ausgabeaufschlag) Mandarinen- und Kiwiplantagen in Kalifornien. Kürzlich erwarb die Beteiligung darüber hinaus zwei Farmen im Mississippidelta, die Reis und Mais anbauen. Der Initiator strebt jährliche Ausschüttungen in Höhe von fünf bis sieben Prozent an. Der Ankauf von weiteren Plantagen und Farmen ist geplant. Die Mindestbeteiligung beläuft sich auf 25.000 US-Dollar plus Agio. Kontakt im Internet unter: www.agri-world.de

Farmen in Neuseeland
Milch, Lammfleisch und Wolle
Über die Geschlossenen Fonds AgrarInvest III und IV des Anbieters Aquila Capital können Anleger von steigenden Milch- beziehungsweise Lammfleischpreisen und Bodenwertsteigerungen des Weidelands profitieren. Neuseeland ist weltweit der größte Exporteur von Milch. Anleger investieren nach Abzug der Fonds- und Nebenkosten 70 Prozent direkt in Farmen. 30 Prozent des Eigenkapitals sind steueroptimierte Gesellschafterdarlehen an die Farmen. Die Fonds sind sogenannte Blindpools: Anleger wissen zunächst nicht, in welche Farmen das Geld fließt. Für die Beteiligung AgrarInvest III erwarb das Management kürzlich die Milchfarm Aparima auf der Südinsel Neuseelands. Geplant sind Ausschüttungen von jährlich sechs Prozent. Mindestanlage: 15.000 Euro plus fünf Prozent Agio. Kontakt: www.aquila-capital.de

Landbanking in Nordamerika
Vom Acker zum Baugrundstück
Über den Geschlossenen Fonds Walton Premium Land Management können sich Anleger an einem Landport­folio in wachsenden Metropolregionen der USA betei­ligen. Investoren wetten damit auf steigende Grundstückspreise im Zuge der Umwandlung von Ackerflächen in Bauland. Konkrete Investitionen stehen noch nicht fest. 15,7 Prozent des Eigenkapitals gehen für Nebenkosten drauf. Mindestanlage: 10.000 US-Dollar plus fünf Prozent Agio. Kontakt: www.waltoninternational.eu.
In der kanadischen Provinz Nova Scotia werden Anteile an der Grundstücksentwicklung für das Hotelresort Forest Lakes Country Club angeboten. Die Beteiligung ist vergleichsweise kostengünstig und bietet eine Reihe von Sicherheiten. Nach der Parzellierung der Grundstücke können Anleger ihre Anteile gewinnbringend zurück­geben oder gegen ein erschlossenes Grundstück eintauschen und anschließend selbst nutzen. Kontakt im Internet: www.engelvoelkers.com/forestlake

Landentwicklung Von Walt Disney zu Walton
Walt Disneys Florida Project kann man nicht im Kino oder auf DVD sehen. Das Ergebnis lässt sich live in Orlando bestaunen. Das dortige Disney World ist ein Paradebeispiel für eine erfolgreiche Landentwicklung, im Fachjargon Landbanking genannt. Da Disney World in Kalifornien ­mangels Fläche nicht mehr wachsen konnte, kaufte Walt Disney Anfang der 60er-Jahre über diverse Tarn­firmen und andere Investoren 11.000 Hektar Sumpfland nahe Orlando in Zentralflorida auf. Dank dieser Taktik konnte Disney die Preise niedrig ­halten. Da die Regierung des Bundesstaats Florida die Erschließung des ­Geländes zu baureifen Grundstücken mit der Gründung des Reedy Creek Improvement District kontrollierte, hatte der Schöpfer von Micky Maus fast freie Hand. Als andere Investoren kamen, war er schon da. Die Preise stiegen. Sogar ein Ort wurde nach den Vorstellungen des Medienkonzerns entwickelt. 1996 gründete die Walt Disney Company die Stadt Cele­bration. Ähnlich geschickt wie Disney beim Erwerb von Land ist die Walton International Group. Das Unternehmen mit kanadischen Wurzeln hat das Landbanking professionalisiert und ist inzwischen Marktführer in Nord­amerika. Beim Kauf entscheiden vor allem demografische und ökonomische Fakten. Bei den bisheri­gen 36 beendeten Landentwicklungen erzielten Investoren eine jährliche Rendite von 15,43 Prozent.
Weitere Anbieter sind: Terra Finanz (entwickelt derzeit das Resort Forest Lakes Country Club in Nova Scotia, Kanada) und die ägyptische Orascom Development. Das Unternehmen baut derzeit im schweizerischen Andermatt das Resort Swiss Alps, an dem sich Anleger beteiligen können.