Tod auf Raten: Welche Immo-Fonds abgewickelt werden

von Christoph Platt, Euro am Sonntag

Die einen können sich vor Anlegergeld kaum retten, die anderen siechen dahin. Die Diskrepanz zwischen Offenen Immobilienfonds, die einem regulären Geschäftsbetrieb nach­gehen, und den Produkten, die zurzeit abgewickelt werden, könnte größer kaum sein.

18 Immobilienfonds, die Hälfte davon für Privatanleger, werden momentan liquidiert und müssen sämtliche Objekte veräußern. Wer in diesen Produkten investiert ist, kann seine Anteile nicht an die Fondsgesellschaften zurückgeben. Er hat nur die Wahl, seinem Fonds langsam beim Sterben zuzusehen oder seine Anteile mit hohem Abschlag an der Börse zu verkaufen.

Eine Studie von Drescher & Cie. Immo Consult hat - nunmehr im fünften Jahr - die Gruppe der Fonds in Abwicklung unter die Lupe genommen. Die Autoren Sandra Kielholz und Oliver Weinrich analysierten die Qualität derjenigen acht Portfolios, die noch nicht auf die Depotbank übergegangen sind. Vier dieser Fonds sind für Privat­anleger verfügbar. Bei ihrer Untersuchung berücksichtigten sie die Lage, die Gebäudequalität und die Vermietungssituation.

Qualitätsunterschiede

Von den Publikumsfonds schnitt der KanAm grundinvest am besten ab: Etwas mehr als 30 Prozent seines Portfolios bescheinigt die Studie eine gute Qualität. Beim zweitplatzierten Publikumsfonds, dem CS Euroreal, liegt der Anteil der mit "gut" bewerteten Gebäude nur noch bei rund 17 Prozent. Noch etwas schlechter schneiden der Catella Focus Nordic Cities und der SEB ImmoInvest ab. "Mit Blick auf die Portfolioqualität sollte es dem KanAm grund­invest also am leichtesten gelingen, seine Immobilien zu ver­äußern", sagt Weinrich.

Gemeinsam mit seiner Co-Autorin hat er zudem berechnet, mit welchen Verlusten die in den Fonds gefangenen Anleger noch rechnen müssen. Dazu wurden die Immobilien bewertet und aus dieser Analyse "faire" Anteilswerte berechnet. Vergleicht man diese Anteilswerte mit den von den Fondsgesellschaften veröffentlichten Werten, lässt sich die Höhe der bevorstehenden Verluste prognostizieren (siehe Investor-Info unten).

Der faire Anteilswert kann aber auch anders genutzt werden: Indem man ihn mit dem Kurs vergleicht, der an der Börse für einen Offenen Immofonds aufgerufen wird. Dieser ist wesentlich niedriger als der offizielle Anteilswert - der Preis, den der Markt für die Möglichkeit fordert, Anteile eines dicht gemachten Immofonds doch irgendwie loswerden zu können.

Dass der Abschlag an der Börse stärker vom offiziellen Anteilswert abweicht als der von Weinrich und Kielholz errechnete faire Wert, verheißt Chancen für risikobereite Anleger. Sie können ausgewählte Fonds über die Börse kaufen und spekulieren, dass die Ausschüttungen im Laufe der Zeit höher ausfallen werden als der gezahlte Kurs. "Dann müssen sie allerdings durchhalten bis zum letzten Tag", sagt Weinrich.

Viel Geld verbrannt

Wenig Freude dürften Anleger an einer weiteren Erkenntnis der Studie haben: Keinem Fonds ist es auch nur annähernd gelungen, seine Gebäude während der Liquidation ohne Verluste für die Anleger zu veräußern. Die Studie zeigt, dass sich die Verluste seit Ende 2007 in einer Spanne von 13 bis 66 Prozent bewegen (siehe Investor-Info unten). "Besonders wenig Ehrgeiz, möglichst hohe Verkaufspreise zu erzielen, haben die­jenigen Gesellschaften gezeigt, bei denen klar war, dass sie künftig keine Offenen Immo­bilienfonds mehr anbieten werden", kritisiert Weinrich.

Investor-Info

Zu erwartende Verluste
Kein Ende in Sicht

Wer in einem der genannten Fonds investiert ist, muss mit weiteren Verlusten zwischen fünf und 25 Prozent rechnen. Bei einem Verkauf an der Börse sind die Abschläge aktuell allerdings noch höher.

Fonds Künftige Verluste1) Abschlag Börse2)
Catella Focus Nordic Cities 5-15 % 11,6 %
KanAm grundinvest 5-15 % 27,0 %
CS Euroreal 10-15 % 22,0 %
SEB ImmoInvest 15-25 % 30,1 %
1) Prognose der Studie, nur Immobilien; 2) Abschlag Börsenkurs ggü. offiziellem Anteilswert; Stand: 10.05.16; Quelle: Drescher & Cie. IC, eigene Berechnungen

Angefallene Verluste
Viel erduldet

Die Anleger Offener Immobilienfonds, die aufgelöst werden, mussten verglichen mit der Zeit vor der Finanzkrise teils massive ­Verluste hinnehmen.

Fonds Verluste 1)
TMW Immobilien Weltfonds 65,7 %
Morgan Stanley P2 Value 57,6 %
DEGI Europa 51,1 %
AXA Immoselect 45,8 %
UBS (D) 3 Sector 38,1 %
DEGI International 31,9 %
CS Euroreal 15,9 %
SEB ImmoInvest 14,6 %
Catella Focus Nordic Cities 13,6 %
1) seit Ende 2007 (= vor Ausbruch der Finanzkrise); wegen einer ungeklärten Steuerthematik wurde der KanAm grundinvest ausgenommen;
Stand: 31.03.16; Quelle: Drescher & Cie. Immo Consult