SJB FondsEcho. SEB Real Estate Equity Global. MiFID-Risikoklasse nach MFX 5.

Die schwedische FondsGesellschaft SEB Asset Management hat Mut, Pioniergeist und antizyklisches Gespür bewiesen. Mit dem SEB Real Estate Equity Global (DE000A0B7JG6) hat sie per 6. März 2006 als erste Kapitalanlagegesellschaft einen UCITS III-konformen Fonds für internationale Immobilienaktien und REITs (Real Estate Investment Trusts) nach deutschem Recht aufgelegt. Investitionsobjekte des per 31. Dezember 2006 rund 35,5 Millionen Euro schweren Fonds unter Führung von Thomas Körfgen sind internationale börsennotierte Immobilienwerte. Geschäftszweck dieser Unternehmen ist die Erwirtschaftung von Erträgen durch Vermietung, Verpachtung sowie An- und Verkauf von großen kommerziellen Immobilienobjekten. Bewusst oder unbewusst erfolgte die Auflage dieses FondsKonzepts praktisch mitten hinein in die aufkommende „Subprime-Krise“. Schrottimmobilien auf dem US-Markt gelten als Auslöser der bisher größten Wirtschafts- und Finanzkrise. Durch die Krise der offenen Immobilienfonds wurde das Investorenvertrauen in diesen Sektor schwer erschüttert. Kann der SEB Real Estate Equity Global eine Alternative sein, um die derzeit unterrepräsentierte Immobilienposition im Investorendepot auszubalancieren? Gerade die Assetklasse Aktienfonds wird in Zukunft die Flexibilität bieten, um auch auf kurzfristige Marktentwicklungen im Immobilienbereich taktisch zu reagieren.

FondsStrategie. Vorgehen. Zweistufig.

„Wir haben einen zweistufigen Investmentprozess, der die immobilienspezifische Investmentkompetenz mit der Aktienexpertise im Rahmen eines verbundenen Top-Down-Bottom-Up-Verfahrens miteinander verknüpft“, berichtet Körfgen. Als Top-Down-Verfahren untersucht die SEB für die FondsStrategie Faktoren, die hauptsächlich aufgrund der volkswirtschaftlichen Lage bestimmt werden. Bei der Bottom-Up-Strategie steht hingegen die Analyse der einzelnen Unternehmen und ihrer Immobilienbestände im Vordergrund. „Die Kunst im Aktienfondsmanagement besteht in der Verbindung der volkswirtschaftlichen und rein quantitativen Ausprägung des Top-Down-Prozesses mit der fundamentalen Bottom-Up-Entscheidung des Aktienfondsmanagers“, erläutert Körfgen. Um diesen „Kunstgriff“ zu vollziehen, hat die SEB die sogenannte „Investmentmatrix“ entwickelt, aus der genaue Handlungsanweisungen für den FondsManager hervorgehen. Gegenübergestellt werden Länderranking und die Marktbewertung der Immobilienaktien eines Landes. Trotz der Einzeltitelauswahl haben bei diesem Modell die klassischen Kriterien des Top-Down-Ansatzes einen höheren Stellenwert. „Im Gegensatz zu den allermeisten Aktien des breiten Marktes sind Immobilienaktiengesellschaften regional tätig und somit von der jeweiligen volkswirtschaftlichen Entwicklung des speziellen Landes abhängig“, erläutert Körfgen. Das heißt in der Investmentpraxis: Wenn sich ein Land in Bezug auf den Total Return seiner Immobilienmärkte unterdurchschnittlich entwickeln wird (rot), müssen die Immobilienaktiengesellschaften schon sehr günstig bewertet sein (grün), damit die entsprechenden Aktienfonds eine Investition in Betracht ziehen. Hingegen werden Investitionen getätigt, wenn sich das Land überdurchschnittlich entwickeln wird (grün), obwohl die Unternehmen zunächst einmal teuer aussehen (rot). Investitionsfokus sind hierbei Real Estate Investment Trusts (REITs), da sie ihre Gewinne zu i.d.R. mindestens 85 Prozent ausschütten müssen und auf Unternehmensebene körperschafts- und gewerbesteuerbefreit sind. Dadurch bieten sie attraktive Dividendenrenditen und gleichzeitig die Kurschancen börsengehandelter Werte.

FondsPortfolio. Konzept. Opportunistisch.

Jenseits dieses stringenten Auswahlprozesses behält sich FondsManager Körfgen vor, die Vorgaben seiner Investmentmatrix nach eigenen zum Teil antizyklischen Maßstäben auszulegen. In der Länderallokation liegen per 31. Dezember 2010 mit den USA (25,6 Prozent) und Japan (13,8 Prozent) zwei Immobilienmärkte an der Spitze, die in der korrespondierenden Investmentmatrix im Sektor „neutral“ stehen mit Tendenz zur unterdurchschnittlichen Entwicklung. Um diese Übergewichtung im FondsPortfolio zu rechtfertigen, muss der FondsManager demnach davon ausgehen, dass die Immobiliensektoren beider Märkte „das lange Tal der Tränen“ mittelfristig wieder verlassen werden. In diesem Augenblick will Körfgen überproportional profitieren. Beweggründe für seine Gewichtung erläutert er am Beispiel Thailand: „Wir glauben, dass nach dem starken Kursanstieg das Risiko nicht genug in das aktuelle Bewertungsniveau der thailändischen Immobilienaktien eingepreist ist und stufen aus diesem Grund die Werte auf gelb zurück“, so der FondsManager „Thailand hat, wie viele andere aufstrebende Länder in Asien, mit starken Inflationszahlen zu kämpfen. Dies wird sich in stark steigenden Zinsen auswirken.“ Ein großer Vorteil für Investoren: Diese Investmentmatrix und erläuternde Kommentare gibt das FondsManagement auf Monatsbasis aus. Dem eigenen Anspruch auf Transparenz wird Körfgen gerecht. Das schafft ein Stück Sicherheit in einem durch die Krise der Immobilienwirtschaft und offener Immobilenfonds zutiefst verunsicherten Marktsegment. In der Branchenallokation dominieren Einzelhandel mit 23,4 Prozent und Multisektorale Immobilienunternehmen mit 20,4 Prozent. Mit Blick auf die weiter uneinheitlichen Nachrichten aus den USA greift Körfgen zur UCITS III-konformen Möglichkeit, die rund 35,5 Millionen Euro des FondsVermögens zu einem Anteil von 14,3 Prozent in Aktienfonds USA zu platzieren. Darüber hinaus liegt der Aktienanteil bei 79,3 Prozent. Mit einer Liquiditätsquote von 6,4 Prozent verfügt der Fonds über ausreichend strategische Reserve.

FondsVergleichsindex. Maßstab. Unabhängig.

Seit Auflage richtet sich der SEB Real Estate Equity Global an der Benchmark des Immobilienaktienindex EPRA/NAREIT Global aus. Dabei ist die von FondsManager Körfgen kolportierte „Unabhängigkeit“ anhand der entsprechenden Kennzahlen deutlich abzulesen. So liegt die Korrelation über drei Jahre bei 0,84 und ist über ein Jahr bis auf 0,78 zurückgegangen. Die gleiche Tendenz in sogar noch stärkerer Ausprägung zeigt R² an. Der Indikator zeigt, in welchem Maß die FondsEntwicklung in direkter Abhängigkeit von der des Index steht. Über drei Jahre hat R² den Wert von 0,71. Das heißt, 29,0 Prozent der FondsEntwicklung basieren auf aktivem FondsManagement. Kurzfristig über ein Jahr sind es sogar 39,0 Prozent. Welchen Effekt hat diese benchmarkunabhängige Aktivität für FondsInvestoren?

FondsRisiko. Aufstellung. Defensiv.

In den vergangenen drei Jahren dominierte die Defensive beim SEB Real Estate Equity Global. Eine bemerkenswerte Leistung des FondsManagement ist, den Fonds insgesamt stabilisiert zu haben. Die Spurabweichung (Tracking Error) hat sich von 15,72 Prozent über drei Jahre auf 7,40 Prozent über ein Jahr mehr als halbiert. Das Beta über drei Jahre liegt mit 0,88 immerhin 12,0 Prozentpunkte unter dem Marktrisikofixwert 1. Und das, obwohl die FondsVolatilität über diesen Zeitraum mit 30,49 knapp 0,61 Prozentpunkte über der des Vergleichsindex EPRA/NAREIT Global liegt. Das bedeutet, die Einzeltitelauswahl des FondsManagers hat insgesamt eine höhere Volatilität als der Markt. Aber das systematische Marktrisiko, das nicht durch Diversifikation verringert werden kann, wird um 12,0 Prozentpunkte reduziert. Kurzfristig über ein Jahr sind es sogar 41,0 Prozentpunkte. Bemerkenswert: Körfgen war immer dann in der Lage, Mehrrendite für seine Investoren zu erwirtschaften, wenn er das aktive FondsRisiko an das Marktniveau herangeführt hat. Das war zwischen Juni 2009 und April 2010 der Fall. In diesem Zeitraum lag das Beta zwischen 15,0 Prozentpunkten unter und 3,0 Prozentpunkten über dem Marktrisiko.

FondsRendite. Entwicklung. Wellig.

FondsManager Körfgen kann also Alpha, wenn er muss. Im genannten Zeitraum lag die Kennziffer für die Mehrrendite beim SEB Real Estate Equity Global mit Werten zwischen 0,24 und starken 2,86 deutlich im positiven Bereich. Allerdings sind diese elf Monate die einzigen im gesamten Analysezeitraum der 36 rollierenden 12-Monatsvergleiche. Die in diesen Monaten korrespondierende positive Information Ratio (IR) zeigt, dass das zusätzlich eingegangene Risiko durch die Mehrerträge gerechtfertigt gewesen ist. Aktuell liegt die Wertentwicklung von +17,52 Prozent gegenüber +33,31 Prozent beim Vergleichsindex deutlich im Hintertreffen. Über drei Jahre hinkt der Fonds mit -8,81 Prozent ebenfalls gegenüber -1,21 Prozent beim Index hinterher. Das Alpha und die IR fallen mit -0,18, bzw. -0,17 beide schwach negativ aus. Insgesamt zeigt der Fonds aber nach dem Horrorjahr 2008 mit einem Minus von 56,30 Prozent eine deutliche Aufwärtstendenz. 2009 konnte der Fonds +68,80 Prozent an Wert zulegen, 2010 noch einmal +14,40 Prozent. Im laufenden Jahr liegt er per 4. Februar mit -1,00 Prozent schwach im negativen Bereich.

SJB Fazit.

Der SEB Real Estate Equity Global hat nach einer marktbedingt schwachen Einführungsphase die Bodenbildung erreicht. Auf Basis des Top-Down dominierten Investmentprozesses folgt er damit seinem Markt. FondsManager Körfgen scheut nicht vor unpopulären, sprich antizyklischen Entscheidungen zurück. Eine flexible Lösung, um im Investorendepot der Immobilienpositionen mittelfristig neue Struktur zu geben.

Erläuterungen

Alpha

Ist die Kennziffer für die Renditechancen. Sie misst die Mehrrendite, die über der zu erwartenden Rendite des Marktes liegt. Das Alpha beziffert jenen Teil der Rendite, der nicht mit der allgemeinen Marktentwicklung oder höherer Risikobereitschaft zu erklären ist, sondern auf aktiver Titelauswahl und Beispiel: Ein Alpha von 5 zeigt an, dass der Fonds bei einer Nullentwicklung des Index 5 Prozent Mehrrendite erzielt hat, ohne dafür ein höheres Risiko einzugehen.

Beta

Ist die Kennziffer für die Risiken. Sie ist das Resultat eines Risikovergleichs zwischen Fonds und Index. Das Kriterium ist deren Schwankungsintensität (Volatilität). Beim Beta wird dem Index der feste Wert „1“ zugesprochen. Weicht die Volatilität des Fonds um 15 Prozent nach unten ab, ist sein Beta 0,85, weicht er 15 Prozent nach oben ab, ist es 1,15. Ein Wert über 1 spricht gegen den Fonds, ein Wert unter 1 für ihn. Das Beta eines Fonds ist negativ, wenn sich Fonds und Index abwärts bewegen.

Dividendenrendite

Diese Kennzahl misst die Dividende einer Aktie im Verhältnis zum Aktienkurs zum Zeitpunkt der Ausschüttung. Sie wird in Prozent gemessen. Je höher der Wert, desto mehr Erträge in Form der Dividende bekommen die Anteilseigner aus der Unternehmensleistung heraus. Diese Erträge sind unabhängig von der Kursentwicklung an der Börse. Im Gegensatz zum Kurs-Gewinn-Verhältnis KGV werden hier die Erträge als Maßstab für die Rendite genommen, die tatsächlich den Anteilseignern zugute kommen. Ist der Wert hoch, deutet das auch auf eine Unterbewertung des Unternehmens an der Börse hin, denn wie eine hohe Dividende zeigt, ist die Ertragskraft größer, als der Aktienkurs ausdrückt.

Information Ratio

Um die Qualität des Managements eines bestimmten Fonds besser einschätzen zu können, ist die Information Ratio eine zentrale Kennzahl. Errechnet wird die Information Ratio, indem man die FondsRendite durch das FondsRisiko teilt. Die Rendite wird hierbei mit Alpha gemessen. Das FondsRisiko anhand des Tracking Errors. Je höher dieser Wert ist, desto besser das Management des zu untersuchenden Fonds.

Korrelation

Ist die Kennziffer für die wechselseitige Abhängigkeit zweier Investments. Angegeben wird, wie wahrscheinlich sich die Kursverläufe gegenläufig (Korrelation -1), unabhängig (Korrelation 0) oder gleichläufig (Korrelation +1) verhalten.

Kurs-Buch-Verhältnis (KBV)

Das KBV ist eine Kennzahl für den Substanzwert eines Unternehmens. Es wird errechnet, in dem man den Aktienkurs durch den Buchwert je Aktie teilt. Der Buchwert der Aktiengesellschaft ergibt sich durch den Abzug der Verbindlichkeiten von der Summe der Aktiva. Der Buchwert der Aktie ist das Ergebnis der Teilung des Unternehmensbuchwerts durch die Anzahl der Aktien. Je niedriger der Wert ist, desto preiswerter ist die Aktie. Der Kurs entspricht der Substanz des Buchwerts. Dann hat die Aktie einen „fairen“ Wert.

Kurs-Cashflow-Verhältnis (KCV)

Das KCV ist eine Kennzahl der Liquidität eines Unternehmens. Man erhält es, in dem man den Aktienkurs durch den Cashflow je Aktie teilt. Der Cashflow eines Unternehmens bildet die wirklichen Zahlungsflüsse in einer bestimmten Zeitperiode ab. Sein Wert gibt das Volumen der im Unternehmen für Investitionen und Verbindlichkeiten vorhandenen liquiden Mittel an. Mit dem KCV kann die Entwicklung der Ertragskraft einer Aktiengesellschaft bewertet werden. Dabei gilt eine Aktie als umso preiswerter, je niedriger ihr KCV ist.

Kurs-Gewinn-Verhältnis (KGV)

Das KGV ist die Kennzahl der Ertragskraft eines Unternehmens. Es wird errechnet, in dem man den Aktienkurs durch den Gewinn je Aktie teilt. Hier gilt: Je niedriger die Kennzahl, desto preiswerter ist die Aktie. Ein niedriges KGV bedeutet an der Börse ein Einstiegssignal in die Aktie. Sie gilt als unterbewertet und hat Aufstiegspotenzial. Liegt ihr KGV über dem Marktdurchschnitt, ist das ein Ausstiegssignal. Sie gilt als überbewertet. Die Wahrscheinlichkeit, dass ihr Kurs fällt ist hoch.

R²

Diese Kennzahl drückt den Prozentsatz der Bewegungen eines Fonds aus, die durch Bewegungen in seinem Referenzindex erklärt werden können. R² ist das Quadrat der Korrelation. Das heißt, dass maximale R² liegt bei 1. Dies bedeutet, dass 100,0 Prozent der Entwicklung des Fonds durch den Referenzindex bestimmt wird. Ein R² von 0,5 bedeutet, dass 50,0 Prozent der Entwicklung des Fonds das Ergebnis der Entwicklung des Referenzindex ist. Je deutlicher diese Zahl unterhalb von 1 liegt, umso unabhängiger ist der Ertrag des Fonds vom Referenzindex. R² wird genutzt, um die Aussagekraft von Beta zu bestimmen. Je höher das R², desto signifikanter das Beta, weil klar wird, wie sehr eine erhöhte und niedrige Risikokennziffer auf aktivem FondsManagement oder Marktentwicklung basiert.

Sharpe Ratio

Ist die Kennziffer für einen Rendite-Risiko-Vergleich zwischen unterschiedlichen Geldanlagen. Die nach dem Nobelpreisträger William Sharpe benannte Kennziffer misst die durchschnittliche Rendite in Bezug auf das eingegangene Risiko. Dabei wird der Fonds mit dem risikolosen Geldmarkt konfrontiert. Angenommen, die Sharpe Ratio liegt beim Fonds bei 0,40 und beim Index bei 0,30. Dann erwirtschaftet der Fonds mit jedem Risikoschritt ein Drittel mehr Rendite als der im Index dargestellte Markt. Eine negative Zahl bedeutet: Der Fonds ist schlechter als der Geldmarkt.

Tracking Error

Ist die Kennziffer für die Spurabweichung des Fonds vom Index. Sie misst, wie stark die Positionen und ihre Gewichtung im Portfolio des Fonds prozentual von denen des Index abweichen. Je niedriger der Tracking Error, desto stärker orientiert sich der FondsManager am Vergleichsindex. Je höher der Wert ist, desto unabhängiger bewegt sich der FondsManager in seinem Markt.

Value-at-risk (VAR)

Der Begriff bezeichnet ein Risikomaß für die Wahrscheinlichkeit und den Umfang von Verlusten einer bestimmten Risikoposition (z. B. eines Portfolios von Wertpapieren) in einem gegebenen Zeithorizont. Ein VAR von 10 Mio. Euro bei einer Haltedauer von 1 Tag und einer als Konfidenzniveau bezeichneten Eintrittssicherheit von 97,5 Prozent bedeutet, dass der potenzielle Verlust der betrachteten Risikoposition von einem Tag auf den nächsten mit einer Wahrscheinlichkeit von 97,5 Prozent den Betrag von 10 Mio. Euro nicht überschreiten wird. VAR wurde von J.P. Morgan entwickelt und ist heute ein Standardrisikomaß im Finanzsektor.

Autor: SJB FondsSkyline OHG 1989 für Unternehmer und Führungskräfte

Gerd Bennewirtz ist als geschäftsführender Gründungsgesellschafter der SJB FondsSkyline OHG 1989 Herausgeber speziell auf Privatinvestoren zugeschnittener Newsletter. Die täglich, wöchentlich und monatlich erscheinenden Publikationen können gratis angefordert werden unter FondsEcho@sjb.de oder www.sjb.de.

Der obige Text spiegelt die Meinung des jeweiligen Kolumnisten wider. Die Smarthouse Media GmbH übernimmt für dessen Richtigkeit keine Verantwortung und schließt jegliche Regressansprüche aus.

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