FCR Immobilien: Attraktiver Zins von 5,25 % plus umfangreiches Sicherungskonzept

Am Frankfurter Börsenparkett ist FCR Immobilien kein Unbekannter, schließlich werden dort nicht nur Aktien, sondern auch Anleihen Ihres Unternehmens gehandelt. Wären Sie dennoch so freundlich, unseren Lesern die wichtigsten Fakten über die FCR Immobilien in zwei oder drei Sätzen zu nennen?
Falk Raudies: Die FCR Immobilien AG ist ein seit Jahren dynamisch und profitabel wachsender Immobilieninvestor, der vor allem in Einkaufs- und Fachmarktzentren investiert. Wir kaufen gerne aus Sondersituationen, z.B. Insolvenzen, und fokussieren uns auf Sekundärstandorte, wobei die Objekte gerne auch Leerstände aufweisen dürfen. Denn durch unser aktives Asset Management, bei dem wir auch auf künstliche Intelligenz zurückgreifen, sind wir in der Lage, von uns im Rahmen des Ankaufsprozesses ermittelte Wertpotenziale auch zu heben. Optimierte Objekte veräußern wir dann wieder, um die Zusatzrendite aus den Wertzuwächsen zu realisieren. So kombinieren wir Mieteinnahmen mit einer Extra-Rendite aus der Objektaufwertung. Der Marktwert unseres Immobilienportfolios lag Ende 2018 übrigens bei 250 Mio. Euro.

Sie haben im vergangenen Monat den Aktionären für 2018 eine Dividendenzahlung von 0,35 Euro vorgeschlagen. Wie sehen die Gewinnprognosen für das laufende Geschäftsjahr aus?
Wir haben uns in 2018 sehr erfolgreich entwickelt und z.B. das operative Ergebnis vor Abschreibungen mit 10,1 Mio. Euro gegenüber dem Vorjahr mehr als verdoppelt. Auch in Zukunft wollen wir die FCR Immobilien AG beim Umsatz und Ergebnis dynamisch weiterentwickeln. Wir haben ja im 1. Quartal 2019 bereits drei Objekte erfolgreich veräußert. Zusammen mit unseren Mieteinnahmen haben wir damit bereits nach den ersten drei Monaten das Ergebnis des gesamten Vorjahres übertroffen. Eine genauere Prognose für 2019 möchte ich hier aber noch nicht abgeben.

Im März haben Sie innerhalb der AG bereits eine Kapitalerhöhung durchgeführt, nun steht die Emission einer neuen Unternehmensanleihe auf der Agenda. Was sind die Gründe für diesen relativ hohen Kapitalbedarf?
Die Kapitalerhöhung erfolgte im Zusammenhang mit unserem Börsengang im November des vergangenen Jahres. Damals haben wir ein reines Listing durchgeführt und jetzt mit der Kapitalerhöhung behutsam die Aktionärsbasis verbreitert. Die Emission war übrigens im Umfang von nur rd. 3,3 Mio. Euro. Wir wachsen wie beschrieben sehr dynamisch, und die neue Anleihe ist ein Baustein für die Finanzierung des weiteren Ausbaus des Immobilienbestandes. Dass wir die Eigenkapitalseite bei diesem Wachstum ebenfalls stärken, ist, glaube ich, ein gutes Signal. Neben der Kapitalerhöhung lassen wir ja auch den Großteil der Gewinne in der Gesellschaft und schütten nur einen kleineren Teil des Überschusses als Dividende aus.

Im März dieses Jahres haben Sie eine Immobilie verkauft, die erst Mitte 2017 gekauft wurde. Mit welcher durchschnittlichen Haltedauer rechnen Sie normalerweise oder geht das bei FCR Immobilien immer so schnell?
Seit 2014 haben wir 70 Objekte gekauft und 19 Immobilien wieder veräußert. Der Verkauf optimierter Objekte ist also fester Bestandteil unseres Geschäftsmodells, um Wertzuwächse, die sich aus unserem aktiven Asset Management ergeben, zu heben. Die Haltedauer bei den einzelnen Objekten kann dabei natürlich variieren. Bei den 9 verkauften Objekten im vergangenen Jahr lag die durchschnittliche Haltedauer bei 22 Monaten.

Die neue Unternehmensanleihe kann voraussichtlich bis zum 26. April gezeichnet werden. Was sind deren wichtigste Konditionen?
Die Anleihe ist mit einem attraktiven Zins von 5,25 Prozent bei halbjährlicher Zinszahlung ausgestattet. Die Laufzeit beträgt 5 Jahre, das Emissionsvolumen beträgt bis zu 30 Mio. Euro. Wir bieten die Anleihe im Rahmen eines öffentlichen Angebots über die Börse Frankfurt an, so dass auch Privatanleger die Anleihe zeichnen können. Die Notierungsaufnahme an der Börse ist für den 30. April 2019 geplant.

Verfügt die Anleihe über Besonderheiten, die sie von den herkömmlichen Papieren dieser Gattung unterscheidet?
Die Anleihe verfügt über ein umfangreiches Sicherungskonzept. Hierzu gehören u.a. treuhänderisch gehaltene nachrangige Grundschulden, ein Kündigungsrecht der Anleihegläubiger für den Fall eines Kontrollwechsels sowie eine Ausschüttungsbegrenzung auf 50 Prozent, wodurch wir auch einen Ausgleich zwischen den Interessen der Eigenkapital- und Fremdkapitalgeber geschaffen haben. Zudem möchte ich betonen, dass mit der FCR Immobilien AG ein seit Jahren profitabel wachsender, etablierter Immobilieninvestor der Schuldner ist, bei dem durch die Börsennotierung im Scale-Segment zudem eine hohe Transparenz hinsichtlich der Geschäftsentwicklung besteht.

Der Emissionserlös soll vor allem in den Ausbau des Immobilien-Portfolios der FCR Immobilien AG fließen. Können Sie da ein bisschen konkreter werden?
Wir haben im vergangenen Jahr unseren Immobilienbestand weiter deutlich ausgebaut. Ende 2018 lag der Wert unseres Immobilienportfolios wie angeführt bei 250 Mio. Euro. Durch unser über Jahre gewachsenes Netzwerk in der Branche werden uns weiter sehr interessante Objekte angeboten, die wir mit den zufließenden Mitteln aus der Anleihe ankaufen möchten. Im Fokus bleiben dabei Einkaufs- und Fachmarktzentren. Ergänzend werden wir aber weiter auch in andere Asset Klassen des Immobilienmarktes und bei einzelnen Objekten auch europaweit investieren, wenn sich eine für uns sehr günstige Gelegenheit bietet.

Zum Interviewpartner Falk Raudies:
• Seit mehr als 20 Jahren erfolgreicher Unternehmer • Langjährige Erfahrung in der Bewertung und im Kauf von Immobilien • Mehrjährige Tätigkeit als Geschäftsführer und Vorstand einiger IT-Unternehmen

Über die FCR Immobilien AG:
Die dynamisch wachsende FCR Immobilien AG ist ein auf Einkaufs- und Fachmarktzentren in Deutschland spezialisierter Investor. Im Fokus stehen Objekte an aussichtsreichen Sekundärstandorten, die durch ihre Lage überdurchschnittliche Renditepotenziale bieten. Neben einem günstigen Einkauf beruht der Erfolg der FCR Immobilien AG auf wertschaffendem Asset Management und der erfolgreichen Veräußerung optimierter Bestandsobjekte. Zu den Mietern gehören bekannte Marken wie EDEKA, Netto, ROSSMANN, OBI, REWE und ALDI.