Fehlende Neubauten: Woran Bauen hierzulande scheitert

von Gisela Haberer, Euro am Sonntag

Jetzt faire Mieten wählen", warb Olaf Scholz vergangenen Sommer um Stimmen. Dafür versprach er den Neubau von 400.000 Wohnungen pro Jahr. In den Koalitionsverhandlungen setzte der heutige Bundeskanzler dann die Einrichtung eines eigenen Ministeriums durch: für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen. Ministerin wurde Klara Geywitz, mit der er 2019 gemeinsam für den SPD-Vorsitz kandidiert hatte. Im Februar versprach sie eine Milliarde Euro extra für Sozialwohnungen, bessere Abschreibungsmöglichkeiten, digitale Bauanträge. Ende April startete dann ihr "Bündnis bezahlbarer Wohnraum". Dafür holte sie rund 40 Akteure an einen Tisch: vier Landesministerien, die drei kommunalen Spitzenverbände, Bauindustrie, Immobilienverbände, den Verband deutscher Pfandbriefbanken, Gewerkschaften und den Mieterbund. Beim Auftakttreffen bekräftigten alle das Ziel, den Neubau engagiert voranzubringen.

Im vergangenen Jahr sank die Zahl neu gebauter Wohnungen wieder unter 300.000. Diese Grenze war in den vergangenen 20 Jahren nur einmal überschritten worden: im Jahr 2020. Dann bremste die Pandemie den Neubau wieder ein. Putins Angriff auf die Ukraine ließ ihn dann regelrecht einbrechen. Im April sanken die Auftragseingänge in der deutschen Baubranche so stark wie seit zehn Jahren nicht: um gut 16 Prozent. Das dürfte der Beginn einer Talfahrt sein. Denn der Gesamtverband der Deutschen Wohnungswirtschaft (GdW) - Mitglied in Geywitz’ an sich bauwilligem Bündnis - meldete im Juli: 71 Prozent seiner rund 3.000 Mitgliedsunternehmen stellen Bauvorhaben zurück oder geben sie ganz auf. Seine Mitglieder, darunter kommunale Wohnungsunternehmen, Genossenschaften, aber auch die börsennotierte Vonovia, repräsentieren mit rund sechs Millionen Wohnungen fast ein Drittel der Mietwohnungen in Deutschland. "Vor allem bei sozial orientierten Wohnungsunternehmen implodieren die Planungen regelrecht", stellt Verbandspräsident Axel Gedaschko klar.

Es fehlt an Mietwohnungen

Jährlich müssten 100.000 Sozialwohnungen neu gebaut werden, da sind sich GdW-Präsident Gedaschko und Bauministerin Geywitz einig. Dieses Ziel wird seit Jahrzehnten nicht erreicht. Beispiel 2021: Insgesamt wurden nur drei Viertel der benötigten Wohneinheiten gebaut, davon aber die weitaus meisten als Wohneigentum. An Mietwohnungen entstanden nur halb so viele wie nötig, an gefördertem sozialem Wohnungsbau gerade mal ein Fünftel des Bedarfs.

Besser wird es in naher Zukunft kaum werden. "Unsere Mitglieder sind an einem Punkt, an dem es nicht mehr weitergeht", klagt Florian Straubinger, Sprecher des Verbands bayerischer Wohnungsunternehmen. Der Schwerpunkt der rund 500 Mitglieder - Genossenschaften, kommunale und kirchliche Unternehmen - liegt auf bezahlbarem Bauen. Zwei Drittel von ihnen wissen nicht mehr, wie das noch gehen soll. Die saarländische Wohnungswirtschaft sieht es ähnlich - trotz dort deutlich niedrigerer Bodenpreise. Und selbst in Sachsen-Anhalt, dem günstigsten Pflaster Deutschlands, klagt ein Genossenschaftsverband: Um die Kosten eines Neubaus über Mieteinnahmen zu finanzieren, müssten nun bis zu 20 Euro pro Quadratmeter verlangt werden. Bislang war München für so hohe Mieten bekannt, aber nicht Magdeburg.

Der Preisschock

Was hat Bauen so verteuert? Auf den ersten Blick infizierte vor allem das Coronavirus die Märkte. Die Pandemie führte ab April 2020 bei einer Vielzahl von Baustoffen zu Lieferengpässen. Binnen Jahresfrist lagen die Erzeugerpreise insgesamt gut zehn Prozent höher.

Am 24. Februar griff Russland die Ukraine an. Die damit einhergehende Drosselung der Gaslieferungen trieb die Preise für Energie und alle davon abhängigen Materialien weiter in die Höhe. Das Statistische Bundesamt meldete im Juli 2022 den höchsten Anstieg der Baupreise gegenüber einem Vorjahr seit Mai 1970. Neben der Teuerung verschärfte der Krieg auch die Lieferprobleme. "Mehr als 40 Prozent des in Deutschland verwendeten Baustahls stammen aus kriegsführenden Ländern", sagt Holger Schwannecke, Generalsekretär des Zentralverbands des Deutschen Handwerks. Der bayerische Handwerkspräsident Franz Xaver Peteranderl ergänzt: "Aus der Ukraine kommen oder kamen auch viele Komponenten, etwa für Parkette und Vorprodukte für Fliesen sowie Bitumen für Dächer."

Auf den Preisschock folgte der Zinsschock. Kaum hatte die amerikanische Notenbank Fed den Leitzins angehoben und die EZB Ähnliches angekündigt, gingen die Bauzinsen hoch. Das verdreifachte den Zinssatz für Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung im ersten Halbjahr. "Einen derart extremen Aufwärtstrend gab es zuletzt 1981", berichtet Max Herbst von der FMH-Finanzberatung. Wenigstens soll es nicht ganz so krass weitergehen. Anfang Juli prognostizierte Mirjam Mohr, Vorstandsmitglied beim Immobilien-Kreditvermittler Interhyp: "Wir erwarten momentan bis Ende des Jahres Zinsen für zehnjährige Darlehen von 3,5 bis etwa vier Prozent."

Der rapide Anstieg von Preisen und Bauzinsen brachte viele Finanzierungen institutioneller und privater Bauherren zum Einsturz. Neubau wurde abgesagt. Preis- und Zinsschock gehen zum weitaus größten Teil auf externe Faktoren wie Pandemie und Krieg zurück. Doch etliche weitere Faktoren, die Neubau stetig verteuern, sind "made in Germany".

Die hausgemachten Probleme

l Lange Planungszeiten Wo ganze Stadtquartiere neu entstehen sollen, zieht sich die Planung üblicherweise über Jahre bis Jahrzehnte hin. Ein Beispiel: das Quartier Michelangelostraße in Berlin. 2014 lief der städtebauliche Ideenwettbewerb. Auf 30 Hektar sollten bis zu 2.500 Wohnungen entstehen. Die Nachbarn protestierten. Sie wurden zur Beteiligung geladen, mehrfach, über Jahre. Die Ergebnisse stehen zum Download bereit: in drei Bänden! 2019 fielen dem damaligen Baustadtrat Vollrad Kuhn dann infrastrukturelle Probleme auf. Die zu lösen brauche viele Schrit- te: Einplanung der Investitionsmittel, Bürgerbeteiligung, Planfeststellungsbeschluss, Beauftragung von Firmen und schließlich Bau. Den Zeitbedarf schätzte er auf acht Jahre, mindestens. Die heutige Senatsverwaltung sieht den möglichen Baubeginn des neuen Quartiers 2035 - "abhängig vom laufenden Dialogprozess."

20 Jahre von der Idee bis zum ersten Spatenstich: Damit ist das Berliner Quartier leider kein Einzelfall. Lange Planungsprozesse haben so manches Projekt auch schon ganz sterben lassen. Makler Thomas Aigner nennt ein Beispiel aus München: Die Argenta-Unternehmensgruppe wollte in der Parkstadt Schwabing bis zu 800 Wohnungen bauen, darunter auch Sozialwohnungen. Nach zehn Jahren hatte die Stadt dafür noch immer kein Baurecht erteilt. Wohl aber bestand dort bereits Baurecht für Büros. Diese entstehen nun, 2024 wird Amazon als Hauptmieter einziehen.

l Zu strenge Bauvorgaben und Auflagen Das Problem ist bekannt. Das Bündnis bezahlbarer Wohnraum richtete eine Arbeitsgruppe eigens zur "Beschleunigung von Planungs- und Genehmigungsverfahren" ein. In deren "Hausaufgabenheft" steht: Bürgerbeteiligung, Digitalisierung, serielles und modulares Bauen, Vergabeverfahren, Planen und Bauen verknüpfen, rechtliche Vorschriften überprüfen, Planungs-, Ämter- und Baukapazitäten klären, Fachkräfte in Verwaltung und Bauwesen sichern und gewinnen. Viele wichtige Punkte. Nur: Wie soll eine bundesweite Arbeitsgruppe Fachkräfte für kommunale Ämter gewinnen? Und: Was nutzen selbst beste Vorschläge auf Bundesebene, wo doch das Bauordnungsrecht Ländersache ist und die Bauleitplanung ein Herzstück kommunaler Selbstverwaltung?

Die Spatzen pfeifen es schon lange von den Dächern: Bund und Länder müssten ihr Baurecht gründlich entschlacken, am besten auch vereinheitlichen. Bislang müssen sich Bauträger Bundesland für Bundesland durch Vorschriften ackern, damit am Ende zum Beispiel die Höhe von Balkonbrüstungen und die Breite von Fenstern jeweils den Vorgaben entsprechen. Bauministerin Geywitz wirbt unermüdlich dafür, Standards anzugleichen. Doch - wie die Unionsfraktion zu Recht bemerkt - sie ist eine "Königin ohne Land".

Der Bund kann seine Hände aber nicht in Unschuld waschen. Denn auch er macht immer mehr und immer schärfere gesetzliche Vorgaben. GdW-Präsident Axel Gedaschko hat nachgerechnet: In den vergangenen 20 Jahren haben sich - inflationsbereinigt - die Bauwerkskosten, also Kosten für Baukonstruktionen und technische Anlagen, verdoppelt: durch gestiegene Qualitätsanforderungen, besonders für Schallschutz, Wärmeerzeugung und Energieeinsparung. Das Bündnis bezahlbarer Wohnraum richtete denn auch eine Arbeitsgruppe "Klimagerechtes Bauen" ein. Ihre Aufgabenbeschreibung gleicht der Quadratur des Kreises. Sie soll (unter anderem) den nachhaltigen, klimagerechten, flächen- und ressourcenschonenden Neubau bei bezahlbaren Mieten voranbringen. Aktuell brechen aber gerade Neubauprojekte ein, die Klimaschutz und Bezahlbar- keit zusammenbringen wollten. Volker Leers, Verbandspräsident der saarländischen Wohnungswirtschaft, der selbst für 40 Millionen Euro Wohnungen bauen wollte, sagt: "Es ist absolut nicht möglich, Wohnungen im KfW-55-Standard ohne Förderung zu bauen." Mit Förderung hätten die Kaltmieten bereits bei elf bis 13 Euro pro Quadratmeter gelegen. Ohne müsste er mehr verlangen - das zahle in der Region aber niemand. Die Folge: null Neubau.

l Der Förderschock Das grundsätzliche Förderaus für Neubauten, die nur 55 Prozent der Primärenergie eines Referenzhauses verbrauchen, geht noch auf die Kappe der Großen Koalition. Doch Bundeswirtschaftsminister Robert Habeck verantwortet deren vorzeitigen Stopp sowie das Drama um die Fördermilliarde für nachhaltige KfW-40-Effizienzhäuser, die binnen Stunden vergeben war. Beides verunsicherte die Baubranche zutiefst. Zukunftsaussichten? Längere Hängepartie mit anschließender Verschärfung der Vorgaben.

Zwar verkündete die Bauministerin Mitte Juli ein "Sofortprogramm für Klimaschutz". Doch wird dies nicht sofort umgesetzt. Ihre Zulieferung ist Teil des geplanten großen Klimapakets der Bundesregierung - und das liegt wegen Unstimmigkeiten derzeit auf Eis. So gehen Geywitz’ Vorschläge erst mal zur Stellungnahme an den "Expertenrat für Klimafragen".

Dennoch wird die Durchsetzung einiger Punkte erwartet: Mit der Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) soll gesetzlich festgeschrieben werden, dass ab 2024 jede neu eingebaute Heizung zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben wird und ab 2025 Effizienzhäuser 40 mit Nachhaltigkeitssiegel der Standard im Neubau werden (voraussichtlich ohne Förderung). Die Novelle des GEG soll zusammen mit der des Erneuerbare-Energien-Gesetzes (EEG) besprochen werden. Das bedeutet: Selbst wenn das GEG 2023 wie geplant im Januar in Kraft tritt, dürften seine Inhalte erst kurz zuvor verabschiedet werden. So wird Projektplanung von Amts wegen lahmgelegt.

Nächste Hürde: die EU. Laut Experten erfülle das deutsche GEG noch lange nicht die europäische Energie-Richtlinie (EPBD). Die verlangt, dass ab 1. März 2030 alle Neubauten null Emissionen haben. Dafür braucht jedes Gebäude sein eigenes Kraftwerk, etwa Solar- oder Windkraftanlage oder Blockheizkraftwerk, kombiniert mit Solarthermie, Wärmepumpe oder Geothermie. Die bundesweit überlegte und in einigen Bundesländern bereits bestehende Solardachpflicht ist also nur ein Anfang.

l Fürs Klima sind die gesetzlichen Auflagen prima. Nur: Wie lassen sich die Vorgaben erfüllen, wenn Rohstoffe und Material fehlen, die Lieferung hakt und es zu wenige Fachkräfte gibt, die das Ganze installieren? 150.000 offene Stellen in der Baubranche sind bei Arbeitsagenturen gemeldet. Der Zentralverband des Deutschen Handwerks geht sogar von rund 250.000 Handwerkern aus, die fehlen. Besonders groß sind die Lücken in Berufen, die es für die Klimawende braucht. Zum Fachkräftemangel trug die Bildungspolitik bei, die jahrzehntelang fürs Studium warb. Seit 2011 schreibt sich denn auch jeweils über die Hälfte eines Jahrgangs an Uni oder Hochschule ein. Nur: Mit Akademikern allein wird kein Haus gebaut.

l Der Investorenschock Wie viele Vorgängerregierungen will auch die Ampel Mieter schützen: Die Mietpreisbremse soll bis 2029 verlängert, Mieterhöhungen binnen drei Jahren auf maximal elf statt früher 15 Prozent begrenzt werden. Kommunen über 100.000 Einwohner müssen qualifizierte Mietspiegel erstellen, zu deren Berechnung Mietverträge der vergangenen sieben Jahre herangezogen werden. Klingt super sozial. Nur: Wer soll unter diesen Umständen bereit sein, Wohnungen zu bauen und zu vermieten?

l Brennpunkt Berlin Die Hauptstadt führte vor, was passiert, wenn die "sozial gerechten" Zügel zu streng angezogen werden. Der vorübergehend gültige Mietendeckel halbierte die Zahl angebotener Mietwohnungen binnen kürzester Zeit. Doch die Regierende Bürgermeisterin Franziska Giffey nimmt nun trotzdem einen neuen Anlauf. Sie will die Miete für bestimmte Einkommensgruppen auf 30 Prozent des Haushaltseinkommens beschränken. Im Juni gründete sie ihr lokales "Bündnis für Wohnungsneubau und bezahlbares Wohnen". Bündnispartner BFW Landesverband Berlin/Brandenburg ruft seine 250 Mitgliedsunternehmen auf, diese und weitere Forderungen freiwillig einzuhalten. Unter diesen Vorzeichen sollen jedes Jahr 20.000 neue Wohnungen entstehen.

"Völlig utopisch", urteilt André Adami, Bereichsleiter Wohnen des Analysehauses Bulwiengesa. Nach seiner Beobachtung ziehen sich aktuell viele Investoren aus Berlin zurück: gut die Hälfte der privaten Kapitalanleger, mindestens ein Drittel der Selbstnutzer und eine ganze Reihe institutioneller Investoren. Viele Bauprojekte liegen auf Eis. Fürs übernächste Jahr rechnet Adami mit der Fertigstellung von vielleicht 10.000 Einheiten.

Die Lösungen

Bauministerin Geywitz sieht die Zukunft in seriellem Bauen und Typengenehmigungen. Sie hofft insgesamt auf "innovative Lösungen" und predigt Verzicht als Alternative: "Wenn du ein neues Haus bauen willst, heißt das nicht zwangsläufig, dass es neu gebaut werden muss." Schließlich reiche auch mal eine Sanierung, etwa des Elternhauses.

Ein radikal neuer Ansatz aber wäre, Investoren anzulocken statt zu verschrecken. Vermieter sind nicht zwingend Geldhaie. Im März veröffentlichte das Institut der Deutschen Wirtschaft die aktuellen Eigentumsverhältnisse: Danach halten private Vermieter nahezu zwei Drittel aller Mietwohnungen und -häuser in Deutschland. Sie stammen aus allen Einkommensklassen. Die meisten erhöhen die Miete nur bei Mieterwechsel. Gesetzgebung und Rechtsprechung sollten auch ihre Interessen berücksichtigen. Bauherren, gerade auch privaten, würde eine Reform der Grunderwerbsteuer helfen, wie sie Bundesfinanzminister Christian Lindner anregt. Es wäre auch schon ein Fortschritt, wenn die jetzige Länder-Rallye um den höchsten Steuersatz endlich ein Ende hätte. Institutionellen Investoren, die gerade für den Bau von Mietwohnungen wichtig sind, würden Sonderabschreibungen, Investitionszulagen und eine verlässliche Förderung helfen.

Einen entscheidenden Punkt, den Mangel an Planungssicherheit, hat die Politik wenigstens schon mal erkannt. Im bundesweiten Bündnis für bezahlbares Wohnen wurde eine eigene Arbeitsgruppe für "langfristige und dauerhafte Investitionen" eingerichtet. Sie soll für "verlässliche, auch neue investive Impulse der öffentlichen Hand und Planungssicherheit für alle beteiligten Akteure" sorgen. Schön, wenn das Vorhaben nicht nur auf dem bekanntlich geduldigen Papier stehen bliebe.

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