Die neue Lust auf Ackergold

von Elisabeth Schönert, €uro Magazin

Nein, den Bauernhof im Odenwald, auf dem Benedikt Förtig aufgewachsen ist, den gibt es nicht mehr. Die paar Milchkühe, die Schweine, die Hühner, dazu 70 Hektar Anbaufläche, die wurden aufgegeben - "zu klein". Nur die Forstwirtschaft, die betreibt seine Familie noch. Stattdessen wurde Förtig "Landwirt der Generation 3.0": BWL-Studium, dann an die University of California, kurzer Ausflug ins Internetgeschäft und nun, mit nur 30 Jahren, ist er im Vorstand der KTG Agrar, des führenden, börsennotierten Agrarbetriebs Deutschlands. Anbaufläche: 45 000 Hektar.

Förtigs Werdegang steht für den Wandel in der deutschen Landwirtschaft. Wachsende Anbauflächen, hocheffiziente Maschinen, Mitarbeiter mit Uni-Abschluss - die Mutation einer Branche in einer globalisierten Welt. Nun gewinnt der Wandel an Tempo. Denn immer mehr Investoren entdecken Landwirtschaft als Investment. Sie treiben die Preise für landwirtschaftliche Flächen und verändern damit Strukturen.

Echte Werte. "Seit der Finanzkrise ist das Interesse an Real Assets wie forst- und landwirtschaftlichen Flächen in Deutschland bei hochvermögenden Unternehmerfamilien stark gestiegen", sagt Markus Küppers, Vorstand der Deutschen Oppenheim Family Office AG. "Unsere Mandanten trauen der angeb­lichen Ruhe der Finanzmärkte nicht vollständig, sie suchen nach Katastrophenschutz, falls die großen geldpolitischen Experimente unserer Zeit doch nicht zum Ziel führen, ebenso wie nach Alternativen zu den niedrigen Zinsen." Das Vermögen vor Euro-Desaster und Infla­tion zu sichern, es für spätere Genera­tionen wertbeständig anzulegen und nebenbei noch zu diversifizieren - das sind die Anlagemotive.

Meist stammen die Investoren aus dem Westen Deutschlands, gekauft wird hingegen fast immer im Osten der Republik, denn dort sind nicht nur die Bodenpreise halb so hoch, sondern dank der Struktur der ehemaligen LPG-Betriebe der DDR gibt es überhaupt ein Angebot an großen Flächen. Während in den ­alten Bundesländern kaum ein Bauer ­seine kleine, meist ererbte Parzelle veräußert, steht bei vielen Ostbetrieben in den nächsten Jahren die Nachfolge an. Historisch nicht so eng mit ihrem Land verflochten, sind sie verkaufswilliger.

Die Liste der Neubauern liest sich wie das "Who’s who" des deutschen Mittelstands: Fielmann, Steinhoff, Viessmann, Termühlen. Sie wurden als Optiker reich, in der Möbelbranche, mit Heiztechnik oder dem Aufbau der MLP-Vermögensberatung. Nun legen sie ihr Geld in der Landwirtschaft an. Die jährlichen Renditen landwirtschaftlicher Flächen liegen - bezogen aufs eingesetzte Kapital - bei zwei bis maximal vier Prozent, doch dafür müssen Boden und Lage top sein. Kontinuierlicher Cashflow durch Pachteinnahmen und Subventionen sind garantiert. 300 Euro je Hektar überweist die EU als Direktzahlung, unabhängig von der Größe des landwirtschaftlichen Betriebs. Das fördert Großbetriebe, die Skaleneffekte nutzen und ihr Land günstiger bestellen können als Kleinbauern.

Hinzu kommt die extreme Wertsteigerung bei Ackerboden, der sich in den vergangenen Jahren zum Spitzenreiter in den Vermögensaufstellungen mauserte: Laut Statistischem Bundesamt stiegen die Verkaufswerte für landwirtschaftliche Flächen bundesweit von 2009 bis 2013 um über 50 Prozent. "Die Preise steigen immer noch, derzeit im Osten Deutschlands schneller als im Westen", sagt Förtig. Und: "Wir sehen keinen Grund, warum die Preise landwirtschaftlicher Flächen im Osten nicht auf Westniveau kommen sollten und kalkulieren, dass sich die Preise im Osten von derzeit durchschnittlich 20 000 Euro je Hektar auf bis zu 33 000 Euro im Jahr 2020 erhöhen." Vor zehn Jahren kaufte KTG Agrar im Osten Boden noch für 6500 Euro je Hektar. Angetrieben wurde die Entwicklung auch durch die staatliche Treuhand-Nachfolgegesellschaft BVVG, die Ackerland meistbietend verkaufte und so neue Richtwerte schuf.

Acker wird teurer. Nicht nur private, auch institutionelle Anleger gieren nach landwirtschaftlichen Flächen. "Keine Woche vergeht, ohne dass uns ein ins­titutioneller Investor seine Flächen zur Pacht anbietet oder eine Kooperation wünscht", bestätigt Förtig. Irgendein Bauer muss die eroberten Flächen schließlich bewirtschaften. "Zu den institutionellen Anlegern zählen Family ­Offices und Versorgungswerke ebenso wie Versicherungen. Sie sind bereit, Preise zu zahlen, die sich kein landwirtschaftlicher Betrieb leisten kann." Die Konsequenz für KTG Agrar: "Wir ziehen uns aus dem Landkauf in Deutschland zurück." Jetzt wird gepachtet.

Doch auch die Pachtpreise erhöhten sich seit 2005 um 38 Prozent auf durchschnittlich 243 Euro je Hektar. Besonders kleinere Betriebe, die gezwungen sind, mit Flächenwachstum rentabel zu bleiben, trifft die Entwicklung hart. Gewohnt, ihr Land zu besitzen, müssen sie sich jetzt einer Umschichtung der Eigentumsverhältnisse stellen.

"Die Trennung von Eigentum und Bewirtschaftung wird in Deutschland weiter zunehmen", prognostiziert Gerd Böckenhoff, Chief Investment Officer des Agrar-Finanzspezialisten Rabo Farm. Aufgebende Landwirte werden ihre Flächen ebenso verpachten wie Investoren. "In Großbritannien gingen 2013 rund 50 Prozent der verkauften landwirtschaft­lichen Flächen an Investoren außerhalb der Landwirtschaft." Wachstumswillige Landwirte pachten diese Flächen dann, da ihnen das Kapital zum Erwerb großer Flächen fehlt oder sie sich nicht so hoch verschulden wollen. In Deutschland sieht Böckenhoff Kooperationen unter Kleinbetrieben entstehen, die gemeinsam wirtschaften, um so Größenvor­teile zu generieren. Flächenzusammenlegung, gemeinschaftliche Maschinennutzung - Landwirte, deren Abnehmer die Großkonzerne der Lebensmittelindus­trie sind, müssen mit deren Marktmacht umgehen lernen und Kosten senken.

Natürlich rufen diese Entwicklungen den Bauernverband auf den Plan. "Wir sehen das Fluchtkapital der Anleger in die Landwirtschaft mit Besorgnis", warnt Udo Hemmerling, stellvertretender Generalsekretär. Zwar erschwere das Grundstücksverkehrsgesetz den Aufkauf landwirtschaftlicher Flächen durch Nicht-Landwirte massiv - räume es Landwirten doch ein Vorkaufsrecht ein. Jedoch könnten vermögende Investoren diese Regelung umgehen, indem sie ganze Betriebe kauften. Dann bleibt der Eigentümer des Bodens gleich und das Gesetz ist ausgehebelt.

Vorkaufsrecht für Bauern. Daher drängt der Bauernverband darauf, dass wenigstens das Vorkaufsrecht der Bauern gestärkt wird. "Die zentrale Frage ist: Wer ist vorkaufsberechtigt? Landwirte müssen den Vorzug auch gegenüber ­Naturschutzverbänden bekommen", fordert Hemmerling. Ein hoher Anteil an Eigentum sei für Bauern notwendig, nur so könnten sie Investitionen etwa in moderne Stallanlagen tätigen. "Bei einer Pacht haben Bauern einfach keine langfristige Sicherheit für ihre Investitionen."

Dass die Tierbestände wachsen, die Flächengröße der einzelnen Betriebe ­zunehmen werden und der Output der Betriebe ansteigt, ist für die Wissenschaftler vom Thünen-Institut (TI), dem Bundesforschungsinstitut für ländliche Räume, klar. Sie warnen aber auch vor potenziellen Problemen: "Monokulturen können verstärkt entstehen, das birgt Gefahren für den Boden", meint TI-Experte Andreas Tietz. So breiten sich Mais und Raps immer mehr aus. Mancher Bauer und viele Investoren fütterten ihre Biogasanlagen mit Mais und erhielten den garantierten Biogas-Strompreis auch bei Monokulturen, bis ein Neubau solcher Anlagen mit dem Erneuerbare-Energien-Gesetz 2014 unattraktiv wurde. Doch die zuvor errichteten Anlagen sind geschützt und liefern heute konstante Einnahmen.

"Die Börse zahlt gut für Mais, daher wird er gern angebaut. Und: Mais ist die einzige Pflanze, die jede Menge Gülle aus Intensivtierhaltung aushält. In Regionen mit industrieller Tierhaltung ist Gülle oft ein teures Entsorgungsprodukt", warnt Reinhild Benning, Leiterin Agrarpolitik beim Umweltverband BUND.

Dann wäre da noch der Wald der ­Förtigs. International spielen Waldinvestments eine große Rolle. "Dort, wo Forstwirtschaft professionell betrieben wird, können Renditen von jährlich zehn Prozent und mehr erzielt werden. In Deutschland liegen sie bei einem Prozent", sagt Matthias Dieter vom TI. "Gesetzliche Regulierungen schränken die Bewirtschaftung stark ein." Zudem kommen selten große Flächen auf den Markt. Und wenn, dann stoppen Bürgerinitia­tiven den Verkauf - wie beim schleswig-holsteinischen Landesforst. Der Wald ist den Deutschen eben heilig.

Und er braucht nicht so viel Pflege. Um seinen Wald kann sich Benedikt Förtig auch noch kümmern, wenn er von der nächsten Dienstreise aus Asien oder den USA zurückkommt. Dringender ist ein anderes Projekt: Für KTG Agrar soll er den Export kräftig steigern. Mit Convenience-Produkten, denn in der Verarbeitung und Veredelung der Ernten liegt die Zukunft. Fette Margen inklusive.