Deutsche Immobilien: Der Boom geht weiter!

von Markus Hinterberger, Euro am Sonntag

Patrik Schumacher ist alles ­andere als rechts. Dennoch musste sich Schumacher schon Hitler-Vergleiche anhören. Und das nicht, weil der Chef des internationalen Architekturbüros Zaha Hadid Deutscher ist, sondern weil er Dinge über das Wohnen sagt, die manche nicht gern hören: Der gebürtige Kölner hält sozialen Wohnungsbau für wenig sinnvoll. Und er hätte es am liebsten, wenn der Staat und die Kommunen gar keine Wohnungen bauen würden.

"Wenn sich wohlmeinende Stadtplaner raushalten, können die Milieus zusammenfinden, die auch zusammengehören", sagte Schumacher vor Kurzem dem "Handelsblatt". Dabei ist der Architekt kein Verfechter von ­Luxus um jeden Preis. "Wenn es nur entweder superteure oder geförderte Wohnungen gibt, wird die Mittelschicht aus den Städten verschwinden", erklärt er.

Der Aufruhr um die Aussagen eines Stararchitekten zeigt, wie emotional die Debatte ums Wohnen derzeit geführt wird. Auch im siebten Jahr des Immo­bilienbooms steigen Kaufpreise und Mieten weiter. Und sie sorgen mancherorts dafür, dass alteingesessene Mieter aus ihren Vierteln verdrängt werden, weil sie sich den Wohnraum nicht mehr leisten können. Das ruft die Politik auf den Plan. Doch deren Erfolge sind rar.

Es gibt seit Jahren ein Bündnis für ­bezahlbares Wohnen, aber die eigentlichen Bündnispartner sind zerstritten: Die Politik will günstige Wohnungen und sieht die Immobilienwirtschaft in der Pflicht. Die wiederum erklärt, man könne nicht günstig bauen, wenn Bauland weiterhin so teuer ist und Bund, Länder und Kommunen nicht wenigstens ihr Bauland zum Vorzugspreis hergeben. Ein Teufelskreis, der, wenn er nicht durchbrochen wird, Preise und auch Mieten weiter steigen lässt.

Für Eigentümer und alle, die darüber nachdenken, es zu werden, ist das eine gute Nachricht. Denn selbst wer jetzt im Vergleich zu den vergangenen Jahren teuer kauft, kann damit rechnen, dass seine Immobilie an Wert gewinnt.

Dennoch birgt die Rechnung Tücken. Wer eine Wohnung oder ein Haus unabhängig von der Überlegung kauft, die Immobilie selbst zu bewohnen oder sie zu vermieten, muss mehrere Aspekte beachten.

Die Lage: Das Wo entscheidet

Die Lage ist wichtiger denn je. Denn es ist schlicht falsch, von einem bundesweiten Immobilienboom zu sprechen. In einigen Regionen Deutschlands - darunter finden sich auch einige Großstädte (siehe pdf-Tabelle unten) - findet dieser Boom nicht statt. Dort werden immer weniger Menschen leben. Und die Mieten und Kaufpreise werden eher sinken. Markus Grabka vom Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) geht davon aus, dass in einem Drittel der gut 400 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte die Preise von Eigentumswohnungen bis 2030 um 25 Prozent ­fallen. "Vor allem Regionen in Ostdeutschland werden von dieser Entwicklung betroffen sein", so Grabka. Aber auch in Teilen von Rheinland-Pfalz, Niedersachen, dem Saarland und sogar in einigen Regionen Bayerns werden Wohnimmobilien demnach eher an Wert verlieren.

Gleichwohl wird es Regionen geben, in denen die Preise aller Voraussicht nach weiter steigen. Das sind neben den Metropolen Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf - und deren Umland - auch kleinere Städte. Diese müssen wirtschaftlich stark sein, eine Universität oder Hochschule beheimaten oder beides bieten.

Denn Unis und Hochschulen locken junge Menschen. Diese gründen gegen Ende des Studiums Familien und werden sesshaft. Oft gerade dann, wenn sie bei Unternehmen, die von Absolventen der Uni gegründet wurden, Jobs finden. Als solche "Schwarmstädte" gelten etwa Tübingen, Mainz, Würzburg, Jena und Ulm, aber auch Greifswald. Dessen Umland wiederum gilt im Gegensatz dazu als eine der Regionen mit der stärksten Abwanderung.

Weil Top oder Flop beim Kauf oft nahe beieinanderliegen, sollte jeder, der kauft oder baut, die Region, die Gemeinde, das Viertel und selbst die Straße, in der das Anwesen liegt, genau betrachten. Die Region kann zwar pros­perieren, ist aber das Viertel, das man sich ausgesucht hat, schlecht an den öffentlichen Verkehr und ans Straßennetz angebunden, wegen des nahen Flughafens zu laut oder gibt es sonstige Störfaktoren, kann der Wert der Immobilie sinken - und auch die Miete, die sie abwirft, unterdurchschnittlich sein. "So platt es klingt, Vermieter sollten nur dort kaufen, wo sie auch selbst wohnen würden", sagt der Rosenheimer Immobiliensachverständige Michael Kiefer.

Die Rendite: Was rauskommt

Nicht nur für Vermieter, sondern auch für Selbstnutzer ist die Rendite ihres Anwesens interessant, schließlich kann es sein, dass man umzieht und das alte Zuhause nicht verkaufen, sondern vermieten will.

Die Rendite errechnet sich aus der Jahresmiete geteilt durch den Preis. In der Tendenz sinken die Renditen. Das hat mehrere Gründe. Die weiterhin niedrigen Zinsen sorgen dafür, dass viele klassische Sparformen sich fast gar nicht mehr lohnen, Baugeld aber weiterhin günstig ist. ­Infolgedessen wollen immer mehr Menschen ihren Wunsch, eine eigene Immobilie zu besitzen, in die Tat umsetzen.

Diese Nachfrage treibt Kauf- und Mietpreise zusätzlich. Wer für viel Geld eine Wohnung gekauft hat, will, dass sie sich mithilfe einer hohen Miete auch rentiert. Durch die Mietpreisbremse und Kappungsgrenzen können Vermieter die Mieten aber nicht willkürlich hoch ansetzen. Das funktioniert höchstens in Spezialfällen wie bei exklusiven Neubauten.

Im Vergleich zu den Preisen sind die Mieten hierzulande in den jüngsten Jahren daher recht langsam gestiegen. Das ist nicht ungewöhnlich. Viele Experten sind der Ansicht, dass die Mieten trotz staatlicher Eingriffe auch weiter steigen werden.

Laut Immobilien-Atlas des Wirtschaftsmagazins €uro, Schwesterblatt von €uro am Sonntag, legten die Mieten in den deutschen Zuzugsregionen in den vergangenen fünf Jahren um etwa 30 Prozent zu. Die Preise verteuerten sich aber um mehr als die Hälfte. Das drückt die Renditen. "Die Mietrenditen nehmen seit 2012 in 71 der 76 deutschen Großstädte ab. In Bochum, Herne, Duisburg, Gelsenkirchen und Oberhausen stagnieren sie", sagt ­Michael Steffen, Marktanalyst bei der Plattform Immobilienscout24.

In den genannten Städten - und einigen anderen wie Chemnitz oder Cottbus - mögen die Renditen mit fünf Prozent und mehr zwar vielversprechend hoch sein. Aber da immer mehr Menschen die Region verlassen, wird die Suche nach Mietern schwieriger. Der Wert der Immobilien dürfte sinken.

Auch in den sieben größten deutschen Städten sind die Renditen in den vergangenen fünf Jahren im Durchschnitt um einen Prozentpunkt gesunken (siehe pdf-Tabelle unten). In München, Deutschlands teuerster Stadt, sind sie im Schnitt bei 3,2 Prozent angekommen. Abzüglich Steuern, nicht auf den Mieter umlegbaren Nebenkosten und Instandhaltungsrücklage bleiben unterm Strich im Schnitt noch zwischen 1,5 und zwei Prozent Rendite übrig.

Das mag angesichts von Tagesgeldspitzenzinsen von 0,8 Prozent gut klingen. Doch Immobilien sind kein Gut, das sich wie eine Aktie binnen kurzer Zeit verkaufen oder wie ein Tagesgeldkonto auflösen lässt. Teilweise kann es auch in einer boomenden Stadt Monate dauern, bis ein Haus oder eine Wohnung vermarktet ist.

Die Bremse: Warum sie nicht greift

Die Miete erhöhen - das klingt einfach, ist es allerdings nicht. Neben der Mietpreisbremse, die nur bei Neu­vermietungen und in bestimmten Gebieten greift, gilt bundesweit die so­genannte Kappungsgrenze. Sie besagt, dass ­Mieten in laufenden Verträgen binnen drei Jahren nur um maximal 20 Prozent steigen dürfen. In besonders angespannten Wohnungsmärkten, in denen oft auch die Mietpreisbremse gilt, liegt die Grenze sogar bei 15 Prozent.

Möblierte Apartments sind von der Mietpreisbremse ausgenommen. Daher empfiehlt es sich für Besitzer kleinerer Wohnungen, diese mit zweckmäßigen und robusten Möbeln auszustatten. Stimmt die Lage, kann es sich auch ­lohnen, eine Wohnung oder ein Haus als Ferienunterkunft zu nutzen. Doch Vorsicht: In einigen Großstädten, in denen Wohnraum chronisch knapp ist, drohen Vermietern, die ihre Objekte zu Ferienwohnungen umwidmen, Bußgelder von bis zu 50.000 Euro.

In einigen Städten wie Berlin und Freiburg haben es Eigentümer zudem besonders schwer, ihre Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln. Die Städte haben sogenannte Milieuschutzgebiete geschaffen. Darin soll die ursprüngliche Bevölkerungsstruktur erhalten bleiben und Luxus­sanierung verhindert werden. In diesen Zonen, über welche die jeweilige Stadtverwaltung Auskunft gibt, kann es auch sein, dass Eigentümer gar nicht oder nur eingeschränkt renovieren oder modernisieren können.

Dazu kommt: Bundesjustizminister Heiko Maas (SPD) will noch vor der Wahl im September die Mietpreisbremse verschärfen. Künftig müssen Vermieter dem neuen Mieter die Miete des Vormieters nennen. Zudem soll es nun auch Geldbußen geben, wenn Vermieter in Neuverträgen mehr als zehn Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Derzeit ist die Union strikt ­gegen diese Pläne. Doch in einem Wahljahr können sich Überzeugungen schnell ­ändern.

Die Investitionen: Was Wert steigert

Wer seine Immobilie wertvoller machen will, um beispielsweise höhere Mieten verlangen zu können, sollte investieren. Doch einfach ein neues Bad einbauen und die Miete erhöhen, ist zu kurz gesprungen. Laut Gesetz müssen die Arbeiten den Wohnwert erhöhen, Energie einsparen oder der Vermieter muss dazu gezwungen sein, weil etwa die Energieversorgung vom Lieferanten umgestellt wurde. Trifft einer oder mehrere dieser Fälle zu, kann der Vermieter die Jahresmiete um elf Prozent der Modernisierungskosten erhöhen. Doch Vorsicht: Wird die Wohnung nach den Arbeiten neu vermietet, gilt die Mietpreisbremse weiterhin. Erst wenn die Wohnung so umfassend renoviert wurde, dass die Kosten bei mindestens einem Drittel der Neubaukosten liegen, fällt die Wohnung oder das Haus aus der Mietpreisbremse und gilt zumindest rein formal als Neubau.

Nicht selten ergibt sich sogar die Möglichkeit, die Immobilie zu vergrößern. "Oft gibt es gerade in Hinterhöfen noch ungenutztes Baurecht", sagt Nikolaus Kuner vom Münchner Immobilienunternehmen RC Realconsult. Auskünfte hierzu gibt das zuständige Bauamt. In einigen größeren Städten gibt es Beratungscenter. Doch Bauen um Bestand ist kein einfaches Unterfangen: Es gibt genaue Vorgaben, wie Um- und Ausbauten auszusehen haben, um das Straßenbild nicht zu beeinträchtigen. Hier spielt die Gestaltung der Fassaden und die Höhe des Gebäudes eine Rolle, was vor allem dann interessant wird, wenn es darum geht, das Dach auszubauen.

Ganz gleich, in welchem Umfang an- oder umgebaut werden soll, Kuner rät, einen Architekten, der sich mit Ausbauten und Nachverdichtung auskennt, zu­rate zu ziehen. "Ein solcher Fachmann, kennt die Regelungen, was die Höhe von Gebäuden und die Abstände zwischen ihnen anbelangt sowie die lokalen Vorgaben wie die Stellplatzverordnung. Er kann auch helfen, die Baugenehmigung und Fördergeld zu bekommen."

Bei Baudenkmälern können Umbauten, je nach Art des Denkmals, schwierig werden. Aber hier gibt es spezielle Fördertöpfe, und versierte Architekten helfen, so zu planen, dass das Denkmal­amt zustimmt.

Die Kosten für solche Umbauten können wie Renovierungen auf die Mieter, sofern sie davon profitieren, umgelegt werden. Neu geschaffene Wohnräume unterliegen zunächst auch nicht der Mietpreisbremse. Gleichzeitig können die Mieter im Bestand ihre Miete um bis zu 25 Prozent mindern, wenn sie durch den Baulärm und den Schmutz beeinträchtigt werden. "Sprechen Sie den Umbau und die damit verbundenen Unannehmlichkeiten im Vorfeld klar und deutlich an und seien Sie bei der Miete entgegenkommend", rät Kuner.

Generell gilt: Wer eine Immobilie besitzt, sollte immer wieder in das Anwesen investieren. Als Faustregel gilt ein Euro pro Monat und Quadratmeter Wohnraum als sogenannte Instandhaltungsrücklage. Diese reicht aber in der Regel nur, um laufende Reparaturen zu decken. Wer größere Veränderungen plant, sollte deutlich mehr zurücklegen.

Es lohnt sich immer, Wohneigentum nicht nur in Schuss zu halten, sondern auch immer wieder zu modernisieren - auch in Regionen, in denen die Menschen eher abwandern. Zwar gilt nach wie vor die Maklerweisheit: Lage, Lage, Lage. Aber eine Topwohnung in einer vielleicht nicht ganz so guten Lage wird deutlich häufiger einen Mieter finden.

Die Zukunft: Das Umland kommt

Obwohl die Zahl der Menschen, die hierzulande leben, in den kommenden Jahrzehnten sinkt, wird die Zahl der Haushalte in der Tendenz eher gleich bleiben. Das heißt: Wohnimmobilien in der richtigen Region bleiben begehrt. Die weiter steigenden Preise aber haben Folgen. Reiner Braun vom Forschungshaus Empirica sieht künftig starken Zuzug ins Umland der großen Ballungsräume: "Hier gibt es in der Regel noch mehr freie Flächen und bezahlbaren Wohnraum."

Investor-Info

Offene Immobilienfonds
Noch in der Nische

Wer nicht gleich eine ganze Wohnung als Anlageobjekt kaufen möchte, kann mit Offenen Immobilienfonds in Wohnimmobilien einsteigen. Das Gros der Produkte engagiert sich in Gewerbeobjekten wie Bürohäuser und Einkaufszentren. Drei Gesellschaften offerieren Fonds, die ausschließlich in Wohnungen investieren. Der älteste ist der Wertgrund WohnSelect D, dessen Wert in den vergangenen fünf Jahren um beachtliche 32 Prozent zulegte. In der Aufbauphase befinden sich die Portfolios des Fokus Wohnen Deutschland (ISIN: DE 000 A12 BSB 8) und des UniImmo: Wohnen ZBI (DE 000 A2D MVS 1).

Ersterer ist seit knapp zwei Jahren auf dem Markt, Letzterer startet am 28. Juli. Der WohnSelect D nimmt derzeit kein frisches Geld an und kann nur über die Börse erworben werden. Der Fokus Wohnen Deutschland sammelt von Montag an für kurze Zeit Geld ein. Wer in den neuen UniImmo: Wohnen ZBI investieren möchte, kann bereits Anteile bei Volks- und Raiffeisenbanken zeichnen. Um für Stabilität zu sorgen, gelten bei Offenen Immobilienfonds lange Fristen. Anteile müssen mindestens zwei Jahre lang gehalten werden, die Kündigungsfrist beträgt ein Jahr.

Aktien
Dividendenwert Vonovia

Der Immobilienboom hat die Kurse vieler ­Unternehmen in der Branche nach oben getrieben. Deutschlands größter Vermieter von Wohnimmobilien hat es sogar in den DAX geschafft. Im Mai erhöhten die Bochumer ihre Prognose. Das operative Ergebnis aus dem laufenden Geschäft soll 2017 inklusive der übernommenen österreichischen Conwert auf 900 bis 920 Millionen Euro steigen. Das wäre ein Plus von 20 Prozent zum Vorjahr. Der eigene Bestand an bundesweit 355.000 Wohnungen ist nahezu voll vermietet. Die Miet­einnahmen steigen, nicht nur durch Zukäufe. Vonovia hatte zuletzt verstärkt in Modernisierungen investiert und kann höhere Mieten durchsetzen. Die Dividendenrendite der Aktie liegt über dem DAX-Durchschnitt.

Grafik: Baufertigstellungen und Baugenehmigungen - Entwicklung seit 2012 PDF

Im Überblick: Wie sich Mieten und Kaufpreise in den 50 größten Städten seit 2012 entwickelt haben PDF