Ferienimmobilien: Balkan statt Ballermann

von Stefan Rullkötter, Euro am Sonntag

Die Touristenzahlen in Kroatien brechen derzeit alle Rekorde. Im ersten Halbjahr 2017 besuchten rund 5,4 Millionen Urlauber das Land an der Adria. Jeder vierte von ihnen kam aus Deutschland. Im Vergleich zum ehemals beliebten Reiseziel Türkei und dem hoffnungslos überbuchten Spanien sind die Gästezahlen aber noch bescheiden.

Die rund 1.800 Kilometer lange Küste mit vorgelagerten Inseln und die zahlreichen attraktiven Strände entlang der Adria laden nicht nur in der Hauptsaison zum Verweilen ein. Viele deutsche Gäste denken derzeit über einen Immobilienkauf in den Ferienregionen am Rande des Balkans nach.

Seit Kroatien im Juli 2013 der EU beigetreten ist, haben es EU-Bürger leichter, Immobilien zu kaufen. Anders als in Deutschland genügt ein formloser Vertrag mit dem Verkäufer. Um keine Schwarzbauten zu erwerben, ist aber auf jeden Fall die Einschaltung eines Anwalts und Notars empfehlenswert.

Die Rechtsexperten können nicht nur Eigentumsverhältnisse zuverlässig klären, sondern sind auch für die Eintragung ins Grundbuch und eine Beglaubigung des Kaufvertrags vonnöten. Ihre Dienstleistungen sind erschwinglich: "Notare verlangen für die Beglaubigung von Unterschriften eine geringe Gebühr von 100 Euro, Anwälte berechnen für Eintragung und Vertragsgestaltung - je nach Arbeitsaufwand - zwischen 600 und 1.000 Euro", sagt Andreas Dussmann, der mit seiner Firma Dussmann Homes (DH) seit 14 Jahren als Projektentwickler in Kroatien arbeitet.

Bei den Abgaben langt der kroatische Fiskus bei Privatpersonen dagegen kräftig zu. Beim Kauf von Grund und Boden werden vier Prozent Grunderwerbsteuer fällig, auf den Preis von Gebäuden 25 Prozent Mehrwert­steuer. Ein Steuerkniff: Wird das Objekt über eine Firma erworben, können diese Abgaben als Vorsteuer geltend machen. Jedoch muss der Inhaber seine Immobilie dann für zehn Jahre vermieten und eine Lizenz beim Tourismusverband beantragen. Die Vermietung via Firma ist mit einem Steuersatz von 20 Prozent günstiger als bei Privatvermietungen, hier beträgt der Satz 40 Prozent. Dazu kommen noch einige Hundert Euro Grundsteuer im Jahr, die von den Gemeinden erhoben wird.

Augen auf bei Objektwahl

Wer sich mit den rechtlichen und steuerlichen Formalitäten vertraut gemacht hat, kann sich auf die Objektauswahl konzentrieren. Die Angebotspalette für Ferienimmobilien in Kroatien reicht vom kleinen Häuschen fern der Touristen-Hochburgen bis zur luxuriösen Villa an einem Hotspot. Bei hochwertigen Objekten in bester Lage direkt an der Adria-Küste ist das Angebot naturgemäß beschränkt.

Wer unbedingt in direkter Strandnähe kaufen möchte, findet preiswerte Objekte noch am ehesten im Norden Kroatiens und in kleineren Küstenorten mit schlechter Verkehrsanbindung. Dies liefert Interessenten noch das beste Argument, um den ursprünglich aufgerufenen Kaufpreis möglicherweise etwas drücken zu können.

Gefragtes Istrien

Die beliebtesten Ferienregionen Kroatiens sind die Regionen Istrien, Dalmatien, Hvar und der Kvarner Bucht. Nach der aktuellen DH-Marktanalyse ist die Region Istrien bei den Immobilieninvestoren am populärsten. Die größte Halbinsel Kroatiens hat es in den vergangenen Jahren geschafft, durch geschickte Kombination von unberührter Natur und Luxus ihr eigenes Image zu kreieren.

Ein Viertel aller Luxusimmobilien des Landes sind dort zu finden. Bei Investoren stehen vor allem die drei Orte Rovinj, Motovun und Opatija im Fokus. Die Zahl der ausgezeichneten Restaurants und Fünfsterne­hotels steigt dort stetig. Hollywood-Stars wie Brad Pitt oder Anthony Hopkins besitzen hier großzügige Anwesen.

Kaufinteressenten müssen hier im Schnitt aktuell mit 2.700 Euro pro Quadratmeter für hochpreisige Immobilien und mit rund 4.000 je Quadratmeter für Luxusobjekte kalkulieren.

Hohe Preise bedeuten allerdings nicht zwangsläufig gute Qualität: "Auf dem Markt sind auch viele veraltete, minderwertige Gebrauchtimmobilien, die beim Wiederverkauf auf wenig Interesse stoßen. Für hochwertige Objekte sind Preise von 3.500 bis 4.000 Euro pro Quadratmeter in Istrien realistisch", sagt Dussmann. Typische Preisfaktoren sind Lage, Ausstattung und Bauart.

Schon in den vergangenen Jahren waren für hochwertige Immobilien in Istrien mehr als 500.000 Euro fällig. Mehr als 20 Prozent der Immobilien werden derzeit für eine Million Euro oder mehr angeboten. Letztlich zahlt man in Istrien derzeit etwa 762.000 Euro für ein Premiumobjekt. Ein Haus im Luxussegment kostet im Schnitt rund zwei Millionen Euro. Der bisher erzielte Top-Preis: sagenhafte 27.000 Euro pro Quadratmeter - so viel zahlen Käufer auch in der Spitzenlagen rund um das südfranzösische Cannes.

Nachholpotenzial bei Preisen

Die hohe Nachfrage sorgt aber auch dafür, dass die Preise weiter steigen: In der Toskana kostet der Quadratmeter derzeit im Schnitt etwa 8.000 Euro, auf Mallorca sind es 6.700 Euro und auf Ibiza 7.500 Euro. "Istrien ist damit als Immobilienstandort die preiswerte Alternative", bilanziert Dussmann. Die Pro­gnose des Experten: "Der Imagewandel Istriens und ein stetig steigendes Angebot werden diese Kaufpreisdifferenz mittelfristig ausgleichen".

Wer sich nicht langfristig an eine Kroatien-Ferienimmobilie binden will und es schafft, das Objekt mit Profit zu verkaufen, muss jedoch wieder mit dem dortigen Fiskus rechnen. Wer innerhalb der dreijährigen Spekulationsfirst verkauft, zahlt - abhängig von dem erzielten Gewinn - Kapitalertragsteuern zwischen 15 und 45 Prozent.

Investor-Info

Immobilienmarkt Kroatien
Fokus auf Ferienhochburgen

In ganz Kroatien stehen derzeit mehr als 26.000 Häuser zum Verkauf. Davon werden mehr als 22.000 Objekte zu einem Preis von unter 500.000 Euro angeboten. Höherpreisige Premium- und Luxusimmobilien machen weniger als ein Fünftel des Gesamtmarkts aus. Ausländische Immobilienkäufer konzentrieren sich bei ihrer Objektauswahl bereits seit ­Jahren auf die Regionen Istrien, Dalmatien mit Dubrovnik, Hvar und die Kvarner Bucht.

Immobilienkaufpreise
Urlaubs-Hotspot Istrien

In Istrien waren im ersten Quartal 2017 knapp 6.250 Ferienimmobilien auf dem Markt, rund 1.000 dieser Objekte wurden im hochpreisigen Segment mit Kaufpreisen von mehr als 500.000 Euro angeboten. Der Anteil der Premium- und Luxusobjekte erreicht damit 16 Prozent des Gesamtmarkts. Auf der Halbinsel befindet sich ein Viertel des Gesamtangebots für hochpreisige Immobilien in Kroatien. Der durchschnittlich bezahlte Quadratmeterpreis für Luxusobjekte liegt aktuell bei 3.946 Euro.

Gesamtmarkt Kroatien Istrien
Objektangebot 26.765 6.247
Standard 1) 22.162 5.224
Premium 2) 4.603 1.023
Anteil Premium 17 % 16 %

Kaufpreis 3) keine Angabe 881.524

1) Kaufpreis bis 500.000 €; 2) Kaupfreis über 500.000 Euro; 3) Durchschnitt für hochwertige Wohnimmobilien