Immobilien-Experte Ritter: "Corona wird die Nachfrage schüren"

von Michael Hannwacker, Euro am Sonntag

Verschlüge es einen in die Mainmetropole, würde man gern im Westend wohnen. Viel Grün und solide renovierter Altbau dominiert Frankfurts nobelstes innerstädtisches Viertel. Östlich des Palmengartens residiert - allerdings in einem Neubau - das Headquarter der Von Poll Immobilien GmbH, eines der führenden Unternehmen dieses Wirtschaftszweigs in Deutschland und Mitglied der "Leading Real Estate Companies of the World".

Das Treffen mit Von Polls geschäftsführendem Gesellschafter Daniel Ritter (48) hatte zwei Mal auf der Kippe gestanden. Zunächst weil er während der Pandemie keinem Treffen innerhalb der Geschäftsräume zustimmen mochte. Die Lösung: auf die Terrasse eines der vier italienischen Lokale in der unmittelbaren Umgebung auszuweichen. Das zweite Mal überlegte Ritter noch am Vortag, den Termin wegen der schmerzhaften Folgen einer Zahn-OP eine Woche zuvor abzusagen. Doch der Lunch mit €uro am Sonntag scheint ihm zu wichtig.

Es ist einer "der 50 Tage im Jahr, an denen ich keine Krawatte trage", den sommerlichen Temperaturen an diesem Juli-Mittwoch geschuldet. Das blütenweiße Hemd zieren Manschettenknöpfe mit den eingravierten Initialen VP, für Von Poll. Ritter entscheidet sich für die Kartoffelsuppe von der Mittagskarte, gefolgt von Spaghettini Bolognese. Zum Finale des angeregten Pranzo bestellt er, in fast lupenreinem Italienisch, drei Espressi - einen für den Reporter, zwei für sich.

€uro am Sonntag: Wie schlimm hat die Corona-Krise den deutschen Wohnimmobilienmarkt infiziert? Oder ist der dagegen immun?

Daniel Ritter: Nichts ist immun gegen Corona. Auch kein Immobilienmarkt. Aber dort sind, anders als bei anderen Vermögenswerten, solche Entwicklungen immer nachläufig. Deswegen sehen wir - noch! - keine größeren Auswirkungen.

Wie die ausfallen werden, prognostizieren Forschungsinstitute und Experten höchst unterschiedlich …

… ja, die Einschätzungen für Wohnimmobilien reichen von Einbrüchen bis zu 25 Prozent hin zu zehnprozentigen Wertzuwächsen. Tatsächlich wird man aber für das gesamte erste Halbjahr 2020 - je nach Region - Preissteigerungen zwischen fünf und zehn Prozent sehen. Aber wie problematisch solche Voraussagen sind, haben entsprechende Prognosen auf die Auswirkungen des Brexit gezeigt. Der Range ging damals von -40 bis +10.

Ihre persönliche Einschätzung?

Ich sehe natürlich, dass in gewissen Regionen die Preise seitwärts gehen. Es wirkt sich aus, dass die Menschen zumindest eine Zeitlang nicht fliegen konnten und sich - vor allem in Regionen, die dieses Virus härter treffen wird als andere, weil sie etwa stark von der Automobilindustrie geprägt sind - im Moment sehr zurückhalten. Aber für eine Bewertung ist es zu früh, auch weil manche Verkäufer, zumal solche mit höherem Risiko, ihre Objekte in den vergangenen Monaten zurückgestellt haben. Schlicht, weil sie keine Fremden im Haus haben wollten.

Das nächste Quartal … ?

… wird sehr interessant werden. Es wird Aufholeffekte aufgrund verschobener Kaufentscheidungen geben - schon deshalb glaube ich nicht an die minus 25 Prozent. Aber in gewissen Regionen werden die Preise moderater steigen als zuvor. Und dort, wo es vor Corona einen deutlichen Nachfrageüberhang gab, werden die Preissteigerungen, schon aus der Logik der Angebotsverknappung, weiter größer sein

Welche Kriterien sollte ein Immobilienkaufinteressent jetzt beachten?

Auf was er immer achten sollte: auf Werterhalt, nicht auf Spekulation. Infrastruktur und positive demografische Daten bleiben die kaufentscheidenden Kriterien. Neu ist, dass viele Menschen Immobilien jetzt auch als sichere Orte neu entdecken, als Schutz vor Viren. Wie sich das auswirkt, kann ich noch nicht sagen. Aber es wird die Nachfrage eher schüren.

Ihr Geschäft setzt im Regelfall die persönliche Vorstellung eines Objekts und damit direkte Kundenkontakte voraus. Wie sind Sie zuletzt damit umgegangen?

Weil wir digital sehr gut aufgestellt sind, können wir ja alles bieten, was sich sogenannte Hybrid-Makler zugute halten. Wir haben von fast jeder Immobilie eine komplette 360-Grad-Datei, die wir Interessenten im Vorfeld zuschicken und in denen sie sich virtuell völlig frei bewegen können. Das minimiert persönliche Kontakte und reduziert die Anzahl der persönlichen Besichtigungen. Die haben mit maximal zwei Personen mit Mund-und Nasenschutz stattgefunden, und vorher wurden - Stichwort Aerosole - alle Fenster geöffnet. Inzwischen hat sich das ein Stück weit gelockert.

Was ist derzeit Ihr bester Rat an einen Immobilienverkäufer?

Immobilienverkauf hat weiterhin sehr viel mit Emotionen zu tun. Wenn ein Interessent das Gefühl hat, die Immobilie spricht mit ihm, fühlt er sich wohl. Und wenn die anderen Parameter - Lage, Größe, Zimmeranzahl, Aufteilung, Preis - stimmen, wird er ernsthaft darüber nachdenken. So ein Gefühl können Sie als Verkäufer aber nur dann erzielen, wenn sich Ihr Objekt ordentlich, aufgeräumt und hell - Licht ist ein wichtiger Faktor - präsentiert. Wenn sich die Immobilie in schlechtem Zustand befindet, haben wir auch Firmen, die schöne Mustermöbel zur Verfügung stellen. Die Amerikaner nennen das Home staging, also die Immobilie inszenieren.

Wie identifiziere ich die Chance, ob meine Wunschimmobilie Wertsteigerungspotenzial hat?

Anhand harter Faktoren wie Infrastruktur, kulturelles Angebot, Mikrolage, Entfernung zum Zentrum. Allerdings ist all dies schon im Quadratmeterpreis enthalten. Schön wäre, wenn Sie einen Blick dafür hätten, welche Viertel - wie zuletzt das Schanzenviertel im Hamburg, Kreuzberg in Berlin oder das Glockenbachviertel in München - angesagter werden, und dort noch vor dem großen Boom eine Wohnung mit guter Substanz erwerben.

Welche deutschen Regionen sind gegenwärtig eher unterbewertet?

Einfacher kann ich beantworten, wo ich Chancen sehe. Wenn Sie sich die Bilder der letzten Wochenenden vom Timmendorfer Strand oder aus Binz anschauen, bekommen Sie den Eindruck, dass das Virus den Deutschen die Attraktivität der eigenen Erholungsgebiete vor Augen geführt hat. Die Klimaerwärmung tut ein Übriges. Dieser Trend wird nicht so schnell verschwinden. Man muss also annehmen, dass die Preise in Nähe der deutschen Küsten und Seen in den nächsten Jahren steigen werden. Das ist logisch …

… wird aber kaum ausländische Investoren anlocken.

Nein. Aber der Umgang der deutschen Regierung mit dem Virus hat gezeigt, dass dieses Land - im Vergleich zu anderen europäischen Ländern - selbst auf solche unvorhersehbaren Ereignisse gut reagiert. Auch der Umstand, dass wir hierzulande endlich erkannt haben, wie wichtig Europa für Deutschland ist, bringt unserem Standort zusätzliche Sympathie. Dass man sich hier sicher fühlt, könnte dazu führen, dass Städte mit einer guten demografischen Entwicklung - Frankfurt beispielsweise, Köln, Düsseldorf, Dortmund, das sich sehr gut entwickelt hat, oder Leipzig als attraktivster Immobilienstandort in den neuen Bundesländern - preislich weiter anziehen.

Abseits der Metropolen: Wo in Deutschland sehen Sie sonst Potenzial für steigende Preise?

Ich bin ein großer Freund von Neu-Isenburg wegen der idealen Lage zwischen dem Süden von Frankfurt und dem wunderschönen Stadtteil Dreieich. Auch in Sachsenhausen steigen die Preise deutlich stärker als in anderen Regionen. Im Osten von Frankfurt werden im Schatten der vor sechs Jahren fertiggestellten Europäischen Zentralbank Viertel wie Berkersheim, Fechenheim, Seckbach oder Bergen teurer. Auch in vielen Gegenden von Wiesbaden kann man überhaupt nichts verkehrt machen. Dasselbe gilt für Mainz. Was ich auch sehr spannend finde, ist die Insel Föhr. Die Preise liegen deutlich niedriger als auf Sylt. Und sind auch günstiger als auf vielen anderen nennenswerten Inseln der Nord- und Ostsee.

Wenn ich eine Immobilie als Geldanlage erwerben möchte, schaue ich derzeit besser nach Frankfurt oder nach London?

Nicht nur weil ich Frankfurter bin oder wir unser Headquarter hier haben: Sie sollten definitiv nach Frankfurt schauen. Ohne mir eine politische Aussage zu Herrn Johnson zu erlauben: Das Schlimmste für einen Standort ist politische Unsicherheit kombiniert mit der Unberechenbarkeit einzelner Politiker ob ihrer Interessen. London wird immer eine wahnsinnig interessante Stadt bleiben, auch als Immobilienstandort. Aber vielleicht sollte man lieber warten, ob man im Sommer 2021 eine Chance hat, in Großbritannien eine Immobilie zu erwerben.

München oder Paris?

Das ist schon schwieriger zu beantworten. Ich bin fest davon überzeugt, dass Frau Merkel und Herr Macron in diesem Jahr viele gute Entscheidungen zusammen treffen werden, die sich, langfristig gesehen, auch sehr positiv auf Frankreich auswirken werden. Paris ist natürlich eine hochattraktive Stadt. München dagegen hat dieses südländische Flair und für viele eine Anziehungskraft wie keine andere deutsche Stadt. Ich glaube, da gibt es keinen Sieger, sondern zwei. Auch weil unsicher ist, wie viele Flüge es aus Asien oder Middle East nach Paris und London zukünftig geben wird.

Nach Sylt oder Mallorca?

Definitiv Sylt. Wieder wegen der Erreichbarkeit mit dem eigenen Auto. Dadurch, dass sich auch der Tourismus in Richtung Individualität und Abstand ändern wird und ändern muss, werden Ziele von bisher günstigen Flügen und Hotels an Attraktivität einbüßen. Mallorca ist dafür ein Musterbeispiel. Dort gab es ja schon vorher das Streben nach weniger Masse und mehr Exklusivität. Das Virus hat das, wie viele andere überfällige Entwicklungen, nur beschleunigt.

Grundsätzlich: Wäre es nicht viel günstiger, wenn ich eine Immobilie über die Marktplätze im Internet vermitteln ließe?

Na ja, die kosten ja auch Gebühren. Umsonst ist nichts. Entscheidender aber ist: Bei der Bewertung einer Immobilie zählt die Erfahrung durch eigene Datenbanken und Verkäufe in unmittelbarer Nähe. Wir haben die umfangreichste Kaufpreissammlung, die man haben kann, und gleichen unsere Daten immer mit den jeweiligen Gutachterausschüssen ab. Für die Findung des besten Kaufpreises können Sie niemals irgendein Programm befragen. Hinzu kommt: Bei Terminen mit dem einem Onlinemakler könnten Sie nicht auf Erfahrung treffen, sondern auf jemanden, der nur dafür bezahlt wird, die Tür aufzuschließen.

Von Poll hat zuletzt in mehrere europäische Länder expandiert. Wie blickt etwa der Niederländer auf den Immobilienmarkt in Deutschland?

Positiver als noch vor sechs Monaten. Wie gesagt: Deutschland genießt seit März eine sehr positive Wahrnehmung. Möglicher Neid auf unsere wirtschaftliche Stärke wandelt sich zu positiveren Gefühlen bezüglich Berechenbarkeit und Sicherheit. Es wird erkannt, dass Deutschland ein sehr gutes Land zum Leben ist. Und: Wir haben in den letzten 20 Jahren gelernt, dass es uns besser geht, wenn es den anderen europäischen Ländern auch besser geht. Mit anderen Worten: Deutschland bekommt eine ganz neue Attraktivität und die Tourismuszahlen werden definitiv steigen.

Wie bewerten Sie heute den Einstieg der Deutschen Beteiligungs AG in Ihr Unternehmen vor zwei Jahren?

Die geplante Symbiose wird in der Tat umgesetzt. Die DBAG hilft uns, wie all ihren Partnern, bei der Digitalisierung, weil sie da sehr gut aufgestellt ist. Wir haben sehr viel gelernt. Und sie hat uns mit ihren vielen guten Kontakten bei unserer Auslandsexpansion in Europa unterstützt.

Und wann kommt Ihr Börsengang?

Das ist ein Thema, das weiterhin in Planung ist, aber keines, wo man 2020 irgendetwas forciert.

Haben Sie persönlich auch (Immobilien-)Fonds oder Wertpapiere?

Ich bin nicht mehr in Aktien investiert, Gott sei Dank. Und weil ich nun mal selber Immobilien besitze, auch nicht in Immobilienfonds. Schuster, bleib bei deinen Leisten. Ich sehe natürlich sehr viel und habe die Möglichkeit, hin und wieder etwas für mich zu kaufen. Nicht weil ich an die Sachen früher rankäme. Aber ich handle schneller.

Hat die Immobilie, in der Sie wohnen, seit dem Erwerb ihren Wert gesteigert ?

Ich bin bescheiden. Ich lebe in einem Reihenhaus, nicht klein, gut ausgestattet, jedoch ohne Zufahrt mit Laternen. Aber jede Immobilie ist in den vergangenen 13 Jahren gestiegen. Auch die, in der ich wohne.

Für eine Million Euro - was ist langfristig das bessere Investment: eine renovierte Altbauwohnung in Berlin oder ein makelloser Oldtimer?

Gute Frage. Weil natürlich Berlin die Stadt mit den seit Lehman prozentual am stärksten gestiegenen Kaufpreisen in Deutschland ist. Deshalb wäre ich dort in gewissen Stadtteilen, anders als vor vielleicht fünf Jahren, heute eher zurückhaltend. Auf der anderen Seite sind aufgrund der großen Geldmengen am Markt auch die Preise für Oldtimer viel zu stark gestiegen. Ihre zwei, drei Lieblingsautos aus Ihrer Jugend hätten Sie besser vor zehn Jahren gekauft. Denn damals waren sie deutlich günstiger. Vergessen Sie nicht: Die Nachfrage heute bestimmt Ihre Generation. Das heißt, wenn Sie Ihren Maserati Ghibli, nachdem Sie ihn fünf oder zehn Jahre genießen durften, wieder verkaufen wollen, sind die Interessenten an dem Traumauto ihrer Jugend entsprechend älter geworden. Weil man sich aber ab einem gewissen Alter nicht mehr in so ein kleines tiefes Auto zwängen kann, hat das Interesse abgenommen. Und Ihr Investment seinen Wert nicht gehalten. Die Antwort auf Ihre Frage wäre also wohl doch die erste. Weil: Gewohnt wird immer.

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von poll

In bester Lage

Mit gut 350 Niederlassungen in der DACH-Region, den Niederlanden, Luxemburg, Frankreich, Italien, Spanien, Portugal sowie Griechenland und einem Umsatz von 104 Millionen Euro (2019) gehört der 2000 in Frankfurt gegründete Immobilienmakler hierzulande zu den größten Playern der Branche. Vor zwei Jahren erwarb die Deutsche Beteiligungs AG Anteile, ein Börsengang wird angestrebt.

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Vita

Der Haus-Mann

1971 in "Dribbdebach", also im linksmainischen Frankfurter Stadtteil Sachsenhausen, geboren, wählte Daniel Ritter nach Abitur und Zivildienst die Ausbildung zum Kaufmann Grundstücks- und Wohnungswirtschaft und nahm anschließend seine Maklertätigkeit auf. Vor 20 Jahren gründete er mit Beate von Poll und deren Schulkameraden Sassan Hilgendorf die Von Poll Immobilien GmbH und fungiert seit 2003 als deren geschäftsführender Gesellschafter. Ritter, geschiedener Vater einer Tochter und bekennender Oldtimer-Fan, lebt weiterhin in "Dribbdebach".