Mietpreisbremse: Mit Bremsschaden

von Markus Hinterberger, Euro am Sonntag

Was haben die Hälfte aller Mieten in München und ein Drittel aller Mietangebote in Berlin gemeinsam? Sie sind trotz Mietpreisbremse zu hoch. Das haben der Lehrstuhl für Statistik der LMU München und das Institut ­Regiokontext herausgefunden. Ein Desaster für ein Gesetz, das einmal der Herzenswunsch der SPD war.

Am 1. Juni 2015 war Berlin die erste Stadt, in der die Mietpreisbremse eingeführt wurde. Im Vorfeld war sie heiß diskutiert worden. Immobilienverbände wollten das Gesetz vors Bundesverfassungsgericht bringen, aber dann wurde es nach und nach deutsche Wirklichkeit. In derzeit über 340 Städten und ­Gemeinden darf die Miete bei neu abgeschlossenen Verträgen nur noch maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Bald kommen mit Hannover und Osnabrück zwei weitere Großstädte dazu. Das Gesetz sollte die Mieten langsamer steigen lassen, damit auch Geringverdiener in Ballungsräumen eine Bleibe finden, doch es kam anders. "Kommunale Wohnungsgesellschaften halten sich an die Preisbremse, viele private Vermieter nicht", sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund.

Trotz des offenkundigen Scheiterns, gerichtliche Auseinandersetzung um die Mietbremse gibt es kaum. "Vermieter und Mieter haben sich arrangiert. Viele Mieter sind froh, überhaupt eine Wohnung zu bekommen, da will man sich nicht gleich streiten", sagt Hans-­Joachim Beck vom Immobilienverband Deutschland (IVD). Beim Mieterwechsel darf die Miete zwar nicht mehr allzu hoch steigen, aber am Ende entscheidet der Vermieter. "Und der wählt meist den Interessenten aus, der am solventesten erscheint", so Beck. Pech für alle, denen das Gesetz eigentlich helfen sollte.

Beck sieht Probleme in der Ausgestaltung des Gesetzes. Qualifizierte Mietspiegel, aus denen man die ortsübliche Vergleichsmiete ablesen kann, gibt es in vielen Städten gar nicht. Bremen ist solch ein Fall, Köln auch.

Die Preisbremse trifft auch Vermieter: etwa bei Sanierungen, die zwar teuer sind, aber nicht teuer genug, damit die Wohnung aus dem Reglement der Mietpreisbremse herausfällt. "Hier warten vor allem private Vermieter ab, bevor sie investieren, denn die Kosten können sie kaum wieder einnehmen", berichtet Beck. Laut Vorschlag von Bundesjustizminister Heiko Maas sollen Vermieter die Miete für eine modernisierte Wohnung binnen acht Jahren nur noch höchstens um drei Euro je Quadratmeter steigen lassen dürfen. Zwar gibt es Widerstand von der Union, doch selbst in abgespeckter Form dürfte die Verordnung Vermieter weiterhin abschrecken. "Gerade die vielen kleineren Eigentümer in Deutschland werden künftig ganz genau rechnen, ob sie sich eine Sanierung leisten können oder nicht", so Marko Rosteck, Sprecher des Immobi­lienkonzerns Deutsche Wohnen.

Verbände wie der IVD beobachten schon heute, dass private Vermieter ihre Wohnungen angesichts der gestiegenen Preise verkaufen - entweder an die eigenen Mieter oder ganze Häuser an Wohnungskonzerne, die dank Ska­len­effekten viel günstiger verwalten und investieren können.

Der Turbo für die Preisbremse

Vermieter, die nicht verkaufen wollen, erhöhen ihre Mieten entlang der Kappungsgrenze. In den meisten Ballungsräumen dürfen die Mieten in bestehenden Verträgen alle drei Jahre um maximal 15 Prozent erhöht werden. Allerdings nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Doch damit könnte bald Schluss sein, denn die Große Koalition will den Erhebungszeitraum für Mietspiegel von vier auf acht Jahre erweitern. Dann würden auch noch deutlich niedrigere Mieten aus der Zeit vor dem Immobilienboom einfließen und den Durchschnitt drücken.

Für IVD-Mann Beck wäre das der Turbo für die Mietpreisbremse. Denn dann würden viele Mieten über dem Spiegel liegen. Lukas Siebenkotten plädiert sogar dafür, den Erhebungszeitraum auf zehn Jahre auszuweiten. "Der qualifizierte Mietspiegel ist die sicherste und beste Begründung für Mieterhöhungen, aber auch um zu überprüfen, ob Vermieter die Mietpreisbremse einhalten", so der Bundesdirektor des Deutschen Mieterbunds.

Qualifizierte Mietspiegel sind aber teuer, vielen Kommunen fehlt das Geld, eine solche Mietpreissammlung erstellen zu lassen. Wahrscheinlicher ist eher, dass Vermieter gesetzlich verpflichtet werden, Neumietern die Miethöhe ihrer Vorgänger zu nennen. Diese Idee stammt vom Berliner Stadtentwicklungssenator Andreas Geisel. Der SPD- Politiker will so erreichen, dass Mieter leichter erkennen können, ob ihr Vermieter sich an die Mietpreisbremse hält. Über mögliche Strafen für Vermieter, die nicht informieren oder die Mietpreisbremse unterlaufen, ist noch nichts bekannt.

Mieterbund-Sprecher Ropertz fordert generell Strafen für Vermieter, welche die Preisbremse ignorieren. Justizminister Maas hält die Mietpreisbremse für ein "effektives Instrument". Er will abwarten und prüfen, ob und gegebenenfalls wie sie nachjustiert werden muss.

Ob und welche Sanktionen es geben wird, ist offen. Es bleibt zu hoffen, dass die Befürworter der Preisbremse ein­sehen, dass vor allem mehr Wohnungen helfen, die Preise stabil zu halten.