Immobilien: Sachwertanlage mit Tücken

Doch die Anlageform hat ihre Tücken.

Von Uwe Singer, Portfoliomanager der KSW Vermögensverwaltung AG, Nürnberg

Die Unsicherheit an den Weltmärkten hält an: Die - nicht nur auf Europa begrenzte - Schuldenkrise beherrscht die Schlagzeilen, es wimmelt nur so von Herabstufungen durch die Ratingagenturen. In Griechenland spitzt sich die Situation wieder einmal zu, und Auguren warnen vor dem Untergang des Euro. Dazu gesellt sich die Sorge, wachsende Inflation könnte die Ersparnisse auffressen.

Niedrige Zinsen verführen zu waghalsigen Projekten

In dieser Gemengelage suchen immer mehr Investoren ihr Heil in Sachwerten, speziell in Immobilien. Bestärkt werden sie von den Medien. Seit jeher versprächen Immobilien ein ausreichendes Maß an Sicherheit, verkünden Zeitschriften und Anlegerbriefe. Dazu gesellt sich ein weiterer Aspekt: Die historisch niedrigen Hypothekenzinsen laden regelrecht ein, sich an Projekte zu wagen, von denen man noch vor ein paar Jahren Abstand genommen hätte.

So ist es nicht verwunderlich, dass die Nachfrage nach Wohn- und Geschäfts-häusern sowie Eigentumswohnungen im vergangenen Jahr deutlich gestiegen ist. Immobilienmakler verzeichnen Umsatzsprünge und berichten, dass „gute Zeiten“ auf den Markt zukämen.

Nur wenige Vermieter verdienen mit ihren Immobilien

Diese Entwicklung hat aber auch ihre Schattenseiten. Wir beobachten teils enorme Preissteigerungen in der Immobilienbranche. Diese machen es in einigen Regionen der Republik sehr schwer, ein Objekt zu finden, das sich noch rechnet. Dass viele Immobilienbesitzer zu teuer einkaufen, belegt eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW). Aus dieser geht hervor, dass ca. 40 Prozent der Vermieter mit den Einnahmen aus ihrer Eigentumswohnung gerade einmal ihre Kosten decken. In vielen Fällen liegt die Mietrendite unterhalb der Inflationsrate, und ganze 15 Prozent der Vermieter verlieren mit ihren Immobilien sogar Geld.

Desweiteren darf man den Verwaltungsaufwand nicht außer Acht lassen, den die Vermietung eines Objektes mit sich bringt.

Auch staatliche Eingriffe können die Renditevorteile schmälern. Die griechische Regierung hat z.B. einheimischen Immobilienbesitzern eine jährliche Steuer von vier Euro pro Quadratmeter auferlegt, um die Staatsfinanzen aufzubessern. Ob sich solche Ideen auch in Deutschland umsetzen ließen, um die finanzielle Lage zu entspannen, bleibt abzuwarten – wäre aber zumindest bei hyperinflationären Tendenzen denkbar.

Schon in der Vergangenheit gab es in Deutschland staatliche Maßnahmen, die Besitzer von Immobilien drastisch beeinträchtigten: 1923 und 1948 gab es staatliche Zwangshypotheken. Hierbei wurde eine Hypothek zugunsten des Staates in die Grundbücher eingetragen. Immobilieneigentümer wurden somit zwangsweise verschuldet.

Ist eine Immobilieninvestition trotz dieser geschilderten Gefahren sinnvoll?

Die Lage muss stimmen

Grundsätzlich bleibt der Erwerb einer Immobilie eine individuelle Entscheidung, die im Vorfeld sehr intensiv durchdacht werden sollte. Dazu gehört aus unserer Sicht zwingend eine umfassende persönliche Finanz- und Vermögensplanung.

Passt das geplante Immobilieninvestment zu den individuellen Finanzzielen und zur Vermögensstruktur des Anlegers, müssen die Lage des Objekts und das Potenzial für die Wertentwicklung geprüft werden. Stimmen alle diese Parameter, kann eine Investition in Grund und Boden sinnvoll sein. Immobilien sind reale Werte – aber nur, wenn sie sich in erstklassigen Lagen befinden und ausreichend mit Eigenkapital unterlegt sind.

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