1. "Berechtigtes Interesse des Vermieters"

Bei der Eigenbedarfskündigung ist wichtig, dass das Interesse des Vermieters nachvollziehbar und realisierbar ist. Das bedeutet, dass die Kündigung angefochten werden kann, wenn beispielsweise eine pflegebedürftige Person in den obersten Stock eines Gebäudes ohne Fahrstuhl ziehen soll. Dabei besagt §573 Abs. 2 Nr. 2 des BGB:
"Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn [...] der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt".

Bedarfspersonen, also die Personen, die in die Wohnung einziehen sollen, können der Vermieter selbst oder dessen Kinder, (Schwieger-)Eltern, Großeltern, Geschwister, Nichten und Neffen oder seine Haushaltshilfe sein, die keinen eigenen Hausstand hat, wie "Mietrecht.com" berichtet. Sollen andere Personen einziehen, wird der Einzelfall betrachtet und es kommt darauf an, wie nahe sie dem Vermieter stehen.

2. Eigenbedarf nicht für gewerbliche Zwecke

Nicht zulässig sind Eigenbedarfskündigungen für die ausschließlich gewerbliche Nutzung einer Wohnung, die bislang nicht gewerblichen Zwecken diente, so das Portal weiter. Es besteht allerdings die Möglichkeit, Teile der Wohnung zu gewerblichen Zwecken zu nutzen.

3. Eigenbedarf muss bei Kündigung noch nicht bestehen

Der Eigenbedarf muss zum Zeitpunkt der Kündigung noch nicht bestehen - allerdings spätestens dann, wenn das Mietverhältnis endet. Manchmal genügt hier aber auch, dass der Eigenbedarf absehbar ist und somit in der nächsten Zeit sicher entstehen wird. Tritt der Eigenbedarf nur "wahrscheinlich" oder "vermutlich" ein, ist die Kündigung nicht rechtens. Außerdem darf der Eigenbedarf zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch nicht bekannt gewesen sein, ohne dass der Mieter darauf hingewiesen wurde. Dies gilt jedoch nicht, wenn der Mietbeginn mindestens fünf Jahre zurück liegt, gibt Mietrecht.com zu bedenken.

Achtung: Zieht ein Mieter aufgrund der Eigenbedarfskündigung aus und der Eigenbedarf wird letztlich doch nicht realisiert, kann der Mieter in einigen Fällen Schadensersatz (z. B. für Umzugskosten) vom Vermieter verlangen - hier muss aber ebenfalls jeder Einzelfall individuell betrachtet werden.

4. Andere Kündigungsfristen für umgewandelte Objekte

Bevor eine Kündigung ausgesprochen oder vom Mieter hingenommen wird, sollte ein Blick auf die geltenden Kündigungsfristen geworfen werden. So verlängert sich mit zunehmender Mietdauer auch die Kündigungsfrist - nach fünf Jahren auf sechs und nach acht Jahren auf neun Monate. Außerdem gibt es gesonderte Fristen für umgewandelte Objekte:

Umgewandelte Objekte sind Wohnungen, die zu Eigentumswohnungen gemacht und dann verkauft wurden, während die Mieter wohnen bleiben dürfen. Laut der Kündigungssperrfrist, geregelt in §577 Abs. 1 des BGB, darf ein neuer Eigentümer für solche Eigentumswohnungen für die Dauer von drei Jahren keinen Eigenbedarf anmelden.

5. Alles muss im Kündigungsschreiben aufgelistet werden

Werden alle Anforderungen für eine rechtmäßige Eigenbedarfskündigung erfüllt, ist diese dennoch nicht gültig, wenn das Kündigungsschreiben lückenhaft ist oder nicht per Post zugestellt wird. Im Schreiben müssen laut dem Portal enthalten sein:

- Eine konkrete Benennung des Grundes,
- eine Erklärung, warum genau diese Wohnung benötigt wird und nicht anderes Eigentum des Vermieters bezogen werden kann
- eine Erklärung, warum der Eigenbedarf genau jetzt besteht

Achtung: Der Auszug kann vom Mieter auch dann verweigert werden, wenn eine unzumutbare Härte besteht, überhöhter Wohnbedarf angemeldet wurde oder der Vermieter keine natürliche Person, also stattdessen ein Unternehmen oder Ähnliches ist. Außerdem muss der Mieter die Kündigung erhalten haben, andernfalls wird diese unwirksam oder die Kündigungsfrist verlängert sich.

Bezüglich der unzumutbaren Härte gibt es übrigens keine Pauschalregelungen wie Kündigungsschutz bei hohem Alter - 2018 entschied der Bundesgerichtshof, dass jeder Einzelfall individuell betrachtet werden muss: "Allgemeine Fallgruppen, etwa ein bestimmtes Alter des Mieters oder eine bestimmte Mietdauer, in denen generell die Interessen einer Partei überwiegen, lassen sich - entgegen einer teilweise bei den Instanzgerichten anzutreffenden Tendenz - nicht bilden", hieß es.

6. Wenn der Mieter sich weigert

Zu guter Letzt: Weigert sich ein Mieter zum Ende des Mietverhältnisses trotz rechtmäßiger Eigenbedarfskündigung auszuziehen, muss der Vermieter eine Räumungsklage einreichen. Die Räumung wird dann vom Gerichtsvollzieher im Rahmen eines Zwangsvollzugs durchgeführt, schreibt Mietrecht.com.

Dies ist auch die einzige Möglichkeit des Vermieters - denn räumt er die Wohnung selbst, macht er sich strafbar.

Redaktion finanzen.net