Einmal im Jahr sollten Mieterinnen und Mieter den Zeitaufwand in Kauf nehmen und einen genauen Blick auf die Nebenkostenabrechnung werfen. Denn: Etwa jede zweite Nebenkostenabrechnung enthält Fehler, berichtet das Redaktionsnetzwerk Deutschland (RND) mit Verweis auf Daten des Deutschen Mieterbunds. Ist eine Abrechnung fehlerhaft, kann man Widerspruch einlegen. Dafür muss man jedoch wissen, welche Punkte besonders wichtig sind.

Der Mietvertrag ist ausschlaggebend

Generell gilt: Es muss immer im Mietvertrag stehen, welche Posten in die Nebenkostenabrechnung einfließen. Dabei muss keine Auflistung aller Posten gegeben werden, ein Verweis auf Paragraf 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) genügt. Dieser Paragraf nennt eine Liste aller Posten, die in einer Nebenkostenabrechnung angeführt werden dürfen.

Werden die Nebenkosten im Mietvertrag nicht erwähnt, müssen Mieterinnen und Mieter einer Nebenkostenabrechnung auch nicht nachkommen - dann müssen lediglich die Kosten für Heizung und Warmwasser aufgebracht werden. Auch, wenn die Nebenkostenabrechnung erst nach Ablauf der gesetzlichen Frist von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums eingeht und der Vermieter oder die Vermieterin dafür selbst die Schuld trägt, muss man den Betrag gemäß Paragraf 556 BGB Absatz 3 nicht begleichen.

Welche Ausgaben sind Nebenkosten?

In der Nebenkostenabrechnung dürfen folgende Posten angeführt werden: Heizung, Warmwasser, Grundsteuer, Kalt- und Abwasser, Aufzug (auch für Mietparteien aus dem Erdgeschoss), Straßenreinigung, Hausmeister, Kabelanschluss (noch bis Juni 2024), Dachrinnenreinigung, Rauchmelder, Versicherungen, eigene Leistungen des Vermieters oder der Vermieterin (beispielsweise Rasenmähen).

Für einige dieser Posten gelten jedoch Einschränkungen. Insbesondere, wenn bestimmte Kosten aus der Reihe fallen oder im Vergleich zum Vorjahr ungewöhnlich stark gestiegen sind, kann sich eine genauere Überprüfung lohnen. Finden sich tatsächlich belegbare Fehler in der Abrechnung, kann man Widerspruch einlegen. Damit die Abrechnung auch ganz einfach auf simple Rechenfehler überprüft werden kann, müssen die folgenden Eckdaten angegeben werden: Abrechnungszeitraum, Umlageschlüssel (also die Formel für die Berechnung der von der Mietpartei zu übernehmenden Kosten), Gesamtkosten, Vorauszahlungen, Höhe der Nachzahlung oder Rückzahlung.

Nicht zu den Nebenkosten zählen laut RND Verwaltungsgebühren, Telefonkosten, Porto, Bankgebühren, Zinsen oder Reparaturkosten. Wenn ein solcher Posten in der Abrechnung auftaucht, sollte auf jeden Fall beim Vermieter oder der Vermieterin nachgehackt werden. Natürlich sollte man trotzdem auch die anderen Posten überprüfen.

Nebenkostenabrechnung - auch Details können ausschlaggebend sein

Es kann vorkommen, dass die Warmwasserkosten geschätzt oder mit einer Formel berechnet werden. In diesem Falle kann man den Posten pauschal um 15 Prozent kürzen - laut Finanztip müssen Warmwasserkosten immer nach dem exakten Wasserverbrauch abgerechnet werden. Außerdem sollte man (insbesondere, wenn man frisch eingezogen ist) darauf achten, dass der Abrechnungszeitraum stimmt. Es dürfen nämlich immer nur die Kosten für den Zeitraum der Mietdauer abgerechnet werden. Zieht man im März in eine neue Wohnung, dürfen die Monate Januar und Februar nicht in die Abrechnung einfließen.

Und: Betriebskosten für eine leerstehende Wohneinheit muss der Vermieter oder die Vermieterin selbst zahlen - die Kosten dürfen nicht an die anderen Wohnparteien weitergeleitet werden.

Verdacht auf Fehler? Es gibt ein Recht auf Einsicht in die Unterlagen

Erscheint ein Kostenpunkt in der Abrechnung fehlerhaft, kann man Einsicht in die Unterlagen des Vermieters oder der Vermieterin einfordern. Dabei muss man die Originalbelege einsehen, ein Recht auf den Erhalt von Kopien besteht nicht (Bundesgerichtshof März 2006, Az. VIII ZR 78/05). Wird der Verdacht auf einen Fehler in der Abrechnung durch die Überprüfung der Unterlagen bestätigt, kann man zunächst privat - aber am besten immer schriftlich - versuchen, eine Lösung zu finden. Alternativ kann man natürlich auch Rechtsbeistand einholen.

Für die Bezahlung der Nebenkostenabrechnung gilt gemäß Paragraf 286 BGB eine Frist von 30 Tagen. Trotzdem hat man nach Erhalt der Rechnung ein ganzes Jahr Zeit, Widerspruch einzulegen. Achtung: Diese Frist gilt auf den Tag genau, nicht zum Monatsende.

Experten raten: Auch bei fehlerhafter Abrechnung die Zahlungsfristen einhalten

Die Stiftung Warentest rät, die Nebenkostennachzahlung immer innerhalb der 30-Tage-Frist zu überweisen und den Vermieter oder die Vermieterin bei Bedarf vor der Überweisung darüber zu informieren, dass man Widerspruch einlegen wird. Weiter rät die Stiftung Warentest dringend davon ab, Nebenkosten nicht zu zahlen, weil die Abrechnung falsch ist. Denn: Wenn bei der Nachzahlung hohe Beträge aufkommen und man mehr als eine Monatsmiete Schulden bei dem Vermieter oder der Vermieterin hat, droht die Kündigung des Mietvertrags. Überweist man die Nebenkosten direkt, kann dieser Kündigungsgrund vermieden werden. Das Geld wird zurücküberwiesen, sobald die Nebenkostenabrechnung korrigiert wurde.

Redaktion finanzen.net