Droht das Ende der Immofonds?

von Jörn Kränicke

Den Nimbus als krisensichere Anlage haben Immobilienfonds schon lange eingebüßt. Die jüngsten Ereignisse in den USA sorgten indes bei Fondsanlegern für echte Verunsicherung. Einige US-Fonds sind dermaßen in Schieflage geraten, dass man sprachlos ist, angesichts der Risikofreude der Manager. Die Fonds waren zwar für Großanleger gemacht, aber wenn man den Fall des Whitehall Street International von Goldman Sachs betrachtet, wird die Dimension deutlich: Die Investmentbank teilte ihren Kunden mit, dass das Vermögen von 1,8 Milliarden Dollar fast vollständig versenkt wurde. Nur 30 Millionen US-Dollar sollen noch da sein. Das sind nicht einmal mehr zwei Prozent. Nicht wirklich besser sieht es beim MSREF VI International von Morgan Stanley aus. Hier sollen „nur“ zwei Drittel des Geldes auf Nimmerwiedersehen verschwunden sein. Bei dem Fonds handelt es sich übrigens um den größten je für Pensionskassen und Versicherungen geschaffenen Immobilienfonds.

Kein Wunder, dass angesichts der eklatanten Fehlinvestments auch der hierzulande angebotene Immofonds Morgan Stanley P2 Value immer weiter unter die Räder kommt. An der Börse wird der eingefrorene Fonds inzwischen mit fast 33 Prozent Abschlag zum formalen Anteilspreis gehandelt – ein vermeintliches Schnäppchen. Doch der hohe Risikoabschlag zeigt, dass die Anleger mit Wertberichtigungen beim Immobilienbestand rechnen. Angesichts der Riesenverluste der US-Fonds ist das durchaus nicht unwahrscheinlich.

Neuer Gesetzentwurf

Hiobsbotschaften auch aus Berlin: Ein neuer Gesetzesentwurf droht fatale Folgen für Besitzer offener Immobilienfonds an. Das Gesetz soll im Lauf des Jahres verabschiedet werden, sodass es 2011 in Kraft treten kann. Es sieht Mindesthaltefristen von zwei Jahren sowie Kündigungsfristen von nochmal bis zu zwei Jahren vor. Im Klartext: Neuanleger wären ab 2011 bis zu vier Jahre an die Fonds gebunden.

Mit dieser grundlegenden Reform will der Finanzminister einer dritten Krise bei Offenen Immobilienfonds vorbeugen. Die Kündigungsfrist soll dem Fondsmanager Planungssicherheit geben. Weiß er im Voraus, wie viel Kapital abfließen wird, kann er durch Immobilienverkäufe oder Kreditaufnahme Liquidität beschaffen.

Das Gesetz sieht zudem ein besseres Verfahren zur geordneten Abwicklung von Fonds vor, die die benötigte Liquidität nicht beschaffen können. Dies dürfte insbesondere für den Morgan Stanley P2 Value und die beiden Degi-Fonds von Bedeutung sein. Es ist derzeit kaum vorstellbar, dass der P2 Value angesichts seines ruinierten Rufs jemals wieder auf die Beine kommt. Die Auflösung dürfte kaum noch zu verhindern sein, was aber Jahre dauern könnte. Sollte sie zügiger vollzogen werden, müssten die Objekte wohl unter Buchwert verkauft werden. Der aktuelle Börsenabschlag reflektiert dieses Szenario zwar schon, aber ob er ausreicht, darüber kann man nur spekulieren. Die Zukunft der Degi-Fonds steht ebenfalls in den Sternen. Fakt ist: Eigentümer Aberdeen möchte die Ex-Dresdner-Bank-Tochter Degi lieber heute als morgen loswerden. Nur: Wer soll sie kaufen? Angeblich werden Gespräche mit Fidelity, DekaBank, Deutsche Bank und Union Investment geführt. Mehr ist nicht bekannt. Sollte sich indes kein Käufer finden, droht den Degi- Fonds die Auflösung. Die Risikoabschläge an der Börse betragen rund 30 Prozent. Einen glimpflichen Ausgang scheinen die Anleger also nicht zu erwarten.

Keine tägliche Liquidität mehr

Ob das Immodesaster ein versöhnliches Ende findet, ist aus heutiger Sicht nicht absehbar. Sicher ist nur, dass die tägliche Liquidität der Offenen Immobilienfonds bald Geschichte sein wird. Der BVI lehnt Kündigungsfristen für Privatanleger zwar nach wie vor ab, da sie die Probleme der Immobilienfonds nicht lösen könnten. Mit einer Mindesthaltedauer für Neuanleger könnte sich die Fondsbranche dagegen schon eher anfreunden.

Eines ist aber ganz klar: Die Mindesthaltedauer macht die Anlageklasse für viele Anleger deutlich unattraktiver. Lässt sich der Gesetzgeber nicht mehr umstimmen – was wahrscheinlich ist – und falls auch die Kündigungsfristen eingeführt werden, dürfte die Erfolgsstory der Immofonds ein jähes Ende finden.