Euroboden GmbH: Hochattraktive Anleihe mit freiwilliger Transparenzverpflichtung

Finanzen.net: Am Anleihemarkt ist Euroboden in den vergangenen Jahren als Emittent von festverzinslichen Wertpapieren bereits mehrfach in Erscheinung getreten und dürfte somit einigen Investoren bereits bekannt sein. Wären Sie dennoch so freundlich und würden Ihr Immobilienunternehmen und die Besonderheiten des Geschäftsmodells unseren Lesern kurz vorstellen?

Martin Moll: Euroboden ist in erster Linie Projektentwickler und Bauträger für architektonisch herausragende Wohnimmobilien in den Metropolregionen von München und Berlin. Als Projektentwickler erwerben wir Grundstücke mit Potenzial und entwickeln diese. Dadurch entstehen stille Reserven. Als Bauträger setzen wir diese Projekte dann um, also von der baulichen Umsetzung unserer architektonischen Vision, über die Vermarktung und den Verkauf. Wir legen Wert darauf, dass jedes unserer Projekte ein architektonisches Unikat ist. Die Gruppe verfügt über eine klare Strategie mit dem Schwerpunkt im Wohnimmobilienbereich. Euroboden hat einen guten Track Record am Kapitalmarkt. Das wird uns auch immer wieder von unseren Investoren zurückgespielt. Wir sind transparent. Dazu gehört auch, dass wir uns im Gegensatz zu vielen Emittenten raten lassen. Euroboden verfügt über ein echtes Eigenkapital von mehr als 50 Mio. EUR. Nachgewiesen sind auch unsere hohen stillen Reserven von mehr als 100 Mio. EUR.

Im Zusammenhang mit Euroboden fällt immer das Wort Architekturkultur. Was bedeutet das genau?

Euroboden ist die erste Architekturmarke der Immobilienbranche. Seit seiner Gründung 1999 durch Stefan F. Höglmaier hat sich Euroboden als einer der führenden Entwickler von städtebaulich und architektonisch anspruchsvollen Immobilien im deutschsprachigen Raum etabliert. Wir verstehen uns als aktiven und engagierten Bauherrn, der das außergewöhnliche Potenzial eines Grundstücks erkennt und für jeden Ort und jede Aufgabe den richtigen Architekten finden kann. Im kontinuierlichen Dialog mit den Architekten, der Stadt und den Nutzern werden passende und individuelle Lösungen entwickelt und umgesetzt. Diesen gesamten Prozess verstehen wir als Beitrag zu einer von uns geprägten Architekturkultur. Mit unseren architektonisch beispielhaften Maßanfertigungen schaffen wir beides: einen wirtschaftlichen Mehrwert und einen bleibenden Gewinn für den Ort, an dem wir bauen.

In Zusammenhang mit der Berichterstattung über Corona wird in den Medien derzeit häufig von einer einsetzenden Stadtflucht berichtet. Können Sie als Kenner des Berliner und Münchner Immobilienmarktes dies bestätigen?

In den Metropolregionen von München oder Berlin, in denen wir unsere Projekte haben, gibt es einen extremen Nachfrageüberhang. Die niedrigen Zinsen machen mittlerweile kaufen günstiger als mieten. Unsere Käufer können heute Finanzierungen mit Zinssätzen im Bereich von bis zu 0,5% abschließen. Durch das weitläufige S-Bahnnetz im Raum München oder Berlin kann man selbst bei einer zeitlichen Entfernung von rund einer Stunde Fahrtzeit nicht mehr von einer klassischen Stadtflucht sprechen. Durch den Lock-down hat die Bedeutung einer eigengenutzten Immobilie zugenommen. Wir werden uns zukünftig alle viel mehr in den eigenen vier Wänden aufhalten. Insofern nimmt der ideelle Wert einer lebenswerten Immobilie noch zu.

Ein Teil Ihrer Projekte sind Büroimmobilien. Wie hoch fällt deren Anteil ungefähr aus und wie würden Sie deren Perspektiven bzw. das damit verbundene Risiko angesichts der weiterhin schwelenden Pandemie einstufen?

Euroboden konzentriert sich schwerpunktmäßig- zu mehr als 75% auf die Projektplanung und die Erstellung von Wohnimmobilien im Raum München und Berlin. Wohnimmobilien sehen wir insgesamt als sicheren Hafen an. Bei Büroentwicklungen ist es derzeit schwer abzuschätzen wie die weitere Entwicklung genau sein wird. Auf der einen Seite werden Homeoffice-Arbeitsplätze zunehmen; auf der anderen Seite werden Unternehmen zusätzliche attraktive Flächen anbieten müssen, um Mitarbeiter für sich zu gewinnen und auch um Identität zu schaffen. Im Bereich Einzelhandel, in dem Euroboden nicht tätig ist, wird die Pandemie - mit Ausnahme Lebensmitteleinzelhandel - die schwierige Situation, die es auch schon vor Corona gab, beschleunigen. Innerstädtische Hotels, die bis vor der Pandemie von Geschäftsreisenden profitiert haben, leiden unter mangelnder Auslastung. Deswegen wird es auch in diesem Segment zu starken Veränderungen kommen.

Mit welchen Konditionen ist die neue Unternehmensanleihe ausgestattet und wofür soll das frische Kapital konkret verwendet werden?

Die neue Anleihe wird ein Emissionsvolumen von bis zu EUR 75 Mio. haben und mit einem Zinskupon von 5,50 % p.a. bei halbjährlichen Zinszahlungen ausgestattet sein. Die Laufzeit der Anleihe wird wieder, wie bisher bei allen Euroboden-Anleihen, 5 Jahre sein. Ab dem 2. November 2020 beginnt im Rahmen eines öffentlichen Angebots die Zeichnungsfrist, die spätestens am 13. November 2020 beendet wird. Die Mittel aus der Anleiheemission sollen neben der Wachstumsfinanzierung für weitere Grundstückseinkäufe zur Verfügung stehen. Auch in der Zukunft wollen wir in der Lage sein, Grundstücke aus Eigenmitteln frei zu bezahlen und unabhängig von Banken oder Mezzaninekapitalgebern Entscheidungen zu treffen. Diese Flexibilität ist für uns ein großer Mehrwert. 25 Mio. EUR der neuen Anleihe werden für das Umtauschangebot und die Rückzahlung der Euroboden 2017/2022 verwendet. Somit hat Euroboden real einen Nettozufluss von 50 Mio. EUR durch die Emission der neuen Anleihe.

Anleiheinvestoren interessieren sich erfahrungsgemäß sehr stark für die fundamentalen Kennzahlen der emittierenden Gesellschaft. Worauf sind Sie mit Blick auf die vergangenen Geschäftsjahre der Euroboden GmbH diesbezüglich besonders stolz?

Die Euroboden-Gruppe hat sich im Konzerngeschäftsjahr 2019/2020, das am 30. September 2020 endete, erneut sehr gut entwickelt. Der Konzern wird voraussichtlich ein Betriebsergebnis (EBIT) von über 20 Mio. EUR erzielen. Kumuliert konnte die Euroboden in den letzten drei Jahren ein EBIT von rund 75 Mio. EUR bei einem Gesamtumsatz von ca. 185 Mio. EUR erzielen. Zum Stichtag 30. September 2020 steigt damit das Eigenkapital der Euroboden-Gruppe auf über 50 Mio. EUR an. Damit wird die Eigenkapital-Quote rund 20% betragen.

Noch stärker interessieren sich Anleger natürlich für die Zukunft. Wie sehen bei Euroboden die Umsatz- und Gewinnprognosen aus?

Wir wollen den erfolgreichen Weg fortschreiten, ohne dabei unverhältnismäßige Risiken einzugehen. Wir sind ein eigentümergeführtes Unternehmen und setzen daher auf ein risikoaverses Wachstum. Grundsätzlich planen wir immer so, dass die Mittel der Anleihe aus dem operativen Geschäft zurückgezahlt werden können und wir nicht auf neue Anleihen angewiesen sind. Aktuell verfügen wir beispielsweise über eine freie Liquidität von mehr als 40 Mio. Euro und stille Reserven, die jederzeit kurzfristig realisierbar wären, von über 100 Mio. Euro. Bei der Umsetzung unserer Pipeline realisieren wir zudem hohe Überschüsse. Perspektivisch wünschen wir uns einen jährlichen Umsatz von deutlich mehr als 100 Mio. EUR. Der aktuelle Durchschnittsumsatz der letzten drei Jahre lag bei 60 Mio. EUR. Wir wollen aus Diversifizierungsgründen stets mehr als 20 Projekte bearbeiten - zurzeit sind es 27. Mittelfristig planen wir mit einem EBIT von mehr als 30 Mio. EUR. Das durchschnittliche EBIT lag bei 25 Mio. EUR in den letzten drei Jahren. Euroboden möchte jederzeit über eine freie Liquidität von mindestens 20 Mio. EUR verfügen; aktuell haben wir mehr als 40 Mio. EUR.

Vielen Dank für das Gespräch, Herr Moll.

zum Unternehmen:

Euroboden ist in erster Linie Projektentwickler und Bauträger für architektonisch herausragende Wohnimmobilien in München und Berlin. Als Projektentwickler erwirbt das Unternehmen Grundstücke mit Potenzial und entwickelt diese. Als Bauträger setzt Euroboden diese Projekte dann um, also von der baulichen Umsetzung, der architektonischen Vision, über die Vermarktung und den Verkauf.