Milliardenfusion in der Immobilienbranche: Aroundtown legt Offerte für TLG vor - Aktien bewegt

Aroundtown legte am Dienstag das Ende Oktober angekündigte Übernahmeangebot für TLG vor. Die Aktionäre der TLG Immobilien sollen je Papier 3,6 Aroundtown-Aktien aus einer Kapitalerhöhung erhalten, wie beide Unternehmen am Dienstag in Berlin mitteilten. Das entspreche einem Angebotspreis von 27,66 Euro je TLG-Aktie beziehungsweise einer Prämie von 3,2 Prozent zum Schlusskurs vom Montag.

Durch den Zusammenschluss entsteht laut Analysten ein möglicher Kandidat für den DAX. Analyst Andre Remke von der Baader Bank sieht einen Vorteil in Einsparungen von Finanzierungskosten durch eine womöglich höhere Bonitätseinstufung.

Vorstand und Aufsichtsrat von TLG unterstützten die Offerte, für die voraussichtlich keine Mindestannahmeschwelle geplant sei, hieß es weiter von den Unternehmen. Zudem verpflichtet sich der größte TLG-Aktionär, die Ouram Holding des israelischen Investor Amir Dayan, ihre Beteiligung von rund 28 Prozent anzudienen.

Sollte das Vorhaben gelingen, würde der europaweit größte Anbieter von Bürohäusern entstehen. Dabei sollen auch Einsparungen etwa in den Konzernzentralen sowie Verwaltung der Gebäuden und IT realisiert werden. Die Synergien sollen zu einer Steigerung des operativen Ergebnisses vor Steuern (Vorsteuer-FFO) von 110 bis 139 Millionen Euro pro Jahr innerhalb der ersten fünf Jahre nach dem Zusammenschlusses führen. Nach Steuern soll sich der operative Gewinn um 92 bis 117 Millionen Euro verbessern.

Beide Unternehmen sind auf Gewerbeimmobilien spezialisiert. Aroundtown ist allerdings auch mit knapp 39 Prozent an Grand City Properties beteiligt. Grand City hatte zuletzt rund 76 000 Wohnungen vor allem in Nordrhein-Westfalen und Berlin. Das in der Öffentlichkeit bis dato weitestgehend unbekannte Unternehmen Aroundtown aus Luxemburg geriet im Sommer mit dem Engagement als Trikotsponsor des Bundesliga-Aufsteigers Union Berlin in die Schlagzeilen.

An der Börse ist das im MDAX notierte Unternehmen derzeit knapp 9,4 Milliarden Euro wert, das im SDAX gelistete Unternehmen TLG Immobilien kommt auf eine Marktkapitalisierung von etwa drei Milliarden Euro. TLG war im September bei Aroundtown mit dem Kauf eines Aktienpakets von knapp 10 Prozent eingestiegen und hatte damit die Fusionsgespräche ausgelöst. Derzeit hält TLG 15 Prozent am Unternehmen und ist damit größter Aroundtown-Aktionär, nach der zyprischen Avisco Group des israelischen Geschäftsmanns Yakir Gabay.

Bei der Besetzung des Managements des fusionierten Konzerns soll TLG eine wichtige Rolle eingeräumt werden. So soll zum Beispiel TLG den Finanzvorstand nominieren, wenn Aroundtown nach der Offerte die Mehrheit an TLG hält. Und - für den Fall, dass Aroundtown lediglich auf mindestens 40 Prozent der Aktien hält - kann TLG immerhin den ersten Vorsitzenden des Verwaltungsrats nominieren. Das zusammengeführte Unternehmen wird den Angaben zufolge einen neuen Namen erhalten. Der operative Hauptsitz soll in Berlin, also der Heimat von TLG, sein. Formeller Konzernsitz soll weiter in Luxemburg sein.

Aroundtown hat seine Gewerbeimmobilien gemessen am Marktwert überwiegend in Berlin, München und Frankfurt - dabei handelt es sich vor allem um Büros und Hotels. TLG ist ebenfalls stark in Berlin engagiert. Weitere regionale Schwerpunkte sind Dresden, Leipzig, Rostock sowie das Rhein-Main-Gebiet. Investiert hat TLG vor allem in Büros und Einzelhandelsimmobilien - so findet man dort am häufigsten Edeka, Rewe, Kaufland und Lidl.

Durch eine Fusion würde nach Angaben der beiden Unternehmen der größte Anbieter von Büroimmobilien in Europa entstehen, zudem würde gemessen an der Bilanzsumme nach Unibail-Rodamco-Westfield und Vonovia der drittgrößte europäische Immobilienkonzern entstehen. Das Immobilienportfolio von Aroundtown und TLG kommt einer Präsentation zufolge auf einen Wert von mehr als 25 Milliarden Euro.

TLG Immobilien geht auf eine Tochter der Treuhandgesellschaft zurück. 2012 hatte die Bundesregierung das Unternehmen an den US-Finanzinvestor Lone Star verkauft, der das Unternehmen 2014 an die Börse gebracht hatte. Aroundtown wurde 2004 vom israelischen Geschäftsmann Yakir Gabay gegründet und wurde 2015 an die Börse gebracht - seit März vergangenen Jahres ist das Unternehmen im MDAX gelistet.

Aktien steigen

Die konkreter werdende Fusion zwischen TLG und Aroundtown trifft am Dienstag bei den Aktionären auf Wohlgefallen. Die TLG-Titel rückten im SDAX um 4,66 Prozent auf letztlich 28,05 Euro vor, womit sie sogar etwas über dem errechneten Angebotspreis von 27,66 Euro standen. Dies brachte ihnen ein Hoch seit Juli ein, nachdem sie sich bereits in den vergangenen Wochen wegen der sich anbahnenden Fusion erholt hatten.

Die Papiere des Bieters Aroundtown schafften es am Dienstag nach zähem Start bis Handelsende auf einen Anstieg um 1,51 Prozent auf 7,80 Euro. Auch sie haben sich mittlerweile von ihrem ersten Kursrutsch im September erholt. Ursprünglich war da nämlich TLG bei Aroundtown eingestiegen, was die Fantasie um eine Fusion erst anheizte. Sie wird nun aber unter Federführung der Gegenseite umgesetzt.

Laut Analyst Andre Remke von der Baader Bank steigt das kombinierte Unternehmen gemessen an der Bilanzsumme zum drittgrößten börsennotierten Immobilienkonzern in Europa auf. Seiner Ansicht nach entsteht damit auch ein möglicher Kandidat für den DAX 30. Gemeinsam sind beide Konzerne über 12 Milliarden Euro wert - mehr als die Lufthansa oder Covestro, die derzeit im deutschen Leitindex die geringste Marktkapitalisierung aufweisen.

Durch erwartete Synergien wollen die Konzerne den operativen Gewinn binnen fünf Jahren um jährlich 92 bis 117 Millionen Euro verbessern. Analyst Georg Kanders vom Bankhaus Lampe zeigte sich in einem ersten Kommentar von diesem Ziel positiv überrascht. Baader-Experte Remke sieht einen wichtigen Vorteil bei den Finanzierungskosten durch eine womöglich höhere Bonitätseinstufung.

Die Kursentwicklungen im Zuge der sich anbahnenden Fusionen gleichen sich: Die TLG-Aktie war infolge des Einstiegs bei Aroundtown im September zunächst unter Druck geraten und mit 22,60 Euro auf ein Tief seit fast einem Jahr gefallen. Dann erholte sie sich - unter anderem dank einer Kaufempfehlung des Bankhauses Lampe - und erhielt Ende Oktober neuen Rückenwind. Da wurde bekannt, dass Aroundtown für TLG bieten werde. Nun stehen die Aktien etwa 1,8 Prozent über ihrem Niveau vor den ersten Wogen der Fusion.

Bei Aroundtown kamen die Fusionsüberlegungen zunächst auch nicht gut an und führten die Aktien im September zunächst auf ein Tief seit dem Sommer 2018. Mittlerweile haben sie sich ebenfalls erholt und das Niveau von Ende August nun sogar um 3 Prozent übertroffen. Per Saldo haben die Aroundtown-Aktionäre in dem Fusionsprozess also etwas mehr Kursgewinne verbucht als jene von TLG.

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BERLIN (dpa-AFX)