Immobilien-Experte verrät: 7 Fehler, die in der Baufinanzierung teuer werden könnten - und wie ihr sie vermeidet
Der Traum der Immobilie kann schnell zum Albtraum werden, wenn finanzielle Fallstricke übersehen werden. Diese Fehler solltet ihr vermeiden.
- Bei Baufinanzierungen können kleine Fehler zu hohen Zusatzkosten führen, wie z.B. nicht verglichene Zinskosten.
- Zusätzliche Kosten wie Bereitstellungszinsen, Vorfälligkeitsentschädigungen und intransparente Zinsanpassungen sollten beachtet werden.
- Flexible Tilgungsoptionen und Sondertilgungsmöglichkeiten sind wichtig, um die Finanzierung an die eigene finanzielle Situation anzupassen.
Ricardo Tunnissen ist Geschäftsführer der Baufi Deutschland GmbH. In dieser Kolumne beleuchtet er aktuelle Entwicklungen bei Immobilien und im Baufinanzierungsmarkt in Deutschland. Er zeigt, wie sich Kaufinteressenten optimal auf ihre Finanzierungsanfragen vorbereiten und bei Konditionsverhandlungen erfolgreich punkten können.
Viele Deutsche vereint der Traum der eigenen Immobilie. Doch auf dem Weg zur eigenen Wohnung oder zum Eigenheim lauern einige finanzielle Fallstricke. Schon kleine Fehler können schnell zu hohen Zusatzkosten führen. Wer unvorbereitet eine Finanzierung aufnimmt, riskiert, Tausende Euro zu verlieren. Es gibt daher verschiedene Kostenpunkte, auf die ihr unbedingt achten solltet.
Wer eine Immobilie finanziert, muss nicht nur das Darlehen zurückzahlen, sondern auch Zinskosten tragen. Da es sich oft um hohe Summen handelt, zieht sich die Rückzahlung über viele Jahre, häufig sogar Jahrzehnte. Der Großteil der Kosten besteht dabei in den Zinszahlungen.
Wie hoch diese Zinskosten sind, hängt von verschiedenen Faktoren ab: von der Darlehenssumme, der Höhe der anfänglichen Tilgung, der Laufzeit und natürlich vom Zinssatz. Der Zinssatz wird in der Regel als „gebundener Sollzins“ angegeben. Heißt: Der Zinssatz wird für einen festgelegten Zeitraum, die sogenannte Zinsbindungsdauer, nicht verändert. Nach Ablauf dieser Frist kann der Zinssatz dann an die aktuellen Marktbedingungen angepasst werden.
Der Sollzins ist der Zinssatz, der für die Berechnung der Zinsen verwendet wird. Um zu zeigen, wie sich unterschiedliche Zinssätze auf die Gesamtkosten auswirken, nehmen wir ein Beispiel: Ein Darlehen über 250.000 Euro mit einer Laufzeit von 30 Jahren. Der Sollzins bleibt über die gesamte Laufzeit fest und beträgt in einem Fall 3 Prozent, im anderen 3,50 Prozent. Zins- und Tilgungszahlungen erfolgen in gleichbleibenden monatlichen Raten.
0,5 Prozent Unterschied = 25.000 Euro Mehrkosten
Der Unterschied in den Zinskosten sieht folgendermaßen aus: Bei einem Zinssatz von 3 Prozent fallen Zinskosten in Höhe von 129.443,63 Euro an. Steigt der Zinssatz jedoch auf 3,50 Prozent, steigen die Zinskosten auf 154.140,22 Euro. Das ist ein Unterschied von fast 25.000 Euro. Zusätzlich sinkt die monatliche Belastung beim niedrigeren Zinssatz um rund 70 Euro.
Ein Zinsvergleich lohnt sich also enorm – nicht nur beim Kauf einer Immobilie. Selbst kleine Unterschiede von 0,25 Prozentpunkten können immer noch mehrere tausend Euro ausmachen.
Neben den Zinskosten gibt es weitere Kosten, die bei einer Baufinanzierung und dem dazugehörigen Immobilienkauf anfallen.
- Notar- und Grundbuchkosten: Diese entstehen durch die Eintragung des Grundpfandrechts (meistens einer Grundschuld) und liegen bei etwa ein bis zwei Prozent des Kaufpreises.
- Grunderwerbsteuer: Diese Steuer variiert je nach Bundesland und beträgt in Deutschland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.
- Maklerprovision: Falls ein Makler involviert ist, kann eine Provision von bis zu 7,14 Prozent des Kaufpreises fällig werden.
- Bereitstellungszinsen: Wenn das Darlehen bereitgestellt, aber noch nicht abgerufen wurde, können zusätzlich zu den normalen Zinskosten sogenannte Bereitstellungszinsen anfallen.
- Disagio (Damnum): Obwohl der laufende Sollzins durch das Disagio etwas niedriger ausfallen kann, entspricht der Abschlag einer Art "vorgezogener Zinszahlung." Der Kreditnehmer muss also schon zu Beginn einen Teil der Zinskosten entrichten, was die effektiven Gesamtkosten des Kredits erhöht.
Um die tatsächlichen Kosten eines Darlehens besser vergleichen zu können, solltet ihr also nicht nur auf den Sollzins schauen, sondern auch auf den Effektivzins. Dieser gibt die Gesamtkosten des Kredits auf Jahresbasis an und berücksichtigt neben den Zinsen auch andere Kreditkosten. Der Effektivzins ist daher immer höher als der Sollzins, allerdings werden auch hier nicht alle Kosten einbezogen. Kosten für die Grundschuld oder Bereitstellungszinsen bleiben oft unberücksichtigt. Eine Restschuldversicherung wird nur einbezogen, wenn sie verpflichtend ist.
Wenn ihr verschiedene Kreditangebote vergleicht, achtet darauf, dass ihr nur Kredite mit ähnlichen Bedingungen wie Darlehenshöhe, Laufzeit und Zinsbindungsdauer miteinander vergleicht. Sonst vergleicht ihr zwangsläufig „Äpfel mit Birnen“. Neben den Kosten sind auch weitere Konditionen wie Sondertilgungsmöglichkeiten oder die Flexibilität bei der Ratenanpassung wichtig.
Bereitstellungszinsen sind zusätzliche Kosten, die anfallen, wenn das Darlehen von der Bank bereitgestellt, aber noch nicht abgerufen wurde. Diese Zinsen werden fällig, wenn ihr den Kreditvertrag schon abgeschlossen habt, die Auszahlung des Darlehens aber erst später erfolgt. Das ist zum Beispiel der Fall, weil die Bauphase noch andauert oder ihr auf die Fertigstellung der Immobilie wartet. Banken gewähren meist eine zinsfreie Bereitstellungszeit von drei bis zwölf Monaten, danach fallen Bereitstellungszinsen an, die in der Regel zwischen 0,15 und 0,30 Prozent pro Monat betragen.
Aus diesem Grund ist das relevant
Diese Zinsen können schnell hohe Summen erreichen, besonders wenn sich der Bau verzögert oder die Auszahlung des Kredits über einen längeren Zeitraum erfolgt. Bei einem noch nicht abgerufenen Betrag von 200.000 Euro und einem Bereitstellungszins von 0,25 Prozent pro Monat entstehen zusätzliche Kosten von 500 Euro – und das jeden Monat, solange das Darlehen nicht vollständig abgerufen wurde.
Es ist daher wichtig, bei Bauprojekten den Zeitpunkt der Kreditabrufe genau zu planen und zu versuchen, möglichst lange zinsfreie Bereitstellungsfristen zu verhandeln.
Viele Kreditnehmer planen ihre Baufinanzierung langfristig. Aber: Das Leben spielt da nicht immer mit – ein Jobwechsel, ein Umzug, oder eine Umschuldung, weil die Zinsen gesunken sind. Wenn ihr euren Kredit vorzeitig ablösen wollt, kann das teuer werden. Die Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Gebühr, die Banken verlangen, wenn ihr euer Darlehen vor Ablauf der Zinsbindungsfrist vollständig oder teilweise zurückzahlt.
Diese Entschädigung deckt den Zinsverlust der Bank ab, da sie durch die Rückzahlung keine Zinsen mehr auf den verbleibenden Kreditbetrag verdienen kann. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung richtet sich nach der Restlaufzeit der Zinsbindung und der Restschuld. Je länger die Zinsbindung und je höher die verbleibende Restschuld, desto teurer kann die Vorfälligkeitsentschädigung ausfallen.
Immobilien-Käufer sollten Restschuld beachten
Nehmen wir an, ihr habt noch 150.000 Euro an Restschuld offen und möchtet nach fünf Jahren euer Darlehen ablösen – trotz Zinsbindung von zehn Jahren. Der Bank entgehen durch die vorzeitige Rückzahlung Zinsen, die sie euch in Rechnung stellt. Je nach Marktzins und Restlaufzeit könnte diese Entschädigung leicht 10.000 bis 15.000 Euro oder mehr betragen.
Diese Kosten können erheblich sein und eure Planung mit der Immobilie und euren Finanzen total durcheinanderbringen, besonders wenn ihr umschulden möchtet, weil die Zinsen gesunken sind. Es ist daher wichtig, genau zu verstehen, wie die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet wird und ob es Möglichkeiten gibt, die Gebühren zu reduzieren.
Stolperstein: Intransparente Zinsanpassungen
Ein häufiger Stolperstein sind die Regelungen nach Ablauf der Zinsbindung. Viele Baufinanzierungen haben eine Zinsbindung von 5, 10 oder 15 Jahren, obwohl die Laufzeit des Darlehens länger ist. Das ist nicht ungewöhnlich. Was passiert jedoch, wenn die Zinsbindung endet? Wenn im Vertrag nicht klar geregelt ist, wie der Zinssatz nach der Bindungsfrist angepasst wird, könntet ihr plötzlich mit deutlich höheren Zinsen konfrontiert werden, weil ihr euch dann an die aktuellen Marktbedingungen halten müsst.
Nach zehn Jahren Zinsbindung könnte der Zinssatz plötzlich von drei auf fünf Prozenet steigen. Bei einer Restschuld von 200.000 Euro bedeutet das eine massive Erhöhung eurer monatlichen Raten. Wenn ihr im Vertrag oder im Gespräch keine klare Regelung erfahrt, wie die Zinsen nach der Zinsbindung gestaltet sind oder ob und wie ihr rechtzeitig über Änderungen informiert werdet, steht ihr am Ende vermutlich vor einem finanziellen Schock.
Keine Sondertilgungsmöglichkeiten
Ein Kreditvertrag sollte euch immer die Flexibilität geben, die Tilgungsrate an eure finanzielle Situation anzupassen. Einige Baufinanzierungsverträge schränken jedoch die Möglichkeiten zu Sondertilgungen stark ein oder erlauben nur geringe jährliche Sondertilgungen – oft gegen eine Gebühr. Sondertilgungen sind Zahlungen, die ihr zusätzlich zu eurer regulären monatlichen Rate leisten könnt, um den Kredit schneller zu reduzieren und somit weniger Zinsen zu zahlen. Eine gute Finanzierung ermöglicht es euch, jährliche Sondertilgungen in Höhe von fünf bis zehn Prozent der Darlehenssumme kostenfrei zu leisten.
Wenn ihr beispielsweise unerwartet Geld erhaltet – durch eine Erbschaft, Bonuszahlung oder Gehaltserhöhung – könntet ihr dieses nutzen, um euren Kredit schneller zu tilgen. Verträge mit starren Tilgungsbedingungen könnten dies aber verhindern oder stark begrenzen.
Stellt euch vor, ihr möchtet 20.000 Euro zusätzlich einzahlen, um das Darlehen schneller zu tilgen. Wenn euer Vertrag aber nur fünf Prozent der Darlehenssumme (zum Beispiel 10.000 Euro) als Sondertilgung erlaubt, werdet ihr weiterhin Zinsen auf den Restbetrag zahlen. Es ist daher wichtig, bereits bei Vertragsabschluss auf flexible Tilgungsoptionen zu achten und diese im Vertrag festzuschreiben.