Immobilien-Aktien: Diese Titel bauen Ihr Depot garantiert auf!

von Klaus Schachinger, Euro am Sonntag

Christian Windfuhr, der Chef des Berliner Wohnungskonzerns Grand City Properties, ist bei Zukäufen vorsichtiger geworden. Große Sprünge, wie sie börsennotierte Immobilienvermieter von 2012 bis 2015 machen konnten, seien inzwischen nicht mehr möglich, sagt er. "Auch unrentable, schlecht verwaltete Wohnungen in guten Lagen, so wie wir sie gern gekauft haben, gibt es nicht mehr", stellt Windfuhr fest.

Mit dem langjährigen Boom und der deutlichen Konsolidierung des Markts haben die Preise für Wohnimmobilienportfolios stark angezogen. Was heute angeboten werde, sei um ein Vielfaches teurer als noch vor wenigen Jahren, so Windfuhr. Grand City müsse für Wohnungen das 22-Fache der Jahreskaltmiete zahlen, verglichen mit dem 13- bis 15-Fachen seinerzeit. Es gebe aber auch Mitbewerber, die das 30- bis 40-Fache der Miete auf den Tisch legen, berichtet der Manager. Die Nachfrage ist groß, das Angebot knapp. Nicht nur für Mieter.

Zweitbestes Jahr der Geschichte

Dennoch ist eine Abschwächung des Betonbooms nicht in Sicht. Während der ersten sechs Monate wurden hierzulande 70 Prozent des Geschäfts mit Wohnimmobilienportfolios aus dem Vorjahr erreicht. Für 2018 wird ein Gesamtvolumen von 17 bis 18 Milliarden Euro erwartet, zehn Prozent mehr als 2017. Das Jahr wäre damit das zweitbeste in der Geschichte. Lediglich 2015 kamen dank einiger großer Deals mehr als 25 Milliarden Euro zusammen.

Untermauert wird der lange Aufschwung durch die anhaltende Nullzins­politik der Europäischen Zentralbank. Als zu Beginn des Jahres Gerüchte über eine bevorstehende Zinswende aufkamen, gerieten die Aktienkurse der Immobilientitel unter Druck. Günstige Refinanzierung der in der Branche üblichen Millionenkredite sind ein wichtiger Faktor für Wertsteigerungen. An der Börse hat die Branche durch viele Neuzugänge und Übernahmen während der vergangenen zehn Jahre deutlich zugelegt. Mit Deutschlands größtem Wohnungsvermieter Vonovia ist sie seit September 2017 sogar erstmals im DAX präsent. Sechs Firmen notieren zudem im MDAX, acht im Kleinwerteindex SDAX. Das Segment ist transparenter und professioneller geworden und für viele ­internationale Investoren damit besser zugänglich.

Abseits der auffälligen großen Deals läuft hierzulande auch das Geschäft mit kleinen Transaktionen weiter gut. Seit Jahresbeginn wurden mehr als 200 Wohnungsportfolios mit jeweils weniger als 800 Einheiten verkauft. Ein starker Treiber dafür sei der Druck bei Versicherungen und Pensionskassen, die hohe Summen investieren müssen, sagt Konstantin Kortmann, der beim in­ternationalen Immobiliendienstleister ­JLL (Jones Lang LaSalle) das Geschäft mit Wohnimmobilien in Deutschland verantwortet.

Bei Unternehmen und Investoren begehrt ist vor allem der Berliner Wohnungsmarkt, in dem auch Grand City Properties aktiv ist. Um sein Unternehmen stärker in den Fokus langfristig engagierter institutioneller Investoren zu rücken, was Sicherheit und Prestige innerhalb der Branche bedeutet, strebt Chef Windfuhr eine Top-Kreditbonität an. Mit einem "A"-Rating könnten die Berliner Anleihen mit geringen Verzin­sungen und längeren Laufzeiten begeben. Damit wäre die Firma auf mittelfristig wieder anziehende Zinsen vorbereitet.

Potenzial für Wertsteigerung hat Windfuhr im bundesweiten Portfolio seines Unternehmens beim Leerstand ausgemacht. Um den Anteil der nicht vermieteten Wohnungen auf das in der Branche übliche Maß zu drücken, seien aber noch vier bis fünf Jahre notwendig. Auch höhere Mieten sollen erhebliche zusätzliche Einnahmen liefern. Bei etwa 85 Prozent der 85.000 Wohnungen im Bestand liegen die Mieten nach Angaben von Grand City Properties unter dem örtlichen Mietspiegel.

Mieten steigen weiter

Mehr Miete von den Bewohner in ihren rund 20.000 Apartments will auch die ebenfalls in Berlin präsente Ado Properties. Bei Mieterwechseln soll es Erhöhungen von bisher 4,20 bis 7,90 Euro je Quadratmeter und Monat auf 6,50 bis 11,00 Euro geben. In der Hauptstadt ist bezahlbarer Wohnraum knapp, die Rechnung könnte aufgehen.

Wohnungsvermieter mit niedrigen Leerständen und moderater Verschuldung sind bei institutionellen Anlegern gefragt. Auch die Berliner Adler Real Estate würde gern auf Kauflisten dieser Investoren auftauchen, muss dafür jedoch kräftig aufräumen. Im Vergleich zu Wettbewerbern habe man kräftig Nachholbedarf, räumt der Vorstand im Geschäftsbericht ein: Zehn Prozent Leerstand ist ein Negativrekord, genauso wie 60 Prozent Verschuldungsgrad. Jüngst gelang es wenigstens, eine hochver­zinste Anleihe über 200 Millionen Euro günstiger umzuschulden.

Vorbild beim Thema Refinanzierung ist Deutschlands Nummer 2, Deutsche Wohnen. Der MDAX-Konzern glänzt mit der niedrig­sten Zinsbelastung und einem "A"-Rating in der Bonität - als Einziger der Branche. Das Portfolio mit knapp 163.000 Wohnungen ist stark auf Berlin fokussiert. Allerdings ist auch für Deutsche Wohnen Wachstum inzwischen schwierig geworden.

Begehrter neuer Wohnraum

Als Ergänzung zum Bestand baut Deutsche Wohnen daher ein Portfolio mit Pflegeheimimmobilien auf und investiert in eigene Projekte für neuen Wohnraum. Bei diesen Bauvorhaben kann derzeit im Schnitt ein Quadratmeterpreis von mehr als 4.000 Euro erzielt werden, doppelt so viel wie bei Bestands­portfolios. Auch Pensionskassen und Versicherungen haben diese Nische entdeckt und nutzen Deutsche Wohnen als Partner bei einigen Projekten.

Für Branchenprimus Vonovia mit bundesweit 345.000 Wohnungen ist der heimische Markt schon zu klein. Chef Rolf Buch blickt deshalb vermehrt ins Ausland. Den jüngsten Erfolg meldete der DAX-Konzern in Schweden. Beim Vermieter Victoria Park mit 13.725 Wohnungen ergatterten die Bochumer eine sichere Mehrheit der Aktien und Stimmrechte. Beim Kampf um die Kontrolle der Schweden wäre Vonovia beinahe der US-Finanzinvestor Starwood in die Quere gekommen, der jedoch unterlag. Laut Buch soll Victoria Park der erste Schritt einer Expansion in Schwedens stark fragmentierten Wohnungsmarkt sein.

Investor-Info

Grand City Properties
Hohe Dividende

Der Wohnungsvermieter lieferte zuletzt bessere Zahlen als erwartet, auch weil die hohen Preise im Markt für gewinnbringende Verkäufe genutzt wurden. Das Preisniveau führt zudem zu einer Aufwertung des Portfolios. Dazu gehören neuerdings auch 360 Einheiten in London. Die Präsenz soll ausgebaut werden. Der Börsenwert entspricht dem Wert des ­gesamten Portfolios. Damit ist die Aktie im Branchenvergleich günstig. Die hohe Dividendenrendite ist ein weiteres Kaufargument.

Deutsche Wohnen
Vorzeigekonzern

Deutschlands zweitgrößter Vermieter hält drei Viertel seines Portfolios in Berlin und peilt bei den Einnahmen aus dem operativen Geschäft in diesem Jahr 470 Millionen Euro an, knapp zehn Prozent mehr als 2017 - neuer Bestwert. Die hohe Bewertung des Vorzeigekonzerns dämpft die Kursfantasie nur moderat. Aussichtsreiches Langfrist-Investment.

Ado Properties
Dynamischer Aufsteiger

Seit dem Börsendebüt des Wohnungsvermieters vor knapp drei Jahren hat sich der Kurs mehr als verdoppelt. Im ersten Quartal stieg der operative Gewinn dank Mieterhöhungen und Zukäufen um ein Fünftel gegenüber dem Vorjahr an. Die Bilanz für das erste Halbjahr gibt es am 15. August. Analysten erwarten, dass die SDAX-Firma das hohe Tempo beim Gewinnwachstum halten kann. Gemessen am Wert des Portfolios ist die Aktie günstig.



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