Immobilienaktien: Welche Immo-Aktien jetzt ein klarer Kauf sind

von Klaus Schachinger, Euro am Sonntag

Das geschäftige Treiben in Europas Einkaufstempeln ist zurück. Wohl auch deshalb wird der schwedische Modekonzern Hennes & Mauritz (H&M) im Sommer in der Zuidpassage von Hoog Catharijne, dem am meist besuchten Shopping-Center der Niederlande in Utrecht, einen Home Concept Shop eröffnen. Dort werden dann Einrichtungs- und Lifestyle-Artikel wie Spiegel, Geschirr, Zierkissen und Kleinmöbel angeboten. Das weltweit einzige Einkaufszentrum, das auch mit dem Boot angesteuert werden kann, hat in Zeiten ohne Einschränkungen fast 30 Millionen Besucher pro Jahr. Damit bietet Hoog Catharijne aus dem Portfolio von Europas größtem Betreiber von Einkaufszentren Klépierre nicht nur H&M eine große Bühne.

Gewinner des Reopenings

Wie in Utrecht kehrt in die meisten europäischen Einkaufspassagen das Leben zurück. Das Geschäft der während der Pandemie stark gebeutelten Shopping-Mall-Betreiber erholt sich schneller als erwartet. Ende April hatte Klépierre starke Zahlen für das erste Quartal vorgelegt. Die Nettoeinnahmen auf gleicher Verkaufsfläche legten im Vergleich zum Vorjahr um gut 88 Prozent zu. Bei der für Juni geplanten Erweiterung des Shopping-Centers Gran Reno in italienischen Bologna sind 99 Prozent der Verkaufsfläche bereits vermietet.

An den Börsen wird Klépierres Comeback gefeiert, genauso wie das einiger großer Bürovermieter. Ihr Geschäft belebt das Ende der Homeoffice-Pflicht für Unternehmen. Seit Jahresbeginn legten die Papiere von Klépierre und Spaniens Büroimmobilienverwalter Merlin Properties zweistellig zu - gegen den Trend im europäischen Index Stoxx Europe 600 Real Estate, der fast ein Fünftel einbüßte. Auch die Papiere des französischen Shopping-Center und Büroimmobilienbesitzers Unibail-Rodamco-Westfield und die eidgenössischen Büroimmobilienkonzern Swiss Prime liegen seit Jahresbeginn im Plus. In Deutschland nutzt Deutsche-Euroshop-Großaktionär Alexander Otto aus der gleichnamigen Versandhausdynastie die Wiederbelebung der Einkaufstempel, um seinen Anteil an dem hierzulande dominierenden Anbieter nun deutlich zu erhöhen. Zusammen mit dem US-Finanzinvestor Oaktree Capital bietet Otto 21,50 Euro pro Aktie plus die Dividende von einem Euro pro Aktie für 2021.

Die Offerte dürfte von der Bafin genehmigt werden. Ab dann läuft die vierwöchige Annahmefrist. Der Vermögensverwalter der Familie Otto hielt vor der Offerte rund 20 Prozent an dem Konzern. Das Angebot entspricht einer Prämie von 44 Prozent. Als Schwelle für seine Gültigkeit haben die Bieter eine Annahmequote von 50 Prozent gesetzt.

Ein Delisting von Deutsche Euroshop ist nicht geplant. Das Angebot beruhe auf dem langfristigen Wert des Unternehmens, heißt es. Mit dieser Perspektive könne man einen attraktiven Aufschlag zahlen. Der Aktienmarkt straft Einzelhändler schon seit fünf Jahren ab. Es werde nicht mehr zwischen starken und schwachen Unternehmen unterschieden, sagt Oaktree-Europa-Immobilien-Investmentchef Benjamin Bianchi. Bei Redaktionsschluss notierte die Aktie bei 22,14 Euro und somit noch unterhalb des Gebots mit Dividende.

Das Ende der bequemen Zeiten

Während die Betreiber von Einkaufszentren aufatmen, haben Deutschlands börsennotierte Wohnungsvermieter seit Jahresbeginn die Gunst der Anleger verloren. Die Aktien von Vonovia, Deutsche Wohnen, LEG Immobilien und TAG Immobilien verbuchen seit Jahresbeginn zweistellige Wertverluste. Für die Unternehmen sind die bequemen Zeiten mit der schnell steigenden Inflation und der in Amerika und Großbritannien eingeleiteten Zinswende nun offensichtlich vorbei.

Weil Leitzinsen lange Zeit historisch niedrig waren, verteuert ihr Anstieg die für die Wertentwicklung im Immobiliensektor wichtigen Refinanzierungskosten mittelfristig überdurchschnittlich stark. Die Kosten für Entwicklungsprojekte und Neubauten sind durch die höheren Preise für Baurohstoffe bereits deutlich gestiegen. Zudem fordern Banken bei Projektentwicklungen mehr Eigenkapital, berichtet Sven Carstensen, Vorstand der Immobilienanalysefirma Bulwiengesa: "Das Marktumfeld drängt den deutschen Gewerbe- und Wohnungsbau in eine Art Zwangsjacke. Es drücken Materialengpässe und extreme Kostensteigerungen bei zunehmenden energetischen Qualitätsanforderungen", sagt der Branchenkenner

Auch außerhalb Deutschlands steigen die Kosten für Entwicklungsprojekte. Die Aktien der Hamburger TAG Immobilien gerieten wegen des Kaufs des größten polnischen Wohnungsentwicklers Robyg unter Druck. Dessen Portfolio besteht aus 700 Wohnungen und vertraglich gesicherten Projekten zum Bau von 36.600 Einheiten. Der Deal erhöht auch TAGs Verschuldung. Das Verhältnis der Verbindlichkeiten (loans) zum Wert des Portfolios (value), Loan to Value (LTV), stieg im ersten Quartal von 43,2 auf 47,3. Das gilt nun als Risiko.

Denn bisher bescherten die halbjährlichen Aufwertungen der Portfolios Wohnungsvermietern regelmäßig hohe Buchgewinne. So konnten sie Geld aufnehmen, ohne ihren Verschuldungsgrad zu erhöhen. Jedoch wurde nur ein geringer Teil dieser Mittel im Bestand angelegt, um dessen Wert zu erhöhen. Vielmehr wurden überwiegend Aktienrückkäufe, Dividenden und Übernahmen finanziert. Nun droht diese reichlich sprudelnde Quelle für Buchgewinne zu versiegen. Die Konzerne schränken sich ein, wohl bald auch ihrer Großzügigkeit gegenüber den Aktionären.

Vonovia mit 550.000 Wohnungen in Deutschland bremst bei Neubauten und Investitionen und denkt über Indexmieten nach, bei denen die Kaltmiete in Anlehnung an den Verbraucherpreisindex jährlich angepasst wird: "Wenn die Inflation dauerhaft bei vier Prozent liegt, müssen auch die Mieten künftig jährlich dementsprechend ansteigen. Sonst werden viele Vermieter in ernsthafte Schwierigkeiten geraten. Wir können nicht so tun, als wenn die Inflation an den Mieten vorbeigeht", sagt Vonovia-Chef Rolf Buch und löste damit bei Mieterverbänden und in der Politik einen Sturm der Entrüstung aus.

INVESTOR-INFO

Europa-Champions

Büros und Einkaufspassagen

Die steigende Inflation und die höheren Energiekosten dürften die Einkaufslust der Verbraucher bremsen. Shopping-Center-Betreiber Klépierre ist vorbereitet. Die Verschuldung ist niedrig (LTV: 38,3), die durchschnittliche Zinslast gering, auf Neubau wird verzichtet. Mit dem Verkauf des Tree-Portfolios für knapp zwei Milliarden Euro sinkt die Verschuldung des spanischen Bürovermieters Merlin Properties von 39 auf 31. Beide Aktien bieten attraktive Dividendenrendit en.

Deutsche Euroshop

Offerte des Großaktionärs

Oaktree ist ein erfolgreicher Immobilieninvestor und sieht mit Großaktionär Otto viel Potenzial, das mit einer erfolgreichen Offerte realisiert werden kann. Mit 39 Euro pro Aktie liegt der Net Asset Value, der Wert der Immobilien abzüglich Verbindlichkeiten, klar über der Offerte. Auch auf dem aktuellen Kursniveau sollte es sich für Privatanleger lohnen, einzusteigen oder Positionen auszubauen.

Deutschlands Wohnriesen

Bewährungszeit

Bei Deutschlands größten börsennotierten Vermietern dürfte die Wende im Markt inzwischen eingepreist sein. Die Dividendenrendite ist attraktiv. Deutsche Wohnen prüft den Verkauf seiner Pflegeimmobilien. Das Segment steht mit rund 1,2 Milliarden Euro in den Büchern und sollten einen hohen Verkaufserlös liefern. Mit Mehrheitseigentümer Vonovia gibt es keinen Gewinnabführungsvertrag. Das Geld bleibt also in der Kasse. Die Bonität ist exzellent, die Verschuldung gering.

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