Unter dem Strich hat der Wohnimmobilienkonzern einen milliardenschweren Verlust eingefahren und diesen im Vergleich zum Vorjahr deutlich ausgeweitet. Grund war die deutlich negative Neubewertung des Portfolios. Die im November veröffentlichten Ziele für 2024 konkretisierte der DAX-Konzern.

Bei der bisher wichtigsten operativen Kenngröße dem FFO, aus dem sich bisher die Dividende speist, verdiente der DAX-Konzern insgesamt 1,85 Milliarden Euro, nach 2,04 Milliarden. Im fortgeführten Geschäft allein betrug der FFO 1,8 Milliarden Euro nach 1,98 Milliarden.

Das bereinigte EBITDA total - der bereinigte operative Gewinn vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen - sank ebenfalls leicht, auf 2,65 Milliarden Euro von 2,76 Milliarden. Nach Steuern und Dritten ergab sich 2023 ein den Aktionären zuzurechnender Nettoverlust von 6,3 Milliarden Euro, im Vorjahr war ein Verlust von 644 Millionen aufgelaufen. Je Aktie betrug der Verlust insgesamt 7,80 Euro, nach minus 0,82 Euro. Im fortgeführten Geschäft belief sich der Verlust auf 7,64 Euro nach 0,72 Euro.

Das Ergebnis aus der Bewertung von Immobilien, die als Investment Properties gehalten werden, belief sich bei Vonovia laut Geschäftsbericht auf minus 10,65 Milliarden Euro nach minus 1,18 Millionen im Vorjahr.

Im laufenden Jahr will Vonovia ein bereinigtes EBITDA in der Spanne von 2,55 bis 2,65 Milliarden erreichen. Die neue Hauptkenngröße Adjusted EBT (bereinigtes Vorsteuerergebnis), an die unter anderem künftig die Dividende anknüpft, soll in der Spanne 1,70 bis 1,80 Milliarden Euro liegen.

Vonovia will die Investitionen auf rund 1 Milliarde Euro deutlich erhöhen und damit unter anderem umfassend in den Ausbau der Photovoltaik zu investieren. Portfolioverkäufe im Wert von rund 3 Milliarden sollen realisiert werden.

Vonovia erhöht Dividende - neue Dividendenpolitik ab Gj 2024

Vonovia will für 2023 eine um 5 Cent höhere Dividende von 0,90 Euro je Aktie zahlen. Wie der Bochumer Wohnimmobilienkonzern mitteilte, soll künftig die Dividendenpolitik auf eine neue Basis gestellt werden. Erstmals ab 2024 soll der Dividendenvorschlag nicht mehr an den Group FFO nach Dritten gekoppelt sein, sondern an das bereinigte Vorsteuerergebnis (adj EBT) plus die überschüssige Liquidität aus dem Operating Free Cash Flow (OFCF).

Angestrebt sei "eine jährliche Ausschüttung von 50 Prozent des Adj. EBT plus überschüssige Liquidität". Ermittelt werden soll dies als Dreijahresdurchschnitt aus dem OFCF nach Abzug des Eigenkapitalanteils für das rentierliche Investitionsprogramm.

Das Vonovia-Management zeigte sich überzeugt, das die neue Dividendenpolitik die Aktionäre angemessen am Kerngeschäft beteiligt und gleichzeitig "eine stabile Innenfinanzierung des rentierlichen Investitionsprogramms" ermöglicht.

Vonovia-CEO: Planen keine Kapitalerhöhung

Vonovia plant CEO Rolf Buch zufolge keine Kapitalerhöhung und rechnet damit, "zum Jahresende" bei der Verschuldung wieder im Zielkorridor zu sein. Dies sagte er in einer kurzfristig anberaumten Medientelefonkonferenz nach der Veröffentlichung der Ergebnisse für 2023 und des Ausblicks für 2024.

Vonovias Zielkorridor für den Verschuldungsgrad LTV liegt bei 40 bis 45 Prozent. Zum Jahresende 2023 hatte Vonovia ein LTV von 47,3 Prozent nach 45,1, pro forma belief sich der LTV auf 46,7 Prozent.

"Wir wollen auf die 45 Prozent zurück", rein rechnerisch würden die für 2024 geplanten Portfolioverkäufe, die mindestens 3 Milliarden Euro in die Kasse spülen sollen, ausreichen, um wieder unter die 45 Prozent zu gelangen.

Buch nannte die Frage nach einer möglichen Kapitalerhöhung "absurd", vor allem, nachdem der Konzern begonnen hat, Investoren ins Boot zu holen, die 2023 im Gegenzug für Portfoliokäufe rund 3,7 Milliarden Euro an Liquidität für Vonovia generiert hat. Auch sehe er eine Preisstabilisierung sowie eine "Aufhellung der Nachfrage", darauf deuteten jüngste Daten hin.

Der Zugang zu Fremdkapital sei bei Vonovia "hervorragend", der Finanzbedarf weit bis ins Jahr 2025 gedeckt.

Vonovia beendet 2023 mit "Rekordbewertungsverlust"

Vonovia hat im abgelaufenen Jahr CEO Rolf Buch zufolge infolge eines "Rekordbewertungsverlusts" bei der Portfolio-Neubewertung wohl unter dem Strich den höchsten Nachsteuerverlust je eingefahren. Nach Steuern ergab sich ein Verlust von rund 6,8 Milliarden Euro, deutlich schlechter als das Minus von 669 Millionen ein Jahr zuvor.

Grund ist vor allem das Ergebnis aus der Bewertung von Immobilien, die als Investment Properties gehalten werden und im Nachsteuerergebnis enthalten ist. Dieses belief sich bei Vonovia laut Geschäftsbericht auf minus 10,65 Milliarden Euro nach minus 1,18 Milliarden im Vorjahr. Es handle sich aber um eine "reine Bewertungsthematik" durch die Bilanzierung nach Rechnungslegungsstandard IAS 40, so Buch. Operativ hat der Konzern vergangenes Jahr rund 1,8 Milliarden Euro verdient, nach rund 2 Milliarden ein Jahr zuvor

Eine stärkere Abwertung verhindert habe die Tatsache, dass der Konzern 2023 einige Modernisierungen im Bestand vorgenommen habe, so Buch.

Die Abwertung der Portfolios betrifft die ganze Immobilienbranche. Bedingt ist dies unter anderem durch das höhere Zinsniveau, infolgedessen sich Renditekriterien und Investitionsentscheidungen - auch bei potenziellen Transaktionspartnern - verändert haben. Das hat sich auf die Beurteilung von Geschäftsmodellen und die Bewertung von Vermögenswerten ausgewirkt.

Vonovia-Aktien sacken ab - Neue Dividendenpolitik verschreckt

Sorgen wegen der neuen Dividendenpolitik haben den jüngsten Kursrutsch der Aktien von Vonovia deutlich beschleunigt. Die Papiere von Deutschlands größten Wohnimmobilienkonzern waren am Freitagvormittag um mehr als acht Prozent und so auf den tiefsten Stand seit November letzten Jahres gesackt.

Am Freitag stand bei den Vonovia-Papieren letztendlich noch ein Minus von 10,55 Prozent auf 23,99 Euro zu Buche, was den letzten Platz im DAX bedeutete. Der deutsche Leitindex legte auf rekordhohem Niveau etwas zu.

Bei Vonovia soll in Zukunft und damit erstmalig für die Dividendenentscheidung für das Geschäftsjahr 2024 der Dividendenvorschlag nicht mehr an der Ergebnisgröße Group FFO (nach Minderheiten), sondern an dem bereinigten Vorsteuerergebnis (EBT) plus überschüssige Liquidität aus dem operativen freien Barmittelzufluss (Operating Free Cashflow) anknüpfen.

Der Vorstand ist laut Mitteilung davon überzeugt, dass die neue Dividendenpolitik zu einer angemessenen Aktionärsbeteiligung am Kerngeschäft führe und gleichzeitig eine stabile Innenfinanzierung des Investitionsprogramms ermögliche. Analysten zeigten sich hingegen eher skeptisch.

"Die überraschend veränderten Schlüsselkennziffern sind relativ komplex", urteilte etwa der Fachmann Kai Klose von der Privatbank Berenberg. Generell geht der Experte davon aus, dass die Kapitalmärkte Kontinuität in den Ertragskennzahlen eines Unternehmens bevorzugen.

Analyst Paul May von der britischen Investmentbank Barclays ergänzte, die Bilanzierung des Immobilienkonzerns sei ohnehin schon komplex. Die nun präsentierten Änderungen seinen insofern nicht begrüßenswert.

Analyst Charles Boissier von der Schweizer Großbank UBS schrieb, nach seinem Verständnis würden Ausschüttungen jetzt grundsätzlich auf ein tieferes Niveau geführt. Das wäre Beobachtern zufolge eine schlechte Nachricht für solche Anleger, die gerade die traditionell hohen Dividenden von Immobilienunternehmen als attraktive Alternative zu Zinsprodukten schätzen.

Die am Vorabend präsentierten Geschäftszahlen von Vonovia indes entsprachen in etwa den Erwartungen und gerieten damit angesichts der neuen Dividendenpolitik in den Hintergrund. Vonovia war im vergangenen Jahr deutlich tiefer in die Verlustzone gerutscht.

Der hohe Verlust resultiere hauptsächlich aus deutlichen Abwertungen des Immobilienportfolios, schrieb Kapitalmarktstratege Jürgen Molnar vom Handelshaus Robomarkets. Dies zeige, "wie aufgeblasen die Immobilienpreise aus der Niedrigzinsphase waren und vielleicht auch noch sind."

Dennoch solle die Dividende auf 90 Cent je Aktie leicht erhöht werden, fuhr Molnar fort. "Der Schritt soll enttäuschte Aktionäre bei der Stange halten." Wirtschaftlich wäre aber eine Stabilisierung der Bilanz durch eine Schuldenreduktion sicher die bessere Variante.

Im Sog von Vonovia gerieten auch andere Branchenwerte unter Druck. So büßten die Anteilsscheine von Aroundtown (Aroundtown SA) als Schlusslicht im MDax der mittelgroßen Werte fünf Prozent ein. Die Papiere von LEG Immobilien fielen um drei Prozent.

"Von einem Wendepunkt hin zum Positiven ist der deutsche Wohnungsmarkt noch weit entfernt", zeigte sich Molnar überzeugt und verwies auf ein Dilemma: Zwar müssten deutlich mehr Wohnungen gebaut werden, aber die durch die Corona-Pandemie und die Inflation gestiegenen Preise und höheren Finanzierungskosten wegen gestiegener Zinsen machten das Bauen unattraktiv.

Viele Experten erwarten zwar, dass die großen Notenbanken in diesem Jahr die Leitzinsen senken, weil die Inflation bereits deutlich gesunken ist. Damit würde sich auch die Lage am Immobilienmarkt wieder etwas entspannen. Konjunkturdaten, die auf einen wieder anziehenden Preisauftrieb in den USA und einen weiterhin robusten US-Arbeitsmarkt deuten, dämpften jedoch in den Vereinigten Staaten zuletzt wieder die Hoffnungen auf schnelle geldpolitische Lockerungen.

Die Präsidentin der Europäischen Zentralbank (EZB), Christine Lagarde, erkannte zwar zuletzt insgesamt Fortschritte bei der Bekämpfung der Teuerung. Der EZB-Rat sei aber noch nicht zuversichtlich genug, um geldpolitisch zu reagieren. In Japan stiegen zuletzt sogar die Aussichten auf einen strikteren geldpolitischen Kurs der Notenbank, nachdem der größte Gewerkschaftsverband des Landes deutliche Lohnerhöhungen durchgesetzt hatte.

FRANKFURT (Dow Jones / dpa-AFX)